Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01 июля 2021 г. по делу N 8Г-9246/2021[88-10316/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Марченко А.А.

судей Горбуновой О.А. и Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 01 июля 2021 года дело по кассационной жалобе Симонова Дмитрия Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 апреля 2021 года

по гражданскому делу N2-1899/2020 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к Симонову Дмитрию Владимировичу о взыскании долга по договору аренды земельного участка.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А, объяснения представителя ответчика Сабаниной Н.С, судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к Симонову Д.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04 июля 2014 года N 17-13/1137 в размере 1809327, 98 рублей за период с 01 октября 2017 года по 31 декабря 2019 года, неустойки за просрочку исполнения обязательств по указанному договору аренды за период с 31 октября 2017 года по 20 декабря 2019 года в размере 2010420, 81 рублей.

В обоснование требований указал, что указанный договор аренды земельного участка по адресу: "данные изъяты", был заключен с Абайдуллиным И.И, который 23 декабря 2015 года продал ответчику жилой дом, построенный на спорном участке. С момента перехода права собственности на объект недвижимости Симонов Д.В. приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, однако обязанность по внесению арендной платы не исполняет.

Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 25 августа 2020 года в удовлетворении требований Департаменту имущественных отношений Тюменской области отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 апреля 2021 года решение отменено, принято новое решение, которым с Симонова Д.В. в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 17-13/1137 от 04 июля 2014 года за период с 01 октября 2017 по 31 декабря 2019 года в размере 1791100, 57 рублей; неустойка за просрочку исполнения обязательств по указанному договору аренды за период с 16 ноября 2017 года по 20 декабря 2019 года в размере 135000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано. С Симонова Д.В. в доход местного бюджета взыскана госпошлина в размере 17523, 27 рублей.

В кассационной жалобе ответчик Симонов Д.В. просит апелляционное определение отменить, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В своих возражениях на кассационную жалобу истец Департамент имущественных отношений Тюменской области просит оставить апелляционное определение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика Симонова Д.В. Сабанина Н.С. настаивала на отмене апелляционного определения по доводам, изложенным в жалобе, остальные участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статей 167 и 379.5 (части 5) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность апелляционного определения в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим отмене.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении дела.

Судом установлено, что по результатам аукциона между администрацией Тюменского муниципального района (арендодателем) и Абайдуллиным И.И. (арендатором) 04 июля 2014 года заключен договор аренды земельного участка N 17-13/1137, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1538 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты", с кадастровым номером "данные изъяты", для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. В тот же день земельный участок передан Абайдуллину И.И. по акту приема-передачи.

По условиям договора, размер арендной платы составляет 900000 рублей в год. Арендная плата вносится Арендатором за первый год единовременным платежом в соответствии с протоколом, а в последующие годы пропорционально, ежеквартально до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 квартал, 15 ноября - за 4 квартал.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0, 1% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

По договору от 11 декабря 2015 года Абайдуллин И.И. продал Симонову Д.В. жилой дом, площадью 204, 9 кв.м, по адресу: "данные изъяты".

Письмом от 12 июля 2018 года Департамент имущественных отношений Тюменской области уведомил Симонова Д.В. об одностороннем отказе от договора аренды в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы, а также истечением срока действия договора, приложив бланк акта приема-передачи земельного участка. Письмом от 30 ноября 2019 года Департамент уведомил Симонова Д.В. о задолженности по арендной плате по договору аренды.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 09 сентября 2020 года по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области с Симонова Д.В. взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 17-13/1137 от 04 июля 2014 года в размере 1575000 рублей за период с 01 января 2016 года по 30 сентября 2017 года, неустойка за просрочку исполнения обязательств в размере 550575 рублей за период с 16 февраля 2016 года по 30 октября 2017 года.

Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды истек, договор не может быть продлен на неопределенный срок, основания для истребования земельного участка из владения ответчика отсутствуют, на ответчика может быть возложена обязанность по оплате неосновательного обогащения в размере сбереженной арендной платы за весь период владения и пользования земельным участком.

С такими выводами суд апелляционной инстанции не согласился, указав следующее.

Установив, что договор аренды земельного участка, заключенный с Абайдулллиным И.И. по результатам аукциона для строительства индивидуального жилого дома, содержит все существенные условия договора аренды, исполнен, недействительным не признан, не изменен и не расторгнут, условия о прекращении его при достижении цели предоставления земельного участка (в связи с завершением строительства индивидуального жилого дома) договор не предусматривает; с момента перехода права собственности на жилой дом к Симонову Д.В. (23 декабря 2015 года) права и обязанности по договору аренды соответствующего земельного участка, в том числе и по внесению арендной платы, перешли от к Симонову Д.В, при этом участок в предусмотренном законом порядке арендодателю не возвращен, судебная коллегия Челябинского областного суда указала, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, и пришла к выводу о правомерности требований о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом и неустойки, уменьшив ее размер со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом властными полномочиями, препятствии ему в выкупе испрашиваемого земельного участка, начислении платежей, размер которых многократно превышает величину арендной платы, обычно применяемую при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственниками индивидуальных жилых домов, суд апелляционной инстанции отклонил. При этом судебная коллегия Челябинского областного суда сослалась на то, что решения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 08 апреля 2015 года, от 11 января 2019 года, которыми ответчику было отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов со ссылкой на то, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, а не указанный в свидетельстве о государственной регистрации права собственности индивидуальный жилой дом, а также отказ от 25 сентября 2019 года не оспорены, в установленном законом порядке недействительными не признаны, тогда как решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 13 июля 2020 года об отказе в предоставлении земельного участка, признанное решением суда незаконным, принято за пределами спорного периода. Доводы о том, что истец мог передать ответчику земельный участок еще в 2015 году судебная коллегия признала голословными.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отклоняет доводы кассационной жалобы ответчика, не согласного с выводом суда апелляционной инстанции о наличии у него обязанности исполнить договорное обязательство по внесению арендной платы в размере, установленном договором, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 3 указанной статьи Кодекса предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С приобретением права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает и право пользования земельным участком, занятым им, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, которое сохраняется на весь период пользования земельным участком на праве аренды, т.е. до тех пор, пока предмет аренды не будет возвращен арендодателю.

Само по себе то обстоятельство, что на спорном земельном участке возведен принадлежащий ответчику объект недвижимости, вопреки доводам ответчика, не освобождало его от предусмотренной законом и договором обязанности вносить арендную плату до возвращения земельного участка арендодателю в размере, установленном договором.

Вместе с тем, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца не получили должной оценки в обжалуемом апелляционном определении.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения таких требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59 и 60 указанного Кодекса). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Эти требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.

Заявляя о злоупотреблении правом со стороны истца, требующего от ответчика внесения арендной платы, Симонов Д.В. ссылался на то, что ему неправомерно было отказано в приватизации спорного участка в 2015 году и впоследствии, что исключило прекращение обязательств арендатора по договору аренды земельного участка.

Отклоняя доводы ответчика в этой части, суд апелляционной инстанции ограничился ссылкой на то, что соответствующие решения им не обжаловались, незаконными признаны не были.

Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что указанные ответчиком решения Департамента имущественных отношений Тюменской области ответчиком не оспаривались, не освобождало суд, рассматривающий спор о взыскании арендной платы, от проверки правомерности такого отказа, тем более что последующий отказ в предоставлении участка в собственность ответчику был признан судебным постановлением неправомерным.

Суд при рассмотрении спора в любом случае должен был проверить возражения ответчика против иска о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку установление данного обстоятельства могло повлечь отказ в иске полностью либо в части.

Таким образом, судом второй инстанции при исследовании и оценке доказательств допущены нарушения норм процессуального права, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", является основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции надлежит проверить доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца, в зависимости от чего принять обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 апреля 2021 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи