Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 июня 2021 г. по делу N 66а-2562/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е. В, судей Васильевой Т. Г, Кольцюка В. М, при секретаре Борковской А. Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-394/2021 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 25 февраля 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "МП Тракт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Кольцюка В. М, объяснения представителя административного истца ФИО10 О. В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суд общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "МП Тракт" (далее ООО "МП Тракт") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, местоположением по адресу: "адрес", в размере его рыночной по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование требований указано, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 N40557 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере "данные изъяты" рубля, что необоснованно завышено и не соответствует его действительной рыночной стоимости - "данные изъяты" рублей, определенной составленным "данные изъяты" отчетом об оценке рыночной стоимости N от 23 марта 2020 года.

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Решением Московского городского суда от 25 февраля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка определена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 53 264 776 рублей, согласно заключению судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности ФИО9 Н. В. просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административным истцом не доказано использование при определении кадастровой стоимости спорного объекта недостоверных сведений о нем, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку арендатор земельного участка не имеет полномочий заключения договора оценки, результат которого может повлечь какие - либо последствия для арендодателя. Требуя установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка; установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора аренды.

Кроме того, положенное в основу решения суда заключение эксперта "данные изъяты" не соответствует законодательству об оценочной деятельности. В заключении эксперта отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок/предложений для единого объекта недвижимости из сегмента рынка объекта исследования, с указанием интервала значений цен предложений на сопоставимые объекты, находящиеся в районе расположения объекта исследования. В заключении отсутствуют рыночные ориентиры для анализа соответствия цен предложений объектов-аналогов земельного участка и полученного результата рыночным данным на дату исследования. При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода экспертом не использована корректировка на расположение относительно красной линии. Полученное экспертом значение рыночной стоимости объекта исследования нельзя признать достоверным, поскольку использование в расчетах объектов-аналогов с разбегом цен предложений в 1, 6 раза говорит о неоднородности используемой информации и, как следствие, часть объектов-аналогов не может быть использована в расчетах. При расчете рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом использовав значение коэффициента из исследования, опубликованного на интернет-портале http://statrielt.ru/ экспертом снижено значение арендопригодной площади объекта исследования на 185, 68 кв.м. Однако вся площадь объекта исследования, согласно данным с интернет-портала Яндекс-карты, а также информации из фотоотчета, представленного в экспертном заключении, используется сетевым продовольственным магазином "Пятерочка". В рамках доходного подхода экспертом неверно рассчитана ставка капитализации. При наличии не разрешенных замечаний на заключение эксперта судом не обосновано отклонено ходатайство представителя ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Административный ответчик также ходатайствует о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО10 О. В. просила суд оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что административному истцу ООО "МП Тракт" на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, местоположением по адресу: "адрес", что подтверждается договором долгосрочной аренды земельного участка N от 30 июня 2006 года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 ноября 2019 года N.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

По условиям договора долгосрочной аренды земельного участка N от 30 июня 2006 года и приложений к нему арендная плата исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере "данные изъяты" рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 ноября 2020 года N.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положений части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен составленный "данные изъяты" отчет об оценке N от 23 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла "данные изъяты" рублей.

В целях проверки достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом первой инстанции по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта "данные изъяты" ФИО12 от 28 января 2021 года установлено, что составленный "данные изъяты" отчет об оценке N от 23 марта 2020 года не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере "данные изъяты" рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, установилкадастровую стоимость объекта по результатам проведенной судебной экспертизы, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующим данный вид правоотношений.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Проводивший судебную экспертизу эксперт ФИО12 имеет специальное высшее образование, прошел профессиональную переподготовку и имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж работы в области экспертно-оценочной деятельности с 2008 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты", предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его экспертная деятельность в установленном порядке застрахована.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является арендатором земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, довод административного ответчика об отсутствии у административного истца права на обращение в суд с данным административным иском и неверном избрании им способа защиты, является необоснованным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что установление кадастровой стоимости арендатором есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора аренды, будучи арендатором спорного земельного участка административный истец является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в заключении эксперта анализа фактических данных о ценах сделок/предложений для единого объекта недвижимости из сегмента рынка объекта исследования и отсутствии рыночных ориентиров для анализа соответствия цен предложений объектов-аналогов земельного участка и полученного результата рыночным данным на дату исследования; о не обоснованном не применении при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода корректировки на расположение относительно красной линии; об использовании в расчетах объектов-аналогов с разбегом цен предложений в 1, 6 раза; о занижении в расчетах в рамках доходного подхода значения арендопригодной площади объекта исследования; о неверном расчете ставки капитализации в рамках доходного подхода, были предметом оценки суда первой инстанции, с учетом дополнительных пояснений судебного эксперта они отклонены судом как необоснованные, с чем соглашается судебная коллегия.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, в связи с чем, его несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении повторной судебной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Таким образом, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 25 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи