Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2021 г. по делу N 66а-946/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Анфаловой Е.В, при секретаре Дораевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000486-64 по административному исковому заявлению Османова Абдурахмана Аликеримовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 26 марта 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Османов А.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственной территорией, для размещения промышленных объектов, находящегося по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 22 935 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 77 044 537, 00 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости и плательщика земельного налога.

В суде первой инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. уточнила административные исковые требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной 29 074 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 26 марта 2021 года административные исковые требования Османова А.А. удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 29 074 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления - 21 октября 2020 года.

В апелляционной жалобе администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем одновременно ходатайствовала о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Административным истцом в лице представителя Аксельрод А.В. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, выразила согласие с заключением эксперта и судебным актом, против назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражала ввиду отсутствия для этого оснований.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Османов А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, право собственности зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 28 сентября 2018 года.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 77 044 537, 00 рублей, внесена в единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N N, выполненный ДД.ММ.ГГГГ года ООО "данные изъяты", в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 22 935 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N N по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 29 074 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в соответствии с названным заключением судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N N, выполненного ДД.ММ.ГГГГ года ООО "данные изъяты", требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в связи с чем по вышеизложенным основаниям его нельзя признать достаточным и допустимым доказательством, он опровергнут содержанием заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ N N, и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В свою очередь, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение ООО " "данные изъяты"" ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ N N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение, выводы которого поддержаны экспертом при допросе в суде первой инстанции и в письменных пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ года, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведен анализ рынка земельных участков, признанный в г. Минеральные Воды неактивным, по результатам которого экспертом верно определен сегмент рынка, к которому возможно отнести исследуемый объект - земли под индустриальную застройку.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Заключение содержит выборку 34-х из 52-х предложений, иллюстрирующую определение ценового диапазона и обоснованность действий эксперта при итоговом отборе 4-х объектов-аналогов. Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Доводы апелляционной жалобы о наличии противоречий при подборе аналогов (использован объект, находящийся в аренде) при одновременном исключении из выборки объявлений об аренде земельных участков основаны на неверном понимании содержания заключения, согласно которому для определения верного ценового диапазона из анализа рынка были исключены объявления с предложениями о сдаче в аренду земельных участков, а не о находящихся в аренде земельных участках, являющихся объектами продажи.

Примененные судебным экспертом корректировки (на торг -18% как среднее значение для неактивного рынка; на площадь - 32 % и -24%; на назначение участка к объектам-аналогам N1 и N4 в размере -19%, имеющим в отличии от объекта оценки назначение "под объекты придорожного сервиса и СТО"; на наличие улучшений на аналогах N2 и N3 в размере -6, 54%; на местоположение внутри города к аналогам N1, N2 и N4 в размере -8%) обоснованы научно-методическим рекомендациями, в том числе, с использованием Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки - 2018 год, под ред. Лейфера Л.А.

Ссылки апеллянта на использование аналога с находящимся на нем объектом капитального строительства без вычленения его стоимости противоречат содержанию скриншота объявления о продаже данного земельного участка, в котором содержится указание исключительно на то, что он подходит для размещения такого объекта.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом осуществлен допустимый и надлежащий выбор объектов-аналогов с последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, в ходе разбирательства представлено не было, в связи с чем судебной коллегией не усматривается предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, как об этом ходатайствовала при подаче апелляционной жалобы администрация Минералводского городского округа Ставропольского края. Не выявлено таких оснований и судом первой инстанции, обоснованно отклонившим аналогичное ходатайство администрации.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 26 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 июня 2021 года.

Председательствующий

Судьи