Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2021 г. по делу N 66а-975/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В. и Капориной Е.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дораевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-5/2021 (УИД 91OS0000-01-2020-000370-04) по административному исковому заявлению Асланиди Владислава Алкивиадовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционным жалобам Совета министров Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 16 марта 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя Совета министров Республики Крым Вакуленко Я.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Асланиди В.А. Цыпкина С.Н, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Асланиди В.А. обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 +/- 11 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2209000 рублей по состоянию на 22 декабря 2016 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "МВА СЕРВИС" (далее - ООО "МВА СЕРВИС") в отчете об оценке от 30 сентября 2020 г. N 654/2020, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 18 декабря 2020 г. приняты заявленные административным истцом изменения требований, в соответствии с которыми административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 90:24:000000:404 равной его рыночной стоимости в размере 2541000 рублей по состоянию на 7 декабря 2017 г. на основании отчета об оценке от 14 декабря 2020 г. N 654/2020-А, выполненного оценщиком ООО "МВА СЕРВИС".

Решением Верховного Суда Республики Крым от 16 марта 2021 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 декабря 2017 г. в размере 3654000 рублей.

Не согласившись с решением суда, Совет министров Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым подали на него апелляционные жалобы, в которых просят обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводят доводы, указывающие на то, что в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, не отвечающее требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающего применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды от 10 июля 2018 г. N 966, заключенного с администрацией города Феодосии Республики Крым, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 +/- 11 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес" (далее - также земельный участок).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 7 декабря 2017 г. в размере 7459250 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 декабря 2019 г.

Судом принято во внимание, что Асланиди В.А. является арендатором вышеуказанного земельного участка и имеет право его выкупа по выкупной цене, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, соответственно, обоснованным является вывод суда о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 14 декабря 2020 г. N 654/2020-А, выполненный оценщиком ООО "МВА СЕРВИС" (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 декабря 2017 г. составила 2541000 рублей.

С целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости земельного участка суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Автономного некоммерческого объединения "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" (далее - АНО "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза").

Согласно заключению эксперта от 1 марта 2021 г. N 4921, подготовленному экспертом АНО "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО8, отчет об оценке не позволяет получить полную информацию об объекте оценки и его месторасположении, оценщиком проигнорирован факт расположения части участка в охранных зонах инженерных коммуникаций, а также расположения объекта на подтапливаемой территории, аналоги подобраны некорректно, что привело к некорректному результату, в связи с чем, итоговый результат оценщиком определен некорректно и не может быть использован для целей оспаривания; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 декабря 2013 г. составила 3654000 рублей.

Суд первой инстанции разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта АНО "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО8 от 1 марта 2021 г. N 4921. С учетом выводов судебной оценочной экспертизы отчет об оценке обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 1 марта 2021 г. N 4921 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов апелляционных жалоб административных ответчиков о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вопреки утверждению авторов апелляционных жалоб подобранные экспертом объекты-аналоги являются сходными с объектом экспертизы и могли использоваться в расчетах.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, в том числе по такому фактору как "местоположение", отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Отсутствие необходимости введения корректирующего коэффициента ввиду различия видов разрешенного использования объекта оценки ("туристическое обслуживание") и объектов аналогов N 5 и N 7 ("для индивидуального жилищного строительства") экспертом обосновано сопоставимостью указанных видов разрешенного использования в рассматриваемом случае. В ходе исследования экспертом установлено, что застройка в районе расположения объекта оценки на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, учитывает возможность размещения отдыхающих и используется собственниками именно в этих целях.

Так же экспертом принята во внимание площадь объекта оценки - 10 соток, которая более характерна площади участков под индивидуальную жилую застройку, нежели участков для размещения санаториев, пансионатов, требующих существенно большую площадь для соблюдения строительных и санитарных норм.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии юридической разрешенности использования объектов-аналогов N 5 и N 7 по функциональному назначению объекта экспертизы выводы эксперта не опровергают, поскольку строительство жилых домов, в том числе с последующей сдачей их в аренду для целей размещения отдыхающих, на данных земельных участках возможно в рамках разрешенного использования.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционных жалоб о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости авторами апелляционных жалоб ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта АНО "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО8

Доводы апелляционных жалоб не содержат обоснованных доводов, которые в соответствии со статьей 310 КАС РФ являются основанием для отмены решения суда полностью или в части и принятия по административному делу нового решения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 16 марта 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Совета министров Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 июля 2021 г.

Председательствующий

Судьи