Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июля 2021 г. по делу N 66а-778/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Семеновой И.А. и Стаховой Т.М.

при секретаре Шубиной Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-56/2021 по административному исковому заявлению Лукина Андрея Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Лукина А.Е. на решение Санкт-Петербургского городского суда от 15 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, объяснения представителя административного ответчика комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Рубановой М.О, возражавшей против апелляционной жалобы, пояснения судебного эксперта Ананьиной О.А, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Лукин Андрей Евгеньевич обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2018 г.

Административный истец считал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно выше, чем его рыночная стоимость, что нарушает его права как налогоплательщика.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 15 апреля 2021 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Санкт-Петербург "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном "данные изъяты" рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

Датой обращения Лукина А.Е. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать 17 декабря 2020 г.

В апелляционной жалобе Лукин А.Е. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым кадастровую стоимость объекта недвижимости-нежилого помещения с кадастровым номером N установить в размере, определенном оценщиком, а именно в размере равном "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2018г.

В жалобе административный истец не соглашается с выводами судебного эксперта и суда, сделанными в отношении отчета об оценки объекта недвижимости и в отношении размера рыночной стоимости. Фактически, административный истец не согласен с решением суда по тем позициям, которые изложены в рецензии на заключение судебного эксперта.

В частности, административный истец обращает внимание на вывод специалистов в рецензии о том, что судебный эксперт в заключении не привел доказательств, подтверждающих нарушение оценщиком законодательства об оценочной деятельности. В заключении судебный эксперт не дал ответа на вторую часть вопроса, заданного судом в определении о назначении экспертизы.

В части оценки экспертом отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, административный истец не согласен с выводом эксперта о том, что 2 аналога из отобранных оценщиком 4 аналогов являются несопоставимыми с объектом оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости судебным экспертом не проведен анализ рынка объекта оценки.

Не согласен административный истец и с выводом суда и эксперта о том, что локации аналогов и объекта оценки являются сходными и не требуют корректировки.

При определении корректировки "на удаленность от остановок общественного транспорта" в нарушение п. 8 ФСО N1 экспертом использована информация о событиях, произошедших после даты оценки для определения стоимости объекта оценки, а именно Справочник оценщика недвижимости-2018г, который выпущен после 01.01.2018г.

Административный истец полагает, что при расчете рыночной стоимости эксперт необоснованно снизил размер ставки капитализации, что привело, по его мнению, к существенному увеличению рыночной стоимости.

При определении действительного валового дохода эксперт в нарушение методологии оценки отказался от применения поправки на недосбор арендных платежей.

Таким образом, по позиции административного истца заключение судебного эксперта содержит многочисленные нарушения Федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, в заключении использована неподтвержденная информация, содержание экспертного заключения допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей. При проведении расчетов допущены методологические ошибки, которые привели к искажению итогового результата.

Судом необоснованно отклонено ходатайство административного истца о назначении повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав явившихся лиц, пояснения судебного эксперта, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Признав, что административный истец Лукин А.Е. обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд удовлетворил заявленные требования и, признав заключение судебной экспертизы достоверным доказательством, установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенном заключением судебного эксперта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и считает его правильным по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Лукин А.Е. является собственником нежилого помещения, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного "адрес", с кадастровым номером N.

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости утверждена приказом комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 г. N130-п в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2018 г.

Согласно отчета об оценке N от 08.12.2020г, составленного оценщиком ФИО, представленного в суд административным истцом, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018г. определена в "данные изъяты" руб.

Оценщиком произведен анализ местоположения объекта оценки, приведены его характеристики, имущественные права на него; произведен анализ рынка того сегмента, к которому относится объект оценки. Оценщиком определено, что наиболее эффективное использование объекта оценки- использование под торговлю. Рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках доходного подхода с использованием метода прямой капитализации. В итоге проведения согласования результатов рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 01.01.2018г. в "данные изъяты" руб.

В связи с тем, что выводы, изложенные в отчете об оценке N от 08.12.2020г, поставлены административным ответчиком комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга под сомнение, по ходатайству названного Комитета определением суда от 26 января 2021г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ананьиной О.А. (ООО "Альфа Консалт"). Перед экспертом поставлено два вопроса:

1) Определить, соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой?

2) Если не соответствует, то какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Санкт-Петербург "адрес", по состоянию и в ценах на 01.01.2018г.

По заключению судебной экспертизы от 26.02.2021г. (далее-судебная экспертиза) экспертом выявлены несоответствия отчета действующему законодательству об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2018г. определена экспертом в "данные изъяты" руб.

При исследовании отчета об оценке N от 08.12.2020г. эксперт пришел к выводу о том, что при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода оценщиком необоснованно признаны в качестве аналогов объекты NN1 и 2, которые не сопоставимы с объектом оценки (нарушены п.10 ФСО N1, п.5 ФСО N3).По мнению эксперта, коэффициент капитализации принят на уровне 13, 44%, что не подтверждается рыночными данными (нарушен п.5 ФСО N3). Эксперт сделал вывод о том, что перечисленные замечания являются существенными, приводят к нарушению законодательства об оценочной деятельности. При исправлении замечаний рыночная стоимость объекта недвижимости увеличивается, поэтому, эксперт считает результат в целом не подтвержденным (л.д.213-214 т.1).

Исследовав характеристики объекта оценки, эксперт пришел к выводу о том, что данный объект оценки надлежит позиционировать в секторе встроенных помещений торгового назначения. Экспертом произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, определены ценообразующие факторы, исследована динамика рынка. Исследовав наиболее эффективное использование объекта оценки, эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта недвижимости с кадастровым номером N является реализация торговой функции. Экспертом осуществлен мотивированный отбор подходов. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена с использованием сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода применен метод количественных корректировок.В качестве аналогов отобрано шесть объектов, соответствующих критериям отбора аналогов, приведенных экспертом в исследовании (л.д.239 т.1). При оценке проведена корректировка по следующим элементам сравнения: на условия сделки (скидка на торг), на дату сделки, на местоположение, площадь, состояние помещений, тип входа. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в размере "данные изъяты" руб. Исследовав коэффициент вариации выборки, эксперт сделал вывод о том, что полученные различия удельных показателей стоимости находятся в пределах допустимой погрешности (л.д.248 т.1).

В рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации. Определив в результате расчета с использованием данных о 4 объектах-аналогах размер арендной платы (1 094 руб./кв.м. в месяц или 13 133 руб./кв.м. в год), эксперт определилпоследовательно: величину действительного валового дохода, операционных расходов, чистый операционный доход и коэффициент капитализации (л.д.7-10 т.2). В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере "данные изъяты" руб.(л.д.10 т.2).

При проведении согласования результатам, полученным в рамках сравнительного и доходного подходов, присвоен вес по 50% (каждому). Соответственно итоговая рыночная стоимость экспертом определена в "данные изъяты" руб.(л.д.11 т.2).

Оценив судебную экспертизу от 26.02.2021г, представленный отчет об оценке N от 08.12.2020г, иные материалы дела, включая представленную рецензию N на заключение эксперта от 26.02.2021г, суд признал, что достоверным доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости, является заключение судебной экспертизы от 26.02.2021г.

Суд учел, что заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Суд признал правильными и мотивированными выводы судебного эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, отметив также, что лица, участвующие в деле ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявляли.

Не соглашаясь с доводами возражений административного истца, представленной им рецензией Nг. суд признал несостоятельными ссылки на несоблюдение экспертом требований п.7 ч.2 ст.82 КАС РФ, ст.307 УК РФ.

Учитывая, что экспертиза проводилась с 1 по 26 февраля 2021г. (л.д. 203 т.1), указание в судебной экспертизе о том, что она проводилась в сентябре 2020г. (л.д. 216 т.1) судом обоснованно признано опиской. Исследовав и оценив судебную экспертизу, суд согласился с позицией эксперта о наличии достаточного количества аналогов для применения сравнительного подхода.

Вывод эксперта о том, что два из использованных оценщиком аналогов являются несопоставимыми, суд признал мотивированным и обоснованным. С учетом представленного расчета суд согласился с выводом эксперта о значительном искажении оценщиком итогового результата при использовании в расчетах завышенной ставки капитализации. Доводы рецензии о нарушении экспертом Федеральных стандартов оценки в части требований к содержанию и к оформлению отчета об оценке суд счел несостоятельными. Признано не соответствующим действительности и утверждение о том, что в нарушение п.13 ФСО N3 при использовании экспертом экспертного мнения не проведен анализ на его соответствие рыночным данным.

Исследовав судебную экспертизу, выслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд согласился с позицией административного ответчика о том, что привлекательность местоположения объекта (имеющего торговое назначение) зависит не только от его расположения в том или ином районе города, но и от интенсивности пешеходных потоков, приближенности к историческим и центральным частям города, центров деловой активности. В связи с чем, признал неверными доводы рецензии об очевидности более высокой стоимости объектов, расположенных в Приморском районе, и о необходимости применения корректировки на местоположение. Суд согласился с тем, что использование данных Справочника 2018г. обусловлено тем, что в Справочнике 2017г. отсутствует информация о величине поправки на удаленность от станции метрополитена. Суд отметил, что из содержания рецензии не следует, что применение указанного Справочника 2018г. привело к искажению итоговой рыночной стоимости, определенной экспертом. Вывод эксперта о неприменении поправки на недобор арендных платежей суд признал мотивированным, а ссылку на занижение ставки капитализации необоснованной.

В связи с изложенным, суд правомерно не усмотрел наличие правовых оснований для назначении по делу повторной судебной экспертизы

Суд удовлетворил административный иск Лукина А.Е. и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением судебного экспертизы от 26.02.2021г, а именно в размере равном "данные изъяты" руб.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, основанными на заключении судебного экспертизы от 26.02.2021г.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с со ст.82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение судебной экспертизы мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Расчет рыночной стоимости произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, сопоставив ее содержание с материалами дела, пришел к обоснованным выводам о ее соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что она отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая, что доказательств, опровергающих указанную выше величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, то суд правомерно признал заключение судебной экспертизы от 26.02.2021г. надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости, а представленный отчет об оценке- ненадлежащим доказательством как составленный с нарушением законодательства об оценочной деятельности и не подтверждающей достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Возражения административного истца относительно выводов судебной экспертизы судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, установленной экспертом в результате проведения судебной экспертизы по следующим основаниям.

Допрошенный по доводам апелляционной жалобы в судебном заседании судебной коллегии по административным делам судебный эксперт Ананьина О.А. подтвердила выводы, сделанные ею в результате проведения судебной экспертизы, и дала убедительные разъяснения относительно доводов апелляционной жалобы и рецензии Nг, представив свои пояснения в письменном виде.

Так, эксперт пояснила, что основания, в соответствии с которыми пришла к вывод о том, что отчет об оценке составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Федеральных стандартов оценки приведены в тексте заключения экспертизы. Поясняя указанные выводы, отметила следующее. В отчете об оценке не был применен сравнительный подход, несмотря на то, что аналогов было достаточно. Рыночная стоимость определена только доходным подходом. Так как объект оценки имеет вход с улицы, а два аналога (из четырех), отобранные оценщиком, имеют вход со двора, то последние относятся к иному сегменту рынка, где не требуется высокого уровня интенсивности пешеходного потока. Коэффициент капитализации принят на уровне 13, 44%, что не подтверждается рыночными данными, приведенными в отчете. В части расчета рыночной стоимости, пояснила, что в судебной экспертизе проведен анализ соответствующего рынка (стр.26-31 судебной экспертизы). В части поправки на условия сделки экспертом на стр.43 судебной экспертизы отражено, что при проведении корректировки объектов-аналогов эксперт использовал данные опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений, проведенных ГУП "ГУИОН" в периоды, предшествующие дате публикации, результаты опроса приведены (л.д.241 т.1). Корректировка на дату сделки определена с использованием сведений о динамике изменения стоимости права собственности, публикуемые ГУП "ГУИОН" (взята динамика изменения за период с 1кв. 2017г. по 4 кв. 2017г.). То есть, взяты именно рыночные данные, обработанные ГУП "ГУИОН". Экспертом установлено, что отобранные аналоги расположены в сопоставимых локациях, зонах спальной жилой застройки, периферийных районах Санкт-Петербурга. При этом, локации различны, что проявляется в различии интенсивности пешеходных потоков, связанных с удаленностью от станций метрополитена.

Сопоставив данные о корректировочных коэффициентах стоимости в зависимости от расстояния до остановок общественного транспорта, содержащиеся в справочниках 2017г. и 2018г, признав их сопоставимыми, учитывая, что в справочнике 2017г. отсутствовал корректировочный коэффициент для проведения корректировки стоимости в зависимости от удаленности от станции метрополитена, экспертом использован названный коэффициент, имеющийся в справочнике 2018г. Выбор данного коэффициента экспертом мотивирован (л.д.245 т.1). В отношении применения доходного подхода пояснила, что значение коэффициента капитализации было определено на основании сведений о среднерыночных ставках капитализации публикуемых крупными аналитическими компаниями (л.д.9 т.2). Учитывая локальное местоположение объекта оценки (в непосредственной близости от ст.метро "пр.Просвещения" при том, что пр.Просвещения является востребованной магистралью), его характеристики, значение коэффициента капитализации определено на среднем уровне минимальных значений и составило 9, 75%(л.д.9 т.2). Исходя из рыночных данных, того обстоятельства, что договоры аренды как правило, предусматривают неустойку за неисполнение обязательств по уплате арендных платы, при определении действительного валового дохода эксперт мотивированно отказался от применения поправки на недосбор арендных платежей (л.д.7-10 т.2).

Несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность заключения судебной экспертизы, не является согласно ч.2 ст.83 КАС РФ правовым основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Представленная в суд административным истцом рецензия N судом оценена в соответствии с правилами ст.84 КАС РФ. Вывод суда о том, что представленная рецензия не опровергает правильности заключения эксперта, мотивирован и обоснован.

Как правильно установлено судом, ответы на вопросы, поставленные в определении суда о назначении судебной оценочной экспертизы от 26.01.2021г. содержатся не только в разделе "заключение судебной экспертизы", но и в тексте судебной экспертизы (л.д.201, 207-214 т.1, л.д.11 т.2), что не свидетельствует о недостоверности судебной экспертизы и не противоречит требованиям ст.82 КАС РФ.

Лицами, участвующими в деле, данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене или изменению решения суда, поскольку не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда

Оснований к отмене решения суда, предусмотренных ст. 310 КАС РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 15 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Лукина Андрея Евгеньевича -без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 июля 2021г.