Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 г. по делу N 66а-801/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Морозковой Е.Е. и Стаховой Т.М.

при секретаре Гордали М.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-119/2021 по административному исковому заявлению Фаттахова Фагила Хафизовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Фаттахова Фагила Хафизовича на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

Фаттахов Ф.Х. на основании договора аренды от 3 декабря 2018 года владеет земельным участком с кадастровым N общей площадью 9 356 +/- 19 кв.м, расположенным по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады 6.9, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 26 января 2012 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении Фаттахова Ф.Х, утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" рублей ("данные изъяты" страницы 2 приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, Фаттахов Ф.Х. 16 ноября 2020 года обратился в суд с иском установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 2 893 785 рублей, в обоснование чего представил отчет об оценке N635-10.2020 от 13 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 5 197 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 16 ноября 2020 года.

Оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции не усмотрел.

В пользу ООО "ЭКО-Н" с Фаттахова Ф.Х. взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец просит отменить решение суда первой инстанции полностью, принять по делу новое решение, ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

По мнению Фаттахова Ф.Х, в основу обжалуемого решения положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом Плесовских А.В. нарушений, выразившихся в подборе несопоставимых объекту оценки с видом разрешенного использования под производственную складскую застройку объектов-аналогов, предназначенных для обслуживания транспорта и отсутствии понижающей корректировки по данному фактору; в ошибочной идентификации земельного участка, предложенного к продаже и отобранного экспертом в качестве аналога N3, как земельного участка с кадастровым N и использовании недостоверных сведений о характеристиках (о площади, об имущественных правах) данного аналога; в применении необоснованных корректировок по фактору расположения объектов относительно автомагистралей.

Приведенные доводы были также изложены в возражениях на экспертное заключение в суде первой инстанции, в обоснование которых административным истцом дополнительно представлено заключение специалиста Автономной некоммерческой организации (АНО) "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС" N450 от 25 апреля 2021 года (л.д. 1-20 том 2).

Административным ответчиком Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа принесены возражения на апелляционную жалобу Фаттахова Ф.Х.

Административный истец, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованных лиц Управления Росреестра по Ямало-Ненецкого автономному округу, Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245, 248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 16 декабря 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В.

В соответствии с заключением эксперта отчет об оценке N635-10.2020 от 13 октября 2020 года не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, допускает неоднозначное толкование его содержания, вводит в заблуждение пользователей отчета, содержит расчеты, приводящие к искажению итогового результата оценки. По состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составляет 5 197 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив собранные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В связи с имеющимися у административного истца возражениями на экспертное заключение судом апелляционной инстанции от эксперта Плесовских А.В. истребованы пояснения, сопровожденные подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Представление экспертом письменных пояснений, по мнению судебной коллегии, не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое могло быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные административным истцом в апелляционной жалобе, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

Согласно заключению эксперта оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С. при выполнении отчета об оценке допущены нарушения, выразившиеся в некорректно произведенном анализе рынка объекта оценки (в ходе которого выполнена неполная выборка предложений земельных участков - из единственного источника информации, а отобранные предложения отражают нижнюю границу рыночной стоимости всего объема информации; оценщик использовал данные о ценах сделок/предложений для земельных участков в исследуемом сегменте рынка, которые не соответствуют действительным данным); в недостоверном определении индивидуальных характеристик земельных участков, отобранных в качестве аналогов (локальное местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями), повлекшем необоснованное применение корректировок; в применении корректировок, не подтвержденных рыночной информацией.

В целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом приведено описание основных характеристик объекта исследования, включая описание местоположения, его ближайшего окружения, транспортной доступности; определен сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок; произведены анализ фактического и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ рынка (в том числе внешних факторов, влияющих на стоимость, фактических данных о ценах из сегмента исследуемого рынка).

Для оценки объекта избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны три объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: передаваемые имущественные права; условия рынка (изменения цен за период между датой предложения продажи/сделки и датой определения рыночной стоимости объекта исследования, скидки к ценам предложений); местоположение объекта; наименование типовой территориальной зоны; расположение относительно автомагистралей; наличие подъездных железнодорожных путей; сегмент рынка (категория земель, вид разрешенного использования, расположение в градостроительной зоне); физические характеристики объекта (существующие улучшения, наличие коммуникаций, площадь) с указанием источников информации.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по данным критериям, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Экспертом сделан вывод об отсутствии отличий в функциональном назначении исследуемого земельного участка и земельных участков-аналогов на основании анализа рынка в сегменте "земельные участки категории земель населенных пунктов в Ямало-Ненецком автономном округе с назначением под индустриальную застройку"; сопоставимости местоположения участков - в градостроительных зонах городов и населенных пунктов, предназначенных для индустриальной застройки; изучения возможных видов строительства в градостроительных зонах расположения исследуемого объекта и объектов-аналогов; сопоставимости разрешенного использования земельных участков - под индустриальную застройку (виды разрешенного использования "обслуживание автотранспорта", "служебные гаражи", "ремонт автомобилей" относятся к индустриальной застройке; согласно договору аренды объекта оценки с видом разрешенного использования "Склады" фактическое использование участка - размещение стоянки автотранспорта).

Эксперт пояснила, что объект оценки и отобранные объекты-аналоги расположены в зонах производственной застройки. Для незастроенных земельных участков (какими являются объекты-аналоги) ценообразующим фактором является тип (функциональное назначение) окружающей застройки, нежели чем вид разрешенного использования, поскольку предполагается возможность постройки на них объектов различного назначения в зависимости от юридически разрешенных видов застройки в той или иной градостроительной зоне. В этой связи экспертом применена корректировка на зонирование (функциональное назначение или разрешенное использование окружающей застройки), а не на вид разрешенного использования. По результатам анализа рынка в сегменте "земельные участки, расположенные в производственных зонах" экспертом не выявлено отличий в стоимости участков с разрешенным использованием объекта оценки "склады 6.9" и разрешенным использованием аналогов "ремонт автомобилей" и "служебные гаражи", цены на земельные участки с различными видами разрешенного использования, расположенные в промзонах населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа, сопоставимы. На цены предложений земельных участков в регионе, возможных к использованию под индустриальную застройку, влияют иные факторы.

Административный истец также ошибочно полагает, что объекты-аналоги N1, N2 отнесены к сегменту рынка "Транспорт", ссылаясь в обоснование на Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А, который отражает статистические данные относительно объектов капитального строительства. По земельным участкам подготовлено отдельное издание - "Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 1, 2" под ред. Лейфера Л.А, в соответствии с которым классы земельных участков под индустриальную застройку и под придорожный сервис являются схожими.

Кроме того, эксперт указала, что обоснование корректировок цен аналогов данными Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. и статистикой рынка, опубликованной на сайте "СтатРиелт", в которой не участвовало ни одного населенного пункта исследуемого региона ЯНАО, не подтверждается рыночными данными.

Неприменение корректировки на вид разрешенного использования объекта исследования и объектов-аналогов N1, N2 обосновано.

Доводы административного истца об ошибочной идентификации земельного участка, отобранного в качестве аналога N3, опровергаются материалами дела.

Отсутствие точного совпадения между фактической площадью участка-аналога N3 и сведениями о его площади, указанными в предложении о продаже, (2 843 кв.м и "25 соток") является проявлением складывающихся на рынке обыкновений (когда довольно часто авторами объявлений указывается приблизительная площадь отчуждаемого участка), в связи с чем не может являться свидетельством недостоверности используемой экспертом информации.

Довод административного истца о том, что содержащиеся в ЕГРН сведения об объекте недвижимости с кадастровым N носят статус "временные", в связи с чем такой участок не может являться объектом используемого экспертом объявления о продаже, подлежит отклонению.

По состоянию на дату предложения 26 октября 2018 года указанный объект недвижимости не был снят с кадастрового учета в порядке части 7 статьи 72 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация прав на земельный участок, осуществляемая на основании заявления (за исключением предусмотренных названным законом случаев), могла быть произведена до даты 30 октября 2019 года согласно сведениям выписки из ЕГРН. Отсутствие надлежащим образом зарегистрированного права автоматически не исключает ситуации, при которых имеет место владение земельным участком (в том числе и законное), и тем более не исключает вероятность выражения лицом, считающим себя титульным владельцем земельного участка, намерения произвести его отчуждение путем выставления соответствующего объявления. В рамках сравнительного подхода в качестве цены аналога используются сведения как о цене сделки, так и цене предложения, выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.

Оснований сомневаться в том, что отобранное экспертом объявление о продаже от 26 октября 2018 года фактически содержит информацию об отчуждении земельного участка с кадастровым N, у судебной коллегии не имеется, в том числе с учетом наличия совпадений информации о расположении участка (в городе Ноябрьск, Промузел Пелей, панель 10).

Наличие строений на земельном участке-аналоге N3, идентифицированном экспертом как объект с кадастровым N, не подтверждено: объявление не содержит указания на наличие расположенных на участке объектов капитального строительства, сооружение на приложенном к объявлению фото может носить временный характер. В соответствии со сведениями ЕГРН данные о расположенных в пределах земельного участка объектах недвижимости отсутствуют.

Относительно замечания административного истца о необоснованном введении корректировок на расположение относительно автомагистралей эксперт пояснила, что в сравнительной таблице 15 экспертного заключения в графе описания исследуемого земельного участка допущена описка: вместо выявленной характеристики расположения объекта оценки относительно автомагистралей "в непосредственной близости (200 м)" указано ошибочное "на удалении от автомагистрали". Указанная техническая ошибка не повлияла на итоговый расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертом-оценщиком, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом заключению специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС".

С учетом пояснений эксперта по возражениям Фаттахова Ф.Х. судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, несогласие с ним административного истца не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется, в связи с чем ходатайство о назначении повторной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Иных доводов несогласия с постановленным судебным решением апелляционная жалоба административного истца не содержит.

Решение суда соответствует требованиям статей 178, 249 КАС РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого округа от 28 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Фаттахова Фагила Хафизовича без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 июля 2021 года.