Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 28 июня 2021 г. по делу N 33-1388/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Ивановой О.А, Зиновьевой Г.Н.

при секретаре Орлик А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по иску Норовой Ксении Михайловны к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья о расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе представителя Норовой Ксении Михайловны Кротова Олега Игоревича на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 02 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н, выслушав представителя Норовой К.М. Кротова О.И, поддержавшего свою апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Фэрэмэ К.С, судебная коллегия

установила:

Норова К.М. обратилась в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья о расторжении договора аренды земельного участка 21 марта 2017 года N10-2017, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья и Норовой Ксенией Михайловной с 12.08.2019 года, то есть с момента перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N в пользу третьего лица. В обоснование требований указала, что предметом договора аренды является земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3668 кв.м с кадастровым номером N, расположенным по адресу: "адрес", участок находится примерно в 15 метрах от ориентира по направлению на север, с разрешенным видом использования для размещения индивидуальных гаражей. Земельный участок передан по акту приема-передачи, произведена государственная регистрация. Срок действия договора с 21 марта 2017 года по 21 марта 2022 года. По информации, полученной с кадастровой карты официального сайта Управления Росреестра, площадь земельного участка с кадастровым номером N в настоящее время составляет 3501 кв.м, но дополнительного соглашения на измененную площадь не заключалось. Кроме того, на настоящем земельном участке был произведен выдел 6 земельных участков под гаражные боксы N), три из которых оформлены в частную собственность, несмотря на то, что Норова К.М. по настоящее время пользуется земельным участком площадью 3669\8 кв.м, а Комитет не вправе распоряжаться участком без согласования с арендатором. Сложилась ситуация, при которой собственники трех земельных участков обязаны оплачивать налог на собственность, а истец оплачивать арендную плату за данные участки.

Указывает, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются, при условии, что земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. При существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут. 26.07.2019 года истец обратилась в адрес Комитета с уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с тяжелым материальным положением, на что получила отказ с предложением провести межевание за свой счет. Также отмечает, что Шарьинской межрайонной прокуратурой по настоящему договору ранее уже выносилось предписание в отношении Комитета, вследствие чего на основании соглашения от 18.09.2017 г..пункт 4.4.18 был исключен. Полагает, что Комитетом были нарушены существенные условия договора аренды, в связи с этим договор аренды подлежит расторжению.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены владельцы гаражных боксов Сержантова О.Е, Мочалов С.Ю, Кузнецова Ю.А, Чертова Н.Н, Ивков В.Н, Кондратьева Г.В, Рыжов Н.И.

Решением Шарьинского районного суда Костромской области от 02 апреля 2021 года в удовлетворении иска Норовой Ксении Михайловны к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья о расторжении договора аренды земельного участка от 21 марта 2017 года N10-2017, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья и Норовой Ксенией Михайловной с 12.08.2019 года, то есть с момента перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N в пользу третьего лица отказано.

В апелляционной жалобе представитель Норовой К.М. Кротов О.И. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд первой инстанции неверно определил, что нежилые помещения, входящие в состав здания, являются отдельными конструктивными объектами. Фактически находящиеся нежилые помещения с наименованием "гаражный бокс" в здании N с наименованием "Комплекс гаражей (2, 3, 4 очереди) 38 гаражных боксов" имеют общий фундамент, общую кровлю, а также несущую стену, проходящую вдоль всего здания, соединяющую такие помещения. Указывает, что по информации ЕГРН это нежилые помещения, т.е. этот факт установлен при постановке на учет таких помещений и не требует дополнительного доказывания, поскольку истцом не заявлялось требований об установлении действительного вида объекта, а сведения, доказывающие, что помещения являются зданиями, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, выводы суда не нашли объективного отражения в представленных доказательствах, так и в информации ЕГРН. Суд первой инстанции дал неверную оценку действий ответчика, который, произведя отчуждение частей земельного участка с кадастровым номером N, допустил грубейшие, не основанные на каких-либо нормах нарушения прав истца и существенных условий договора аренды. Исходя из буквального анализа норм ст. 35 ЗК РФ, у ответчика при отчуждении помещений в здании отсутствовала обязанность по передаче части земельного участка новым собственникам гаражных боксов. В любом случае эта обязанность обусловлена правоотношениями между истицей и покупателями гаражных боксов и не может быть исполнена третьим лицом ввиду отсутствия правовых оснований. Полагает, что суд не учел факт того, что земельный участок не мог быть видоизменен в отсутствие согласия истца, а такого согласия с ее стороны не было.

Указывает также, что со стороны ответчика не было ни одного мотивированного возражения относительно предмета спора, весь процесс доказывания обстоятельств был возложен на сторону истца. В качестве нарушений норм процессуального права указывает на позднее размещение сведений о ходе производства по делу, дате изготовления мотивированного решения суда, не указание во вводной части решения суда представителей сторон и третьих лиц. При вступлении в дело третьих лиц суд не начал рассмотрение дела в самого начала, а продолжил процесс, что является нарушением ст. 43 ГПК РФ. Также судом было установлено, что на момент вынесения решения Норовой К.М. было продано 26 нежилых помещений, однако в рамках настоящего дела привлечено только 9 собственников нежилых помещений. Также отмечает, что информация о том, что 02.04.2021 года отказано в иске, была размещена на сайте суда уже 01.04.2021 года.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Фэрэмэ К.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Норовой К.М. (с участием ее представителя), третьих лиц, извещенных о месте и времени его проведения (путем размещения сведений на сайте суда, посредством направления почтовых извещений, полученных Сержантовой О.Е, Мочаловым С.Ю, Кузнецовой Ю.А, и возвращенных в адрес суда в связи с истечением срока хранения извещений на имя истца Норовой К.М, третьих лиц Чертовой Н.Н, Ивкова В.Н, Кондратьевой Г.В, Рыжова Н.И, полученных ими). Ходатайство об отложении дела ни от кого из участников процесса не поступало.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, исследовав новые доказательства, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия посчитала, что юридическое значение для рассмотрения настоящего дела имеют обстоятельства, связанные с предоставлением истице земельного участка, а также сведения об иных собственниках строений (или помещений), расположенных на этом земельном участке, в связи с чем в целях установления этих обстоятельств приняла новые доказательства: документы о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка для строительства гаражей, выписки из ЕГРН на комплекс гаражей 1-4 очередей.

В марте 2017 года был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 3668 кв.м для строительства объектов гаражного назначения.

По результатам проведенного аукциона 21 марта 2017 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья и Норовой Ксенией Михайловной был заключен договор аренды земельного участка N, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду участок, обладающий следующими характеристиками: кадастровый N, адрес: "адрес", участок находится примерно в 15 метрах от ориентира по направлению на север, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты гаражного назначения, площадь 3668 кв.м. Срок действия договора аренды с 21 марта 2017 года по 21 марта 2022 года.

По условиям договора арендатор имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом или договором (п.4.3.4).

Норова К.М. на полученном в аренду земельном участке построила комплекс гаражных боксов.

01 ноября 2017 года отделом архитектуры, градостроительства и территориального планирования администрации ГО г. Шарья разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - комплекс гаражей (1 очередь) - 5 гаражных боксов по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N.

06 ноября 2018 года отделом архитектуры, градостроительства и территориального планирования администрации ГО г. Шарья разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - комплекс гаражей (2, 3, 4 очередь) - 38 гаражных боксов по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N.

Комплексы гаражей поставлены на кадастровый учет как два самостоятельных объекта недвижимости, включающие в себя помещения (машино-места).

После этого Норова К.М. по договорам купли-продажи, передала право собственности на ряд входящих в комплекс гаражных боксов другим физическим лицам. Переход права зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области.

Как следует из апелляционной жалобы и оснований не соглашаться с этим утверждением у суда не имеется, Норовой К.М. продано 26 гаражных боксов из 38, относящиеся ко 2-4 очередям застройки.

Остальные гаражные боксы остались в собственности Норовой К.М.

При этом в договорах купли-продажи не содержится условия о правах новых владельцев боксов на земельный участок, на котором они расположены и который необходим для их эксплуатации.

Оценив проданные гаражные боксы как отдельные объекты недвижимости, каждый ответчик произвел выдел из находящихся в аренде у Норовой К.М. земельных участков под 13 гаражными боксами. По 11 из этих участков собственники гаражных боксов обратились к ответчику с заявлениями об их выкупе. На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции участки под 9 гаражными боксами были проданы их владельцам.

В связи с этим комитетом в адрес Норовой К.М. направлялось предложение об изменении заключенного с нею договора аренды и исключения из площади находящегося у нее в аренде участка площади выделенных объектов.

Между тем с таким предложением она не согласна, полагает, что действия комитета являлись незаконными, поскольку гаражные боксы не самостоятельные объекты недвижимости, а лишь машино-места в едином объекте, в силу чего после их продажи на стороне арендатора должна возникнуть множественность лиц. Однако эти обстоятельства истица выдвигает не как основания для изменения договора аренды, а как основания для прекращения с нею арендных отношений.

Отказывая в иске, суд первой инстанции посчитал, что предусмотренных для расторжения договора оснований не имеется.

В Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий, сооружений" (п. 14 ч. 2 ст. 2) помещение определено как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

Под отдельным строением понимается отдельно стоящее здание. Здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Как следует из п.3.3 СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*" гараж может быть как отдельным зданием или сооружением, так и помещением для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

В ходе рассмотрения дела судом не исследовался вопрос об автономности проданных гаражных боксов (наличия самостоятельных конструктивных элементов у каждого из них), суд оценил их как отдельные строения лишь исходя из названия в договоре купли-продажи, что нельзя признать обоснованным.

Коллегия, полагая не основанным на собранных по делу доказательствах вывод суда первой инстанции о том, что гаражные боксы являются самостоятельными объектами недвижимости, тем не менее соглашается с выводом об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

При этом коллегия полагает, что юридического значения для разрешения заявленного спора оценка проданных гаражных боксов как самостоятельных строений или как машино-мест, входящих в единое здание, не имеет. Данная оценка может быть предметом исследования в случае выбора истицей иного способа защиты права, например, оспаривания проведенного межевания и заключенных с новыми владельцами гаражных боксов договоров купли-продажи земельных участков, а также требования об изменении договора аренды путем включения в него других арендаторов - лиц, приобретших гаражные боксы. Однако этих требований в настоящем деле заявлено не было, а суд рассматривает дело лишь по заявленным требованиям (ч.3 ст. 196 ГПК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1) По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В ст. 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п.1). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.2).

Как следует из содержания п.1-4 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в том числе случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В п.2 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, вне зависимости от того, являются гаражные боксы самостоятельным зданием или помещением в здании, после продажи хотя бы одного из них договор аренды участка, заключенный с Норовой К.М, подлежал изменению, поскольку на её стороне как собственника ряда гаражных боксов все равно сохраняются обязанности арендатора земельного участка, но на иных, нежели до продажи отдельных боксов, условиях.

Оснований для прекращения арендных отношений с ней, учитывая, что на земельном участке находятся, в том числе и принадлежащие ей строения (или помещения в них), не имеется.

Подобная позиция содержится в приведенном Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016) примере N 8 судебной коллегии по экономическим спорам (Определение N 305-ЭС15-16772), где отмечено, что из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

При таких обстоятельствах судебная коллегия вслед за судом первой инстанции не находит оснований для удовлетворения требований Норовой К.М. о расторжении договора аренды земельного участка, полагая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права о сроках размещения информации на сайте суда, оформления решения, не могут повлечь его отмену, поскольку согласно ч.6 ст.330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Поскольку истцом был заявлен спор о правах на земельный участок, судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены лишь собственники выделенных из участка, находящегося в аренде у истца, участков под их гаражными боксами, а не все покупатели гаражных боксов.

Оспариваемым решением вопрос о правах и обязанностях всех покупателей гаражных боксов не разрешался.

При таких обстоятельствах доводы истца о нарушении судом норм процессуального права не могут повлечь отмену правильного по существу решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шарьинского районного суда Костромской области от 02 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Норовой Ксении Михайловны Кротова Олега Игоревича - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через Шарьинский районный суд Костромской области в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Полный текст апелляционного определения изготовлен 01 июля 2021 года.