Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 29 июня 2021 г. по делу N 33а-775/2021

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

судей Болотовой Л.А, Шишовой В.Ю.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

рассмотрев административное дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней административных истцов ФИО1, ФИО2, на решение Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 4 марта 2021 года

по административному делу по иску ФИО1, ФИО2, действующего в интересах собственников многоквартирного дома, ООО "Севкавстройбизнес" г.Лермонтова к администрации г. Лермонтова о признании межевания земельного участка недействительным, снятии земельных участков с кадастрового учета, восстановлении архивного земельного участка, с указанием его актуальных сведений, заслушав доклад судьи Болотовой Л.А, объяснения административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2 по доверенности Лысака В.В, представителя заинтересованного лица ООО "Севкавстройбизнес" в лице директора ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против удовлетворения апелляционной жалобы представителя заинтересованного лица ОО СЗ "Золотая корона" по доверенности Корвякова Ю.Н, установила:

ФИО1, ФИО2, действующий в интересах собственников многоквартирного дома, ООО "Севкавстройбизнес" г.Лермонтова обратились в суд с административным исковым заявлением впоследствии уточненным к администрации г.Лермонтова о признании межевания земельного участка недействительным, снятии земельных участков с кадастрового учета, восстановлении архивного земельного участка, с указанием его актуальных сведений.

В обоснование исковых требований указано, что в 2019 году на общем собрании дольщиков и собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", с участием ООО "Севкавстройбизнес", стало известно, что исходный земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" разделен на пять земельных участков с кадастровыми номерами: "данные изъяты". Участник долевого строительства ФИО1 обратился к кадастровому инженеру для исследования документов по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35 и проверки правильности регистрации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Лермонтов, пр. Лермонтова, N 7/1.

Согласно заключения кадастрового инженера N 45С от 27.10.2020 г. межевой план от 21.12.2009 г, подготовленный в результате кадастровых работ по образованию пяти земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", выполнен с существенными нарушениями. Таким образом, собственники помещений указанного многоквартирного жилого дома, являющиеся с 2008 года в силу п.5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ правообладателями земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35, и участники долевого строительства, в пользу которых зарегистрировано обременение с 2007 года на основании Федерального закона N 214-ФЗ, могут требовать устранения нарушенных прав, возникших при межевании.

04.07.2006 г. между ООО "Севкавстройбизнес" и Управлением имущественных отношений администрации г. Лермонтова был заключен договор аренды N 1556-У земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 8982 кв.м, для строительства многоквартирного жилого дома. Первый этап строительства жилого дома был завершен в 2008 году, право собственности участников долевого строительства, заключивших договоры строительства на квартиры и помещения в многоквартирном жилом доме, были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в сентябре 2008 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-26306000-7 от 24.06.2008г. После чего, администрация г. Лермонтова, на правах правообладателя - арендодателя ООО "Севкавстройбизнес", потребовала размежевать земельный участок на несколько участков, с якобы последующим продлением разрешения на строительство. При утверждении схемы размежевания земельного участка N, администрация г. Лермонтова скрыла от ООО "Севкавстройбизнес", что данный земельный участок в силу п.5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ перешел от прежнего собственника - Российской Федерации, в общую долевую собственность - собственников помещений многоквартирного жилого дома, введенного в эксплуатацию в 2008г. Таким образом, при регистрации первого права собственности в многоквартирном жилом доме право сдачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35 у администрации г. Лермонтова прекращено с сентября 2008г.

Межевание, выполненное в 2009 году, фактически лишает ООО "Севкавстройбизнес" возможности продлить разрешение на строительство в административном и судебном порядке, так как для этого необходимо восстановить первоначальный земельный участок с соответствующей площадью и координатами. В период с 11.11.2020 г. по 14.11.2020 г, по инициативе собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования.

Решением общего собрания собственники помещений данного многоквартирного жилого дома от 14.11.2020г. N 5.1 избрали представителем многоквартирного жилого дома ФИО2 по вопросам восстановления целостности и неделимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", выделенного для строительства многоквартирного жилого дома.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 8960 кв.м, размежеван на земельные участки: "данные изъяты", площадью 1659 кв.м, "данные изъяты", площадью 2864 кв.м "данные изъяты", площадью 1155 кв.м, "данные изъяты", площадью 1777 кв.м, "данные изъяты", площадью 1504 кв.м. Внешние границы земельного участка не изменялись, а право общей долевой собственности не прекращено, как на все образованные участки, так и на весь земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты"

Собственники помещений в многоквартирном доме, как законные правообладатели земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений прав. Раздел земельного участка является одной из форм распоряжения имуществом, и может осуществляться исключительно по инициативе правообладателей данного земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", то есть, собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес".

При рассмотрении заявления о регистрации межевого дела, регистратором кадастрового учета не была проведена правовая экспертиза документов, поданных с межевым планом, в связи с чем, регистрация кадастрового учета образованных в результате межевания земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" проведена с серьезными нарушениями, затронувшими права всех участников долевого строительства и собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Так, при наличии записи в особых отметках в кадастровом паспорте на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" об общей долевой собственности, регистратор должен был отказать в регистрационных действиях по межеванию земельного участка, т.к. документы поданы не правообладателями. Таким образом, раздел земельного участка зарегистрирован ФГБУ ФКП "Управления Росреестра по СК" неправомерно.

Инициатором раздела земельного участка выступило лицо, не являющееся правообладателем земельного участка, а согласие собственников помещений в МКД, которые с 2008 года стали правообладателями, отсутствовало. Выписки из ЕГРН, являются единственным подтверждающим законным документом, в которых указаны сведения об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, "данные изъяты" договорами долевого участия. В представленных выписках отображается обременение земельных участков, зарегистрированное государственным органом в сведениях ЕГРН в пользу участников долевого строительства, где залогодержателями указанных земельных участков являются участники долевого строительства многоквартирного жилого дома, чьи договоры зарегистрированы в 2007 году. При этом, сведений о дате прекращения залога в пользу участников долевого строительства в сведениях ЕГРН не содержится.

Регистрация обременения земельного участка, возникшая с регистрацией первого договора в долевом строительстве будет погашена только тогда, когда будут зарегистрированы права собственности на все объекты долевого строительства по строительству многоквартирного жилого дома расположенному по адресу: "адрес". Право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", сохранено на всех земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35.

Межевание земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" нарушает права участника долевого строительства ФИО1 и приводит к нарушению договора долевого участия, согласно которого многоквартирный жилой дом должен быть построен на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 8982 кв.м. Кроме того, ФИО1 в последующем не сможет зарегистрировать право собственности на долю в земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 8982 кв.м. Межевание земельного участка препятствует продлению разрешения на строительство в соответствии с проектной документации и тем самым нарушает права и интересы участника долевого строительства ФИО1 Восстановить нарушенные права участника долевого строительства ФИО1 возможно только путем восстановления земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"

Согласно кадастрового паспорта от 03.06.2008 г, многоквартирный жилой расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35. О том, что МКД зарегистрирован не на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" административным истцам стало известно из заключения кадастрового инженера N 45С от 27.10.2020 г.

Исключение из кадастрового учета сведений о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" не будет препятствовать восстановлению сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"35 в государственном кадастре недвижимости в порядке ст.ст. 20- 2 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в связи с чем, административные истцы обратились в суд.

На основании изложенного, административные истцы просили суд признать межевание земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" недействительным;

- снять земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" с кадастрового учета и отменить все регистрационные действия, выполненные на этих земельных участках;

- восстановить архивный земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:35, с указанием его актуальных сведений, существовавших до его межевания, а именно, площадь 8 960+/- 33 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых, пятиэтажных домов с офисными помещениями, местоположение: "адрес", вид права: общая долевая собственность, правообладатель: собственники помещений многоквартирного дома, размер доли: доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения.

Обжалуемым решением Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 4 марта 2021 года в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2, действующего в интересах собственников многоквартирного дома, ООО "Севкавстройбизнес" г.Лермонтова к администрации г. Лермонтова о признании межевания земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35, расположенного в г. Лермонтове по пр. Лермонтова, недействительным, снятии земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" с кадастрового учета, восстановлении архивного земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", с указанием его актуальных сведений, существовавших до его межевания, отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениям к ней административные истцы ФИО1, ФИО2, просят решение отменить, вынести по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов ссылаются на то, что судом не была дана оценка тому, что правообладатели, собственники МКД, не давали согласия на межевание земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". Межевание земельного участка было выполнено без согласия его правообладателей: собственников помещении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край. г. Лермонтов, проспект Лермонтова дом 7/1, а также без согласия участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, договоры которых зарегистрированы с 2007г, поскольку именно они в силу закона являлись его собственниками на момент проведения межевания и разделения принадлежащей им земли на несколько земельных участков, с присвоением самостоятельных кадастровых номеров. Проведенное межевание и разделение исходного земельного участка повлекло утрату собственниками МКД права на исходный земельный участок.

Указывают? что судом приведены нормы Земельного кодекса, согласно которого все права, возникшие в силу прямого указания закона на исходном земельном участке, сохраняются на образованных из него. Однако, в противоречие с данным требованием ЗК РФ, суд дал противоположную оценку и указал, что на образованные из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты", полностью входящие в границы исходного земельного участка, нормы закона не распространяются. Не дана оценка представленным доказательствам в виде заключения кадастрового инженера от 27.10.2020, заключению Главгосэкспертизы 2005 г, заключению ООО "Эксперт ЮФО" от 27.09.2019 г.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителем административного ответчика администрации города Лермонтова - Давыденко И.Н, представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела 12.04.2005 года на основании заявки директора ООО "Севкавстройбизнес" Воронкина Е.В, администрацией г.Лермонтова составлен Акт предварительного согласования расположения объекта для строительства жилых пятиэтажных домов, которым определены границы земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", площадью 8 982 кв.м.

22.02.2006 года распоряжением главы администрации г. Лермонтова N 171-р ООО "Севкавстройбизнес" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок, из категории земель - земли поселений, общей площадью 8 982 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" расположенный в "адрес", в III селитебной зоне, для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями в предварительно согласованных границах согласно прилагаемому чертежу.

04.07.2006 году между Управлением имущественных отношений администрации "адрес" и ООО "Севкавстройбизнес" заключен договор N1556-У аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 8 982 кв.м, для использования в целях строительства многоквартирных жилых домов, сроком с 01.03.2006 г. по 28.02.2011 г.

10.10.2007 г. между ООО "Севкавстройбизнес" и Шониным Н.Н. заключен договор N 14 (N06/16-ж) участия в долевом строительстве, согласно которого - застройщик обязался построить на земельном участке, расположенном по адресу: "данные изъяты"-секцию N 8 многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, а именно: пятиэтажное здание с цокольным этажом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, расположенную в блок-секции N объекта, на 4 этаже, общей площадью 73, 1 кв.м.

27.06.2008 г. Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Лермонтова ООО "Севкавстройбизнес" выдано разрешение N КП 26306000-7 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 8 секции в многоквартирном доме с офисными помещениями, расположенном по адресу: "адрес".

Согласно межевого плана, подготовленного ООО "Городское земельное бюро" г.Лермонтова 21.12.2009 г. в результате кадастровых работ, на основании заявления генерального директора ООО "Севкавстройбизнес" ФИО8, земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 8982 кв.м, размежеван с образованием 5-ти самостоятельных земельных участков площадью: 1659 кв.м, 2864 кв.м, 1155 кв.м, 1504 кв.м. 1777 кв.м.

28.10.2009 г. схема расположения земельных участков, подготовленная ООО "Городское земельное бюро" "адрес", утверждена генеральным директором ООО "Севкавстройбизнес" ФИО8 и начальником Управления архитектуры, градостроительства и землепользования администрации "адрес", в соответствие с которой земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 8982 кв.м, разделен на 5 самостоятельных земельных участков площадью: 1659 кв.м, 2864 кв.м, 1155 кв.м, 1504 кв.м. 1777 кв.м.

Согласно выпискам из ЕГРН от 10-11-18 августа 2020 г, расположенные по адресу: "адрес" земельные участки с кадастровыми номерами: 26:32:030404:45 площадью 1659 кв.м, 26:32:030404:46 площадью 2864 кв.м, "данные изъяты" площадью 1155 кв.м, "данные изъяты" площадью 1504 кв.м, 26:32:030404:49 площадью 1777 кв.м, поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

30.04.2010 г. Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования администрации "адрес" ООО "Севкавстройбизнес" выдано разрешение N К11 26306000-5 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 6-7 секций в многоквартирном доме с офисными помещениями, расположенном по адресу: "адрес".

Постановлением администрации г. Лермонтова N 824 от 13.09.2010 г. признано утратившим силу распоряжение главы Администрации г. Лермонтова N 171-р от 22.08.2006 г. "О предоставлении ООО "Севкавстройбизнес" в аренду земельного участка для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями по "адрес", в III селитебной зоне "адрес"". Земельным участкам с кадастровыми номерами: 26:32:030404:45 площадью 1659 кв.м, 26:32:030404:46 площадью 2864 кв.м, "данные изъяты" площадью 1155 кв.м, 26:32:030404:48 площадью 1504 кв.м, "данные изъяты" площадью 1777 кв.м, определен вид разрешенного использования - земельные участки жилых домов многоэтажной жилой застройки и присвоен адрес.

В соответствии с пунктами 4, 4.1, 4.2 названного постановления в связи с переходом земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" площадью 1504 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" площадью 1777 кв.м, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес", изъяты из аренды ООО "Севкавстройбизнес"

- земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты" площадью 1777 кв.м. секция 6-7 с 01.05.2010 г, - земельный участка с кадастровым номером: "данные изъяты" площадью 1777 кв.м, а секция 8 - с 01.07.2008 г.

31.12.2010 г. между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и ООО "Севкавстройбизнес" заключен договор N-У аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1 659 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", (секция 1-4), на срок с 14.09.2010 г. по 28.02.2011 г.

31.12.2010 г. между Управлением имущественных отношений Администрации "адрес" и ООО "Севкавстройбизнес" заключен договор N-У аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1 155 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", (секция 5), на срок с 14.09.2010 г. по 28.02.2011 г.

Постановлением администрации г.Лермонтова N108 от 27.02.2012 г. (т.3 л.д.40) по заявлению ООО "Севкавстройбизнес" (т.3 л.д.42) после прекращения права аренды в связи с вводом объектов в эксплуатацию и переходом в общую долевую собственность земельных участков с "данные изъяты" обществу в аренду на 3 года предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" "данные изъяты"

Как установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2019 г. (т.2 л.д.102) 1 апреля 2013 года в отношении названных земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты" заключены договоры аренды на срок до 31.03.2016 года NN 2342-У, 2343-У, 2344-У, прошедшие государственную регистрацию. В соответствии с п. 1.2 договора аренды N2343-У от 01.04.2013, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" строений не имеется.

Как установлено постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 года земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на которых имеются объекты незавершенного строительства, являются самостоятельными, отдельно сформированными земельными участками под многоквартирным домом. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 также самостоятельно поставлен на кадастровый учет. Принимая во внимание то обстоятельство, что после завершения строительства незавершенных объектов строительства, расположенных па земельных участках с кадастровыми номерами "данные изъяты" и регистрации права собственности на жилые либо нежилые помещения дольщиками, в общую долевую собственность перейдут отдельно сформированные земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" под многоквартирным домом (его блок- секциями), право обшей долевой собственности не может быть распространено на соседний, отдельно сформированный земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", на котором у общества отсутствуют объекты незавершенного строительства (т.2 л.д.108).

Довод о том, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" необходим для прохода, проезда к территории МКД являлся предметом рассмотрения Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 года и был отклонен им как не нашедший своего подтверждения.

16.10.2019 г. между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и Бурнадзе О.Н. по результатам торгов заключен договор аренды N-У земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 2 864 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на срок с 16.10.2019 г. по 15.10.2024 г. Постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021года отказано в иске о признании недействительным указанного договора аренды.

09.12.2019 г. между ФИО11 и ООО "Золотая корона" г. Ессентуки заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которого ФИО11 переданы ООО "Золотая корона" права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 2 864 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", предусмотренные договором аренды земельного участка N 2969-У от 16.10.2019 г.

02.02.2021 г. Администрацией г. Лермонтова выданы ООО "Золотая корона" разрешения на строительство N 26-Ки 26306000-02-2021, N 26-Ки 26306000-03- 2021 многоквартирных жилых домов блок "А", блок "Б" на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты".

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве N 214- ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 года N 2-0 указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращения заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт расторжения договора аренды с обществом, окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о прекращении в рассматриваемом случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка (определение Верховного суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 8 982 кв.м, предоставленный в 2006 г. в аренду ООО "Севкавстройбизнес", на основании письменного "данные изъяты" площадью 2 864 кв.м, "данные изъяты" площадью 1 155 кв.м, "данные изъяты" площадью 1 504 кв.м, 26:32:030404:49, площадью 1 777 кв.м, которые в установленном законном порядке поставлены на кадастровый учет, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" снят с кадастрового учета.

Довод представителя ООО "Севкавстройбизнес" о том, что земельный участок с КН "данные изъяты" был разделен на 5 земельных участков по решению администрацией "адрес", а не застройщиком противоречат материалам дела, в соответствии с которыми заказчиком кадастровых работ по образованию пяти земельных участков путем раздела земельного участка с КН "данные изъяты" являлось ООО "Севкавстройбизнес"(т.1 л.д.57), которым было принято решение о разделе и совместно с администрацией "адрес", утверждена схема расположения земельных участков образованных в результате раздела (т.1 л.д.87-88).

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный жилой дом.

На земельных участках с кадастровыми номерами "данные изъяты" введены в эксплуатацию 27.06.2008 г. и 30.04.2010 г. блок-секции (6, 7, 8) многоквартирного жилого дома "адрес", поэтому данные земельные участки в силу названной нормы ЖК РФ являются общей долевой собственностью собственников указанного многоквартирного жилого дома, в том числе ФИО1, а так же других собственников помещений, расположенных в блок- секциях 6, 7, 8, интересы которых представляет ФИО2

На земельных участках с кадастровыми номерами "данные изъяты" расположен незавершенный строительством объект многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, степенью готовности 11% секции 3, 4) и 18% (секция 5), застройщиком которого является ООО Севкавстройбизнес".

На земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" объекты капитального строительства отсутствуют, при этом, данный земельный участок находится в аренде у ООО "Золотая корона", которому органом местного самоуправления выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых ломов.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при прекращении договора аренды, одновременно произошло прекращение залога права аренды участников долевого строительства на земельный участок.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон)).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2(2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

В силу названных норм и разъяснений с даты государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 68 постановления Пленумов N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 содержатся разъяснения по вопросу о разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов в силу которых, согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Таким образом, для введенного в эксплуатацию объекта недвижимости требуются земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:48 и 26:32:030404:49.

С учетом приведенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт расторжения в 2010 г. договора аренды между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и ООО "Севкавстройбизнес" на земельный участок с кадастровым номером 26:32:0300404:35, окончание строительства объекта долевого участия в 2008 г. и 2010 г. и передача застройщиком участникам долевого строительства объектов недвижимости, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями ст. 14 Федерального закона N 214- ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды), в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, свидетельствует о прекращении ипотеки по основанию, предусмотренному в пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, то есть, в связи с прекращением заложенного права аренды указанного земельного участка.

Таким образом, при прекращении в 2010 г. договора аренды ООО "Севкавстройбизнес" на земельный участок с кадастровым номером 26:32:0300404:35, одновременно произошло прекращение залога права аренды участников долевого строительства на данный земельный участок, в связи с чем права административных истцов оспариваемыми действиями по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:32:0300404:35 на 5 самостоятельных земельных участков не нарушены.

Вывод суда, изложенный в решении, основан на анализе действующего законодательства и материалах дела и оснований для признания его неправильным не имеется.

Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверялись судом, получили правильную оценку в решении в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и по существу сводятся к переоценке выводов суда.

Довод о фальсификации выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 не могут изменить правовую судьбу обжалуемого судебного решения, поскольку в материалах дела имеются иные выписки в отношении указанного земельного участка.

Иные доводы, в том числе связанные с толкованием норм материального права, признаются коллегией несостоятельными, они не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта, так как основаны на неверном толковании заявителями приведенных ими в апелляционной жалобе положений действующего законодательства и ошибочном их распространении на рассматриваемые правоотношения.

По мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд правильно определилимеющие значение для дела обстоятельства, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям закона и в апелляционных жалобах не опровергнуты.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену решения, в апелляционной жалобе не приводится.

Руководствуясь статьями 307-309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 4 марта 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Пятый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи