Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 08 июля 2021 г. по делу N 33-14484/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шумских М.Г.

судей

при секретаре

Овчинниковой Л.Д, Мирошниковой Е.Н.

Верещагиной А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 июля 2021 года апелляционную жалобу Сидорова С. С.ча на решение Смольнинского районного суда районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2021 года по гражданскому делу N 2-542/2021 по иску Сидорова С. С.ча к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании произвести перерасчет арендной платы.

Заслушав доклад судьи Шумских М.Г, выслушав объяснения истца Сидорова С.С. и его представителя Александров Ю.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика "Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга" - Михайлова А.Р, полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Сидоров С.С. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с настоящим иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, просил обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.06.2001 N 17/ЗД-02140 за период с 17.10.2019 по 09.01.2020 с применением кода функционального использования территории 1.1 (использование под жилой дом). Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.06.2001 N 17/ЗД-02140 за период с 09.01.2020 по 20.08.2020 с применением кода функционального использования территории 10.1 (строительство индивидуального жилого дома) на основании ведомости ГУП "ГУИОН" от 09.01.2020 N 52760Г-19/1.

В обоснование исковых требований ссылаясь на то, что 17.10.2019 между истцом и Ивановым А.А. заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка от 05.06.2001 N 17/ЗД-02140 в отношении земельного участка площадью 887 кв.м, кадастровый N.., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов). Начиная с 17 октября 2019 года арендатором указанного участка является Сидоров С.С. После приобретения прав Сидоров С.С. обнаружил, что ответчик при расчете арендной платы ошибочно применяет коэффициент 18.0 - иные виды деятельности, что влечет ее увеличение в несколько раз. Вместе с тем, в соответствии п.1.2 Договора аренды земельный участок предоставляется для использования под жилой дом (код - 1.1). Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Решением Смольнинского районного суда районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение Смольнинского районного суда районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2021 года отменить, как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав позицию сторон, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ОАО "Мостостроительный отряд N 19" был заключен Договор в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" ("адрес"

В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставлен для использования под жилой дом (код 1.1). Приведенное описание целей использования Участка является окончательным, изменение целей допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Согласно пункту 2.2. Договора, на момент заключения договора, на участке находился жилой дом.

В соответствии с п.3.1 Договора срок его действия установлен по 6 декабря 2049 года.

Судом установлено, что в Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт- Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного постановлением N 1379, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18, 0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1, 00.

Кн - 18, 0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды;

не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

При заключении Договора стороны установили, что размер арендной платы рассчитывается исходя из кода 1.1 и срок Договора превышает пять лет, в связи с чем суд пришел к выводу, что при использовании Участка по иному функциональному назначению, не предусмотренному договором, у Комитета возникает право для расчета арендной платы с применением кода 18, 0.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что на дату заключения Договора аренды на спорном участке находился жилой дом. Иного функционального использования участка договором не предусматривалось.

Пунктом 7.2 договора установлены ограничения в использовании земельного участка: обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций (л.д.13).

Согласно расчету арендной платы, код функционального использования территории установлен - 1, 1 (Жилищное хозяйство. Жилые многоквартирные дома, общежития, дома усадебного типа, коттеджи, таунхаусы).

Исходя из ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию ГУП "ГУИОН" N51341Г-19/1 по состоянию на 14 марта 2019 года жилой дом на участке отсутствует, что свидетельствует о том, что арендованный земельный участок не используется в соответствии с определенной в договоре функцией.

Таким образом, у Комитета имелись основания для вывода о том, что функциональное использование участка изменилось и имеются основания для изменения размера арендной платы с применением кода функционального использования территории Кн - 18, 0.

19 апреля 2019 года в адрес арендатора направлено уведомление об изменении арендной платы за земельный участок к договору N17/ЗД-02140 от 05.06.2001.

17 октября 2019 года между Ивановым А.А. и истцом Сидоровым С.С. заключен договор уступки права аренды данного земельного участка.

При этом согласно пункту 1.2 Договора уступки объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав арендатора по договору аренды.

Несоответствие функционального использования Участка, установленного Договором, подтверждено ведомостью.

Довод истца о том, что с 17 октября 2019 года по дату получения ответчиком ведомости ГУП "ГУИОН" до 9 января 2020 года расчет арендной платы должен был производится с применением коэффициента функционального использования, изначально предусмотренного Договором аренды, то есть Кн 1.1 (использования под жилой дом), судом оценен критически, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что по состоянию на 17 октября 2019 года на участке имелся жилой дом, под который предоставлен участок.

При таких обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований о перерасчете размера арендной платы за период с 17.10.2019 по 09.01.2020.

Согласно уведомлению N78-34-68-219 от 21.11.2019 администрации Приморского района Санкт-Петербурга указанные в уведомлении, направленном 14 ноября 2019 года, параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке 78:34:0004473:21, Санкт-Петербург, "адрес", "адрес", "адрес" (участок 1).

В соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории N... Г-19/1 по состоянию на 18 декабря 2019 года код функционального использования территории определен - 10, 1 (Строительство жилых и нежилых объектов, тип 1). Вместе с тем использование участка под строительство жилого индивидуального дома (Кн - 10, 1) Договором аренды земельного участка от 05.06.2001 N17/ЗД-02140 не установлено.

Довод истца о том, что до момента начала подготовительных и строительных работ должен применяться код 1.1, после начала выполнения работ код 10.1 в соответствии с п. 3.1.1. Методики Арендная плата за земельные участки, судом также оценен критически, поскольку данный пункт Методики устанавливает порядок установления коэффициентов при предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. В то время как спорный земельный участок, в соответствии с Договором, был предоставлен под уже имеющийся жилой дом.

Довод истца о том, что использование арендатором участка под строительство жилого дома влечет безусловное изменение размера арендной платы без внесения изменений в договор, судом откланяется, как необоснованный, поскольку до настоящего времени Договором аренды установлено функциональное использование участка под жилой дом, а не под его строительство.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в Договор аренды были внесены изменения в части цели использования земельного участка, в материалы дела не представлено.

Факт использования земельного участка под различные виды функционального использования без составления соответствующих соглашений, изменяющих содержание Договора аренды, позволяет Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга устанавливать размер арендной платы с применением кода функционального использования территории Кн - 18, 0.

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о перерасчете арендной платы с 09.01.2020 по 20.08.2020 с применением коэффициента функционального использования 10.1 (строительство индивидуального жилого дома) не имеется.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 424, 450, 615 Гражданского кодекса РФ, статьей 3, 65, 39.7 Земельного кодекса РФ, оценив в совокупности все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, основанными на нормах действующего законодательства РФ и соответствующими установленным обстоятельствам дела.

В доводах апелляционной жалобы истец указывает на то, что отсутствие жилого дома на момент проведения инвентаризации не свидетельствует об изменении функционального использования земельного участка.

Данный довод жалобы судебная коллегия находит необоснованным следующим основаниям.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из п. 4.3 договора аренды, арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора.

В силу п. 1.2 договора аренды участок предоставляется для использования под жилой дом- код 1.1.

Таким образом, в договоре аренды изначально установлен только один вид функционального использования (Кн 1.1). (жилищное хозяйство, жилые многоквартирные дома, общежития, дома усадебного типа, коттеджи, таунхаусы).

Из материалов дела следует, что на дату заключения договора аренды (05.06.2001) на спорном участке находился жилой дом (жилищное хозяйство, жилые многоквартирные дома, общежития, дома усадебного типа, коттеджи, таунхаусы), иного функционального использования участка договором не предусматривалось.

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию ГУП "ГУИОН" N51341Г-19/1 по состоянию на 14 марта 2019 года жилой дом отсутствует.

В соответствии с п. 3.6 договора аренды в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п. 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

19 апреля 2019 года в адрес арендатора направлено уведомление об изменении арендной платы за земельный участок к договору N17/ЗД-02140 от 05.06.2001.

При этом судебная коллегия отмечает, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, что по состоянию на 17 октября 2019 года, т.е. на момент заключения истцом договора цессии, на участке имелся какой-либо жилой дом, под который предоставлен участок по договору аренды.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что суд пришел к обоснованному выводу о наличии у Комитета правовых оснований для вывода об изменении функционального использования участка, а следовательно и об изменении размера арендной платы с применением кода функционального использования территории Кн - 18, 0.

Судебная коллегия отмечает, что использование участка под строительство жилого индивидуального дома (Кн - 10, 1) Договором аренды земельного участка от 05.06.2001 N17/ЗД-02140 не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных исковых требований и перерасчете размера арендной платы за период с 17.10.2019 по 09.01.2020.

Как верно указал суд первой инстанции, перечисленные пункты Методики расчета (п.10, 1;10, 2) устанавливают порядок установления коэффициентов при предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, в то время как спорный земельный участок, в соответствии с договором аренды, предоставлен под уже имеющийся жилой дом.

Оснований не согласиться с такими выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.

При таких обстоятельствах, доводы жалобы в указанной части не могут быть признаны обоснованными и подлежат отклонению в полном объеме.

Также подлежит отклонению и ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что истцом с 21.11.2019 участок используется для строительства индивидуального жилого дома, поскольку материалы дела не содержат доказательств свидетельствующих о том, что соответствующее разрешение на строительство индивидуального жилого дома (не предусмотренного условиями договора аренды) выдавалось истцу.

Доводы апелляционной жалобы истца, оспаривающие вышеуказанные выводы суда аналогичны тем, что указывались в суде первой инстанции и по своему содержанию сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела с изложением позиции истца относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, переоценке доказательств, исследованных судом при разрешении спора, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сидорова С. С.ча - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено "дата".