Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:
Председательствующего судьи Чотчаева Х.О, при секретарях судебного заседания Быковской Е.В, Урусове Р.А, с участием представителя истца Хубиева М.Х.- Алиева Ш.С. по доверенности N 09АА0373579 от 16.04.2021 г, представившего диплом о высшем образовании N 433113 от 08.10.1994 г, представителей ответчика-Правительства КЧР - Грабцевич А.В, действующей на основании доверенности N 02-09/2 от 29.01.2021 г. и диплома о высшем образовании N1034180310018 от 27.06.2014 г, представителя Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Дураева М.И, действующего на основании доверенности 05/46 от 13.01.2021 г. и диплома о высшем образовании N 35201от 31.05.2013 года, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4/2021 по административному иску Хубиева М.Х. к административным ответчикам - Правительству КЧР, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, заинтересованным лицам - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР", Администрации Усть-Джегутинского городского поселения об установлении кадастровой стоимости земельного участка и отдельного объекта на нем, равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:
Хубиев М.Х. является собственником земельного участка с кадастровым номером 09607:0030114:447 площадью 138 384 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 "В", что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.03.2020 года, о чем сделана запись N 09-09-03/046/2012-889 от 11.09.2012 года. Также Хубиеву М.Х. на праве собственности принадлежит расположенное на этом земельном участке строение-здание цеха ЖБИ с кадастровым номером 09:07:0030114:993 площадью 2588 кв.м.
В своем административном иске Хубиев М.Х. просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 09:07:0030114:447, площадью 138 384 кв.м, равной рыночной стоимости на дату 17.01.2014 года - 5 293 386 рублей 00 коп, а также расположенного на этом земельном участке строения - здания цеха ЖБИ, с кадастровым номером 09:07:0030114:993, площадью 2 588 кв.м, равной рыночной стоимости на дату 21.02.2014 года - 2 662 803 рублей 00 коп.
В обоснование требований указал, что оспариваемые им стоимости земельного участка в размере 14 535 031 руб, 24 коп. (согласно справки - выписки ЕГРН от 03.03.2020 по состоянию на 17.01.2014), а также объекта на нем - здания цеха ЖБИ в размере 32 893 997 руб. 60 коп (согласно справки - выписки из ЕГРН от 03.03.2030 по состоянию на 21.02.2014 г.), существенно завышены. В связи с этим, нарушаются права Хубиева М.Х. и возлагаются на него незаконные обязанности, поскольку данное обстоятельство влечет увеличение его налоговых обязательств по уплате земельного налога и налога на имущество, исчисляемых на основании кадастровых стоимостей.
Полагая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, Хубиев М.Х. обратился к оценщику ООО "Российское общество оценщиков" ИП Рамазанову М.Х. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно отчетам которого N20-36 от 16.03.2020 года и N20-37 от 10.03.2020 года, рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составила:
земельный участок с кадастровым номером 09607:0030114:447 площадью 138 384 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 В, - 5 293 386 рублей;
строение-здание цеха ЖБИ с кадастровым номером 09:07:0030114:993 площадью 2588 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 В, - 2 662 803, 00 рубля.
В связи с изложенным, истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству КЧР, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, Министерству имущественных и земельных отношений по КЧР, Администрации Усть-Джегутинского городского поселения об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенных оценщиком Р.
Административный истец Хубиев М.Х, заинтересованные лица и их представители - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР и Администрация Усть-Джегутинского городского поселения в судебное заседание не явились, будучи надлежаще уведомленными о времени о месте проведения предварительного судебного заседания.
В соответствии со ст. 150 ч. 4, ст. 247 КАС РФ суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель административного истца Алиев Ш.С. в судебном заседании полностью поддержал требования своего доверителя и просил их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом рыночной стоимости, согласно отчетов, подготовленных ИП Р. N 20-36 и 20-37 от 10 и 16 марта 2020 года.
Представитель ответчика-Правительства КЧР Грабцевич А.В. полагала необходимым отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований административного истца в связи с пропуском им срока исковой давности.
Представитель ответчика - Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Дураева М.И, полагая кадастровую стоимость завышенной и не оспаривая право истца на обращение в суд, полагал необходимым разрешить требования административного истца по усмотрению суда.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственной реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, административный истец как собственник земельного участка и объекта недвижимости вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 09607:0030114:447 площадью 138 384 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 "в" и здание цеха ЖБИ с кадастровым номером 09:07:0030114:993 площадью 2588 кв.м, расположенный по тому же адресу.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка была определена в 14 535 031, 24 руб, а здание цеха ЖБИ - в 32 893 997, 60 рублей.
Полагая данную оценку объекта недвижимости и земельного участка завышенной, административный истец обратился к ИП Р, согласно отчетам которого N2-36 от 16.03.2020, N2-37 от 10.03.2020 г. вышеуказанные объекты недвижимости оценены следующим образом: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 09607:0030114:447 площадью 138 384 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 "в" - 5 293 386 рублей. Рыночная стоимость здания цеха ЖБИ с кадастровым номером 09:07:0030114:993 площадью 2588 кв.м, расположенного по указанному выше адресу определена в 2 662 803 рубля.
Поскольку Правительством КЧР для указанных спорных объектов недвижимого имущества установлена их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности они затрагивают, вправе требовать их пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости.
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права Хубиева М.Х, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности и его противоречием в стоимости данных объектов недвижимости указанным в выписках из ЕГРН, определением суда от 02 ноября 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по данным объектам недвижимости.
Согласно заключению эксперта N 21-Э/03/2021от 18.03.2021 года, проведенному ООО "Юридическое агентство "Аргумент", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 09607:0030114:447 площадью 138 384 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 В, кадастровая стоимость которого по состоянию на 17.01.2014 года составляет 33 534 000 рублей;
рыночная стоимость здания-цеха ЖБИ с кадастровым номером 09:07:0030114:993 площадью 2588 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, г. Усть-Джегута, ул. Курортная, 400 В, кадастровая стоимость которого по состоянию на 21.02.2014 года составляет 5 920 000 рублей.
Оценивая экспертное заключение N 21-Э/03/2021 от 18 марта 2021 года, суд приходит к следующему.
Согласно статьи 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Такое доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы (часть 2 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован. Объекты исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в КЧР и соседних регионах, изложен их краткий обзор основных характеристик рынка, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании эксперт был допрошен сторонами, подтвердил и обосновал свое экспертное заключение.
У суда не имеется оснований подвергать сомнению данное экспертное заключение. Обоснованных возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы сторонами не представлено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.
С учетом изложенного, суд критически относится к отчетам ИП Р. N 20-36 и 20-37 от 10 и 16 марта 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости - здания цеха ЖБИ и принимает за основу указанное выше экспертное заключение. По мнению суда экспертное заключение, в отличие от отчетов оценки ИП, является более полным в части подходов и методов оценки, выбора методов исследования, объектов аналогов, методов сравнительных единиц, методов сравнительного анализа продаж, обоснования применения в отчете корректировок.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения административных исковых требований истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 09607:0030114:447 площадью 138 384 кв.м, поскольку согласно выписке из ЕГРН на 01.01.2016 г. кадастровая стоимость определена в 14 535 031, 24 рублей, а согласно экспертному заключению N 21Э/03/2021 от 18.03.2021 г. - в 33 534 000 рублей, т. е. ее рыночная стоимость оказалась значительно выше кадастровой стоимости.
Из текста административного искового заявления и пояснений представителя истца, целью обращения в суд с исковым заявлением, является снижение бремени содержания принадлежащего ему на праве собственности данного земельного участка в связи с завышением налоговой базы для расчета земельного налога, подлежащая исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.
Установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (параграф 40 постановления от 24.05.2007 г. "Р. против Российской Федерации, параграф 80 постановления от 06.12.2011 года "Гладышева против России".
С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения административного иска в части пересмотра кадастровой стоимости данного земельного участка, и полагает возможным на основании экспертного заключения, удовлетворить заявление в части пересмотра кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости - здания завода ЖБИ.
При этом суд, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении, считает, что по рассматриваемому делу кадастровая стоимость нежилого здания должна быть определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление до оспаривания, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости на территории КЧР утверждена распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от 21 ноября 2018 года N 680 и применяется с 1 января 2018 года. Датой обращения административного истца в суд с администра
