Решение Московского городского суда от 24 июня 2021 г. по делу N 3а-1201/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Константа XXI" об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Константа XXI " обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 4339 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 219 901 401 руб. на основании отчета N 24092018-ОН от 28 сентября 2018 года, подготовленного ООО "Консалтинговая компания "Прагматика"; нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1 649, 8 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 76 039 395 руб, нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 658, 8 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 995 552 руб, нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 84, 6 кв.м, расположенного по адресу: **равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 966 890 руб. на основании отчета N 24092018-ОН-1/1 от 1 марта 2019 года, подготовленного ООО "Консалтинговая компания "Прагматика".

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником указанных нежилых зданий и пользователем земельного участка (арендные отношения находятся в стадии оформления), кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года значительно превышает их рыночную стоимость. Несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и как плательщика платы за землю (арендной платы), размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности М. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы М. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1 649, 8 кв.м, расположенного по адресу: **, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 243 303 314, 61 руб.; нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 658, 8 кв.м, расположенного по адресу: **, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 37 498 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 84, 6 кв.м, расположенного по адресу: **в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 871 295, 07 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Кроме того, административный истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 4339 кв.м, расположенного по адресу: **, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 434 250 287, 47 руб. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 июля 2019 года урегулированы разногласия сторон, возникшие между ООО "Константа XXI " и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 4339 кв.м, расположенного по адресу: **, в редакции Департамента, пункт 1.3 раздела 1 Приложения 2 к договору аренды изложен в следующей редакции: 1.3. ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости 1, 5%. Арендные отношения находятся в стадии оформления.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых зданий влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Константа XXI " как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 03 февраля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Константа XXI " в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, были представлены отчеты N 24092018-ОН от 28 сентября 2018 года и N 24092018-ОН-1/1 от 1 марта 2019 года, подготовленные ООО "Консалтинговая компания "Прагматика".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленных оценщиком отчетов на их соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московский кадастровый центр" Ч.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты N 24092018-ОН от 28 сентября 2018 года и N 24092018-ОН-1/1 от 1 марта 2019 года, подготовленные ООО "Консалтинговая компания "Прагматика", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2018 года нежилого здания с кадастровым номером * составляет 117 487 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 18 742 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 2 206 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *- 268 102 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Консалтинговая компания "Прагматика", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Консалтинговая компания "Прагматика", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом общества с ограниченной ответственностью "Московский кадастровый центр" Ч представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что итоговая рыночная стоимость объектов находится в пределах диапазона рыночных цен. По мнению эксперта, само по себе существование на рынке других предложений не означает, что выбранные экспертом аналоги некорректны или не могут быть использованы для определения рыночной стоимости объектов исследования.

Экспертом был произведен визуальный осмотр исследуемых объектов, на основании которого установлено, что здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером *, представляют собой банно-прачечный комплекс. Информация о доходах и расходах за 1 год предоставлена административным истцом по ходатайству эксперта и приобщена судом к материалам дела.

Доля земельного участка для объекта с кадастровым номером * и для объекта с кадастровым номером * определялась экспертом пропорционально доле общей площади объектов исследования в совокупной площади всех зданий, расположенных на земельном участке. В рамках расчета эксперт использовал не усредненные удельные показатели доли стоимости земельного участка, а провел полноценный расчет стоимости земельного участка в абсолютном выражении. При этом расчет земельного участка под исследуемыми объектами проводился с учетом его индивидуальных характеристик.

На территории земельного участка располагается 5 объектов капитального строительства, на эксплуатацию которых приходится определённая часть земельного участка исходя из общей площади ОКСа. Расчет представлен в заключении.

Показатели, указанные административным ответчиком, приводятся для торговых и офисных объектов, исследуемый объект представлен под размещение банного комплекса.

Эксперт также указал, что приведенный им аналог N1 располагается на границе *, то есть на красной линии и отделяется от общественной территории (дороги). Аналог просматривается с дороги, перед зданием отсутствуют какие-либо постройки, а наличие забора не является препятствием и не ограничивает рекламный потенциал объекта для пешеходного и автомобильного трафика. Таким образом, применение корректировки не требуется.

Также уточнил, что в объявлениях по арендным ставкам отсутствует информация о наличии операционных расходов. Имеется только информация по аналогу N3 (в ставку включены операционные расходы (КУ+эксплуатация)), а не только эксплуатационные расходы, как утверждает административный ответчик. Ввиду того, что оценка ретроспективная, у эксперта отсутствует возможность достоверно установить состав арендной ставки. Однако поскольку стоимость объектов исследования определяется среднерыночная, при расчетах эксперт руководствовался сложившейся практикой отношений арендодателей и арендаторов и имеющейся в открытом доступе аналитикой, когда разумный арендодатель ввиду того, что несет финансовые обременения по разным статьям расходов при владении собственностью, включает в состав арендной ставки операционные расходы, чтобы покрывать свои затраты. Поэтому из величины действительного валового дохода вычитались операционные расходы. Также из сложившейся практики, если в состав арендной ставки не входит какая-то статья расходов (коммунальные или эксплуатационные платежи), то данная информация указывается дополнительно в объявлении.

Эксперт пояснил, что в соответствии с п. 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В заключении приведены доводы, обосновывающие отсутствие целесообразности применения доходного подхода для данного комплекса. В качестве дополнительных доводов эксперт указал, что аналоги, представленные административным ответчиком, являются текущими (не актуальными на дату установления стоимости). Они не совсем сопоставимы с исследуемым объектом, поскольку являются небольшими встроенными помещениями. Рынок сдачи в аренду таких объектов не развит. Единичные предложения встречаются, однако это исключение, а не сформированный рынок. Помимо этого непонятно, какой состав площадей у аналогов предлагается в аренду.

Исследуемый объект - это специфический объект, который не относится к типичному виду недвижимости: торговые, офисные, производственно-складские объекты.

Для достоверного определения рыночной стоимости экспертом было составлено ходатайство о предоставлении информации о величине доходов и расходов за 1 год, по результатам которого было установлено, что расходная часть превышает доходную. Тем самым стоимость объекта в результате расчетов получится отрицательной, так как на основании предоставленных данных деятельность убыточна.

Помимо этого, данный объект не является в классическом понимании объектом, который можно сдавать в аренду. На основании информации, предоставленной в ответ на ходатайство, было выявлено, что большая часть доходов приходится на услуги, предоставляемые в банном комплексе. В данном случае не представляется возможным учет той части доходов, которая приходится только на недвижимое имущество, а не деятельность, которая связана с наймом персонала.

Установление рыночной стоимости на основании аналогов, по мнению эксперта, не будет являться достоверным, поскольку в аналитике отсутствует информация по недозагрузке и коэффициенту капитализации для банных комплексов, а также величине операционных расходов (например, коммунальные платежи не будут соответствовать показателям обычных офисных и торговых объектов, поскольку показатели потребления воды несопоставимы).

Также стоит отметить, что арендопригодная площадь для данного объекта составит 42% (700, 5 кв.м/ 1 649, 80 кв.м) - 1 этаж здания, поскольку подвал и чердак находятся в состоянии "без отделки" и требуют значительных капитальных вложений.

Письменные пояснения эксперта на все поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента

рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 03 февраля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1 649, 8 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 117 487 000 рублей.

Установить кадастровую стоимости нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 658, 8 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 18 742 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 84, 6 кв.м, расположенного по адресу: **равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 2 206 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *общей площадью 4339 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 268 102 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 февраля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 06 июля 2021 года