Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07 июля 2021 г. по делу N 8Г-3919/2021[88-4735/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.

судей Росиной Е.А, Усмановой Г.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Назрань к администрации г. Назрань, Цолоеву Тухану Хамитовичу, Мурзабекову Аслан-Гирею Магомедовичу, Ярыжевой Зите Мусаевне, Хутиевой Пятимат Ибрагимовне, Холохоеву Саварбеку Суламбековичу о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, исключении их из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и государственного кадастра недвижимости записи о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, по кассационному представлению прокурора Республики Ингушетии на решение Магасского районного суда Республики Ингушетия от 21 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия от 18 февраля 2021 года, Заслушав доклад судьи Росиной Е.А, пояснения прокурора Колячкиной И.В. по доводам кассационной жалобы, возражения представителя ответчиков Мурзабекова А.-Г.М. и Цолоева Т.Х. Цороева И.В.-Г. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г..Назрань обратился в суд с исковым заявлением к администрации г..Назрань, Цолоеву Т.Х, Мурзабекову А.-Г.М, Ярыжевой З. М, Хутиевой П.И, Холохоеву С.С. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, исключении их из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и государственного кадастра недвижимости записи о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование заявленных требований указал, что при проведении прокуратурой проверки соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что на основании постановления администрации г..Назрань от ДД.ММ.ГГГГ N Цолоеву Т.Х. в аренду выделен земельный участок общей площадью 24 410 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", рядом с территорией войсковой части N. Договор заключен сроком на шесть лет, вид разрешенного использования: "обслуживание автотранспорта" для использования под строительство автостоянки. На земельном участке Цолоевым Т.Х. было возведено 2 одноэтажных нежилых здания, площадью 16, 1 кв.м каждое, контрольно-пропускные пункты до готовности 90%, которые в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ снесены. До сноса указанных объектов незавершенного строительства Цолоев Т.Х. обратился в администрацию г..Назрань с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости. Постановлением администрации г..Назрань от ДД.ММ.ГГГГ N спорный земельный участок передан Цолоеву Т.Х. в собственность за плату, о чем заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

Данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку Цолоев Т.Х, обращаясь за выкупом земельного участка, сослался на то, что является собственником двух объектов незавершенного строительства, расположенных на участке, при этом объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений, сооружений не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность. Кроме того, площадь спорного земельного участка превышает площадь располагающихся на нем объектов недвижимости более чем в 753 раза, что существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации данных объектов. Отсутствие намерения использовать участок для обслуживания нежилых помещений подтверждает факт их сноса спустя полтора месяца после оформления права собственности на земельный участок. В ходе проверки также установлено, что неустановленными лицами на указанном земельном участке произведена незаконная вырубка 98 деревьев. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в нарушение требований Земельного кодекса РФ, посягает на публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц и государства. Постановлением администрации г..Назрань от ДД.ММ.ГГГГ N спорный земельный участок разделен на шесть обособленных участков с присвоением соответствующих адресов. Отдельные земельные участки после раздела проданы Цолоевым Т.Х. иным лицам. Земельные участки с кадастровыми номерам N, N, N, N переданы на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированы на праве собственности за Ярыжевой З.М, Мурзабековым А-Г.М, Холохоевым С.С, Хутиевой П.И. На земельные участки с кадастровым номером N, N Цолоев Т.Х. зарегистрировал право собственности за собой.

Просит суд признать недействительными в силу ничтожности: договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенный между администрацией г..Назрань и Цолоевым Т.Х.; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенный между Цолоевым Т.Х. и Мурзабековым А-Г.М.; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенный между Цолоевым Т.Х. и Ярыжевой З.М.; договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенный между Цолоевым Т.Х. и Хутиевой П.И.; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенный между Цолоевым Т.Х. и Холохоевым С.С.; исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права Цолоева Т.Х. на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N; права Мурзабекова А-Г.М. на земельный участок с кадастровым номером N; права Ярыжевой З.М. на земельный участок с кадастровым номером N; права Хутиевой П.И. на земельный участок с кадастровым номером N; права Холохоева С.С. на земельный участок с кадастровым номером N; исключить из государственного кадастра недвижимости запись о разделе земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", рядом с территорией войсковой части N, записи об образовании и постановке на учет земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N; применить последствия недействительности ничтожной сделки - возвратить земельный участок с кадастровым номером N по адресу: "адрес", рядом с территорией войсковой части N в государственную собственность.

Решением Магасского районного суда Республики Ингушетия от 21 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия от 18 февраля 2021 года решение оставлено без изменения.

Прокурором Республики Ингушетия Васильченко А.В. подано кассационное представление, в которой ставится вопрос об отмене решения и апелляционного определения. В обоснование жалобы кассатор указывает на нарушение норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

В соответствии со 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями земельного законодательства, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из наличия у Цороева И.В.-Г. права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, поскольку им на участке начато строительство объектов недвижимости - зданий контрольно-пропускных пунктов, право собственности на которые зарегистрировано в Управлении Россреестра по РИ на стадии незавершенного строительства.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что при рассмотрении дела допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как следует из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года (т.1 л.д.54) спорный земельный участок с разрешенным видом использований "Обслуживание автотранспорта" был предоставлен ответчику Цолоеву Т.Х. под строительство автостоянки.

Учитывая вышеизложенные нормы материального права, с целью разрешения вопроса о законности предоставления ответчику земельного участка без проведения торгов суду необходимо было установить законность возведения объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, соответствие постройки разрешенному виду использования земельного участка, определить вид созданного объекта: основной объект либо объект вспомогательного использования, предназначенный для обслуживания и эксплуатации основного объекта (в данном случае автостоянки) и не имеющий возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

При этом суду следовало учесть, что возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе и при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Также, собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Указанные нормы материального права судом не применены, обстоятельства, имеющие значение для дела не установлены.

Кроме того, посчитав установленным наличие у ФИО10 права на предоставление в собственность земельного участка без проведения торгов суд сослался на государственную регистрацию права собственности за ФИО11 на два незавершенных строительством объекта, расположенных на спорном земельном участке.

Однако, в материалах дела доказательства такой регистрации отсутствуют, а имеющиеся сведения о проведении государственного кадастрового учета таких объектов недвижимости не являются ни правоустанавливающим, ни правоподтверждающим документом и не могут свидетельствовать о возникновении у ФИО10 права собственности на указанные объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Как следует из правила, закрепленного в пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Несоблюдение явно выраженного законодательного запрета на передачу в собственность без проведения торгов находящегося в муниципальной собственности земельного участка, в отсутствие на то специального основания (исключения), и в предпочтительном порядке конкретному лицу, очевидно нарушает публичные интересы, поскольку устраняет конкуренцию, ограничивает права неопределенного круга лиц, свидетельствует о ненадлежащем осуществлении органом местного самоуправления публичных полномочий, в том числе по распоряжению собственностью муниципального образования, составляющей экономическую основу местного самоуправления.

Суд апелляционной инстанции нарушения, допущенные судом первой инстанции не устранил, что повлекло принятие решения, не соответствующего требованиям законности и обоснованности.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда находит нужным отменить состоявшиеся судебные акты, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенную в настоящем определении правовую позицию, определить правоотношения сторон и материальный закон их регулирующий, установить круг обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих доказыванию, распределить между сторонами бремя доказывания, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Магасского районного суда Республики Ингушетия от 21 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия от 18 февраля 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Ошхунов З.М.

Судьи Росина Е.А.

Усманова Г.Ф.