Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 15 июля 2021 г. по делу N 33-4566/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Ваниной Е.Н.

судей Виноградовой Т.И, Рыбиной Н.С.

при секретаре Ларионовой С.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ваниной Е.Н.

15 июля 2021 года

дело по апелляционной жалобе Куликова Сергея Петровича на решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 11 мая 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Куликову Сергею Петровичу отказать".

По делу установлено:

Куликов С.П. обратился в суд с иском к Департаменту градостроительства мэрии г. Ярославля о признании права собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом общей площадью 66 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

В обоснование исковых требований указано, что 01.11.2010 года между МКУ "Агентство по аренде земельных участков" и Куликовым С.П. был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", предназначенного для индивидуального жилищного строительства, на срок с 23.06.2010 года по 22.06.2020 года. На основании разрешения на строительство, выданного Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии г. Ярославля 06.08.2013 года на срок до 06.08.2023 года, на земельном участке возведен бревенчатый дом со степенью готовности 60%, участок огорожен забором, проведено электричество. В связи со сложившейся эпидемиологической обстановкой, вызванной распространением COVID-19, болезнью супруги истец до окончания установленного договором срока аренды земельного участка с заявлением о его продлении не обратился. На обращение с заявлением о продлении договора аренды в августе 2020 года истцом получен отказ, поскольку не представлены документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства.

Судом вынесено указанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, исследовав материалы дела, заслушав Куликова С.П. и его представителя по доверенности Леванову Е.А, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия считает, что доводы жалобы заслуживают внимания.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что срок договора аренды земельного участка истек, права на его продление истец не имеет, объект незавершенного строительства является самовольной постройкой.

Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, постановлены с нарушением норм материального права.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

01.11.2010 года между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля от имени города Ярославля и Куликовым М.П. заключен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства на срок с 23.06.2010 года до 22.06.2020 года. Пунктом 2.4.11 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее 60 календарных дней до окончания действия договора (л.д. 50-57).

16.07.2013 года Куликовым С.П. получен градостроительный план земельного участка (л.д. 10-20).

06.08.2013 года Куликову С.П. Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии г. Ярославля выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома с инженерными коммуникациями сроком на 10 лет (л.д. 58).

В соответствии с техническим планом от 29.09.2020 года, составленным кадастровым инженером ООО "Нигма" ФИО, объект незавершенного строительства расположен на земельном участке N по адресу: "адрес", площадь застройки 66 кв. м, степень готовности 60% (л.д. 66-78).

Из экспертного заключения ООО "Артгруппроект плюс" от 03.03.3021 года и имеющихся в нем фотографий видно, что объект незавершенного строительства представляет собой одноэтажный с чердаком индивидуальный жилой дом на железобетонном ленточном фундаменте, цоколь из кирпича, стены из бруса и досок, перекрытия и перегородки деревянные, крыша и кровля скатные из профилированных металлических листов. Дано заключение о том, что объект находится в исправном техническом состоянии, не противоречит нормативно-техническим документам, не создает угрозу жизни и здоровью людей (л.д. 22-39).

По заключению пожарно-технической экспертизы Ярославского областного отделения общероссийской общественной организации "Всероссийское добровольное пожарное общество" от 03.03.2021 года строение жилого дома выполнено в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности (л.д. 6-7).

10.03.2020 года Куликову С.П. МКУ "Агентство по аренде земельных участков" направлено уведомление об истечении срока действия договора аренды земельного участка и наличии задолженности по арендной плате (л.д. 137-139).

08.07.2020 года на основании уведомления о прекращении договора аренды от 10.03.2020 года Управлением Росреестра по Ярославской области погашена запись в ЕГРП об ограничении (обременении) земельного участка N правом аренды (л.д. 140).

Приказом председателя КУМИ мэрии г. Ярославля от 20.08.2020 года N Куликову С.П. отказано в предоставлении в аренду земельного участка N по адресу: "адрес", для завершения строительства, поскольку право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 62).

На основании предписания МКУ "Агентство по аренде земельных участков" Куликовым С.П. оплачено фактическое использование земельного участка в августе-октябре 2020 года (л.д. 64-65).

29.08.2020 года Куликов С.П. обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, 14.09.2020 года государственная регистрация приостановлена в связи с прекращением договора аренды земельного участка (л.д. 59, 60).

Из эпикриза... следует, что ФИО1 проходила... лечение с 20 по 30 апреля 2020 года из-за... (л.д. 104).

Федеральным законом от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в пункте 21 статьи 3 предусмотрены два основания для приобретения земельного участка в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Одно основание это регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, до 01.03.2015 года, второе основание - земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду. С Куликовым С.П. договор аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома заключен в 2010 году, поэтому договор аренды земельного участка для завершения строительства дома может быть однократно с ним заключен независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отказ председателя КУМИ мэрии г. Ярославля от 20.08.2020 года и вывод суда об отсутствии такого права не основаны на законе.

Кроме того, спорный объект незавершенного строительства со степенью готовности 60% возведен на находящемся в государственной собственности земельном участке на основании разрешительных документов, выданных уполномоченным органом, в период действия договора аренды, поэтому истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, а в совокупности с отсутствием нарушений градостроительных и строительных норм и правил при строительстве не позволяет признать его самовольной постройкой.

Требования пункта 2.4.11 договора аренды земельного участка о заблаговременном уведомлении о желании заключить договор аренды на новый срок не были соблюдены истцом по уважительным причинам. Начавшаяся в марте 2020 года пандемия новой коронавирусной инфекции вызывала сложности с подачей и оформлением документов, а прогрессирование тяжелой болезни супруги изменило жизненные приоритеты.

По изложенным мотивам судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, по делу должно быть принято новое решение об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 11 мая 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать за Куликовым Сергеем Петровичем право собственности на объект незавершенного строительства индивидуальный жилой дом площадью застройки 66 кв. м степенью готовности 60%, расположенный по адресу: "адрес", на земельном участке N.

Председательствующий

Судьи