Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 г. по делу N 8Г-9266/2021[88-10435/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А.

Судей Сапрыкиной Н.И, Храмцовой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-134/2021 по иску Калинина Александра Владимировича к Управлению муниципальной собственности Администрации г. Троицка о признании утратившим права аренды земельного участка, прекращении договора аренды земли, погашении регистрационной записи, по кассационной жалобе Калинина Александра Владимировича на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 19 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 апреля 2021 года

Заслушав доклад судьи Сапрыкиной Н.И. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, возражений, пояснения истца Калинина А.В, поддержавшего доводы кассационной жалобы, действующего на основании устного заявления истца Калинина А.В, представителя истца Парышевой Ю.В. и представителя третьего лица Думлера В.А, действующей на основании доверенности, Парышевой Ю.В, указавшей на обоснованность доводов кассационной жалобы, представителя ответчика Управлению муниципальной собственности Администрации г. Троицка, действующей по доверенности, Чахалян Н.Т. указавшей на необоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Калинин А.В. обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности Администрации города Троицк Челябинской области (далее ~ УМС Администраций г. Троицка, Управление) о признании его утратившим права аренды с 30 июня 2020 года на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты" по договору аренды земельного участка N "данные изъяты", заключенному 29 мая 2020 года с Управлением муниципальной собственности администрации города Троицк Челябинской области, зарегистрированному 03 июня 2020 года в Едином государственном реестре недвижимости за N "данные изъяты", прекращении действия указанного договора, погашении записи за номером "данные изъяты" в Едином Государственном реестре недвижимости права аренды истца, на земельный участок, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты".

В обоснование требований указал, на заключение 29 мая 2020 году между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты", с разрешенным использованием земельного участка: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет. В период действия которого объект недвижимости на указанном земельном участке был отчужден новому собственнику Думлеру В.А. Об изменении прав собственника на объект незавершенного строительства истец известил арендодателя заявлением от 26 июня 2020 года, зарегистрированным 02 июля 2020 года, требуя расторгнуть договор аренды земельного участка. 31 июля 2020 года ответчик отказал в расторжении договора аренды. 03 августа 2020 года собственник объекта недвижимости Думлер В.А. обратился в администрацию. г.Троицка с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в аренду сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости - жилого дома. 13 октября 2020 года истец вновь обратился с требованием в 7-дневный срок оформить выбытие из обязательств с 30 июня 2020 года (даты перехода прав/регистрации собственности недвижимости новому собственнику), путем подписания соглашения, 05 ноября 2020 года ответчик отказал в удовлетворении требования о расторжении договора от 29 мая 2020 года. Полагает, что с момента перехода прав собственности на объект недвижимости (30 июня 2020 года), Думлер В.А. приобретает право пользования земельным участком, истец утратил право аренды спорного земельного участка.

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 19 января 2021 года исковые требования Калинина А.В. удовлетворены частично. Калинин А.В. признан утратившим со 02 октября 2020 года право аренды на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты" по договору аренды земельного участка N "данные изъяты", заключенного 29 мая 2020 года с Управлением муниципальной собственности администрации города Троицк Челябинской области. Прекращен со 02 октября 2020 года договор N "данные изъяты" аренды земельного участка, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" заключенный 29 мая 2020 года между Калининым А.В. и Управлением муниципальной собственности администрации города Троицк Челябинской области. Погашена запись за номером "данные изъяты" в Едином Государственном реестре недвижимости право аренды на земельный участок, кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты" за Калининым А.В.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 апреля 2021 года, решение суда отменено. В удовлетворении требований Калинину А.В. отказано.

В кассационной жалобе Калинин А.В. просит об отмене апелляционного определения, изменения решения суда первой инстанции в части даты утраты права аренды и прекращения договора аренды. В обоснование жалобы указывает на необоснованность выводов суда апелляционной инстанции о том, что заключенный договор аренды не предусматривает основания для его досрочного расторжения или прекращения по инициативе арендатора. Ссылаясь на позицию Высшего Арбитражного суда РФ отмечает, что стороны договора не могут полностью исключить право на отказ от договора, т.к. в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. Считает, что со стороны ответчика имеется злоупотребление правом, вытекающие из условий договора аренды. Отмечает, что разумно и добросовестно уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и досрочном расторжении договора, воспользовавшись таким правом, вытекающим из п. 4.2.8 договора. Арендодатель мер, указанных в п. 3.1.3 договора аренды не предпринял, что повлекло дальнейшее образование задолженности по арендной плате. Обращает внимание, что истцом не были заявлены требования о досрочном расторжении договора, требования истца направлены на установление факта утраты права аренды с 30 июня 2020 года на земельный участок, оснований для выхода за пределы заявленных требований у суда апелляционной инстанции не имелось. Выражает несогласие с выводами суда о замене стороны в обязательстве, переходе обязанности по оплате договора аренды к Думлеру В.А. в том же размере, поскольку данное лицо участником торгов не являлось, и имеет право получить земельный участок на иных условиях.

Считает ошибочными выводы суда о том, что запись об ограничении в пользу истца погашается одновременно с внесением записи об ограничении в пользу нового арендатора, на основании заявления собственника объекта недвижимости в том числе со ссылкой на уступку прав по договору аренды, поскольку сам договор аренды имеет запрет на уступку прав и обязанностей по нему.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации г.Троицка Челябинской области от 04 февраля 2020 года N 112 "О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность, на который не разграничена" и протокола от 23 апреля 2020 года N 12/1 между Калининым А.В. и УМС Администрации г.Троицка Челябинской области 29 мая 2020 года заключен договор N "данные изъяты" аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 620 кв.м, разрешенный вид использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "данные изъяты", сроком на 5 лет, пунктами 2.1, 2.4 которого предусмотрена обязанность арендатора уплачивать за пользование земельным участком арендную плату, расчет которой определяется в соответствии с отчетом от 20 января 2020 года N 973\1 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и протоколом N 12\1 заседания комиссии по проведению торгов от 23 апреля 2020 года и составляет 1000338 руб. 70 коп. в год. Дополнительным соглашением к договору аренды от 29 мая 2020 года срок действия договора определен - 20 лет. Государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и ограничения прав и обременения данного земельного участка в виде аренды сроком действия с 03 июня 2020 года, на 20 лет в пользу истца произведена 03 июня 2020 года, а 22 июня 2020 года произведена государственная регистрация права собственности Калинина А.В. на объект незавершенного строительства - жилого дома (степень готовности 10%), площадь застройки 149, 3 кв.м, возведенного на земельном участке по адресу : "данные изъяты"

25 июня 2020 года Думлер В.А. (третье лицо) купил у Калинина А.В. объект незавершенного строительства, степень готовности. 10%, площадь застройки 10 кв.м, проектируемое назначение - жилой дом, расположенного по адресу: "данные изъяты". Государственная регистрация права собственности Думлер В.А. на объект незавершенного строительства - жилого дома (степень готовности 10%), площадь застройки 149, 3 кв.м, расположенный, по адресу : "данные изъяты" произведена 30 июня 2020 года.

02 июля 2020 года истец обратился в УМС Администрации г.Троицка с заявлением о расторжении договора N "данные изъяты" аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", в связи с прекращением хозяйственной деятельности. 31 июля 2020 года ответчик отказался от расторжения договора аренды земельного участка, ссылаясь на несоблюдение истцом требований п.4.2.8 договора, предусматривающего обязанность сообщать не позднее чем за три месяца о досрочном освобождении земельного участка. При повторном обращении истца 13 октября 2020 года с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, в удовлетворении заявления отказано.

Думлер В.А. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: "данные изъяты", и получил отказ в связи тем, что на спорный земельный участок установлено ограничение (обременение) в виде аренды.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 450, 450.1, п. 1 ст. 552, ст. ст. 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре, аренды" и в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнений", положениями п. 4.2.8 договора аренды N "данные изъяты" (об обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении), пришел к выводу, что истец имеет право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка при условии уведомления арендодателя за три месяца. Переход права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул "данные изъяты" от истца к иному лицу, является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Учтя, что уведомление о расторжении договора аренды в адрес УМС администрации г..Троицка поступило 02 июля 2020 года, суд первой инстанции решил, что договор аренды земельного участка должен быть расторгнут по истечению 3 месяцев - со 02 октября 2020 года. В связи с этим суд признал, что имеются основания признать истца утратившим права аренды на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" по договору аренды земельного участка N "данные изъяты" от 29 мая 2020 года и прекратить действие договора N "данные изъяты" аренды земельного участка с 02 октября 2020 года, а также погасить запись о регистрации Права аренды на земельный участок в Едином Государственном реестре недвижимости за номером "данные изъяты". При этом, оснований для прекращения действия договора аренды с 30 июня 2020 года суд первой инстанции не усмотрел, поскольку это противоречит положениям п.4.2.8 договора аренды.

Проверяя законность вынесенного решения, суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился. Отменяя решение суда, и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды N "данные изъяты" от 29 мая 2020 не предусматривает основания для его досрочного расторжения или прекращения по инициативе арендатора. Основания, предусмотренные ст. ст. 310, 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения настоящего договора аренды, отсутствуют, в связи с чем после отчуждения арендатором другому лицу возведенного на данном участке объекта недвижимости, указанный договор аренды продолжает действовать. И поскольку гражданско-правовые обязательства по аренде земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в связи с переменой арендатора не прекратились, как и ограничения (обременения) правами аренды, сведения о которых внесены при государственной регистрации договора аренды, Калинин А.В. (первоначальный арендатор) в силу закона с 30 июня 2020 года выбыл из обязательств по аренде земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", учитывая во взаимосвязи положения ч.ч. 1 и 2 ст. 14, п. 5 ч. 1, п.2 ч.3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п.п. 60, 61, 93, 99, 100 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (N 943), судебная коллегия пришла к выводу, что запись об ограничении (обременении) в пользу Калинина А.В. погашается одновременно с внесением записи об ограничении (обременении) в пользу нового арендатора (Думлера В. А.) на основании заявления собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на правильном применении норм материального права.

В соответствии с положениями п.2 ст.271, п.п. 1, 3ст.552 Гражданского кодекса российской Федерации, п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь названными нормами права, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что при переходе права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, произошла замена прежнего арендатора данного земельного участка на нового арендатора, что прекращения договора аренды не влечет. С момента государственной регистрации права нового собственника незавершенного строительством объект недвижимости к нему переходит право аренды на соответствующий земельный участок независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Данные вывод соответствует основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости...

Доводы кассационной жалобы о выходе судом апелляционной инстанции за пределы заявленных требований судебная коллегия признает не обоснованными.

Требования истца фактически направлены на прекращение арендных правоотношений в отношении земельного участка с момента отчуждения недвижимого имущества на земельном участке, следовательно, доводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения или прекращения договора аренды по инициативе арендатора, о выходе суда апелляционной инстанции пределы заявленных требований, не свидетельствует.

Судебная коллегия признает основанными на правильном применении норм материального права и выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для погашения записи об аренде истцом земельного участка.

Несогласие кассатора с указанными выводами, в основу которых положен довод о том, что договор аренды имеет запрет на уступку прав и обязанностей по нему, как и несогласие с выводами суда о том, что к Думплеру В.А. переходят обязанности по оплате договора аренды в том же размере, основаны на неверном толковании норм материального права и отмену судебного акта не влекут.

Доводы кассатора о злоупотреблении ответчиком своим правом, вытекающим из условий договора аренды, подлежат отклонению, истец на указанные обстоятельства не ссылался.

Ссылки заявителя на непринятие арендодателем мер, указанных в п. 3.1.3 договора аренды, что повлекло дальнейшее образование задолженности по арендной плате, не опровергают выводов судов, по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов и им дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения.

Поскольку обжалуемым апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, оно не подлежит судебной проверке.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 апреля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Калинина Александра Владимировича без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи