Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 апреля 2021 г. по делу N 8Г-5486/2021[88-9759/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А., судей Жогина О.В., Макаровой Е.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к регистрации сделки купли-продажи квартиры по кассационной жалобе представителя ФИО4 по доверенности - ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А, выслушав объяснения представителя ФИО4 по доверенности - ФИО2, поддержавшего доводы кассационной жалобы, ФИО1, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО9 (далее - истец) обратился в суд с иском к ФИО3 (далее- ответчик) о признании сделки купли-продажи состоявшейся.

Решением от 17 июля 2019 года Прикубанский районный суд города Краснодара принял признание иска ответчиком и удовлетворил исковые требования.

Поскольку судом первой инстанции решение постановлено без привлечения к участию в деле ФИО4, права которого затронуты принятым решением, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 года апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), ФИО4 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 октября 2020 года по апелляционной жалобе ФИО4 названное решение районного суда отменено. Апелляционный суд, рассмотревший дело по правилам суда первой инстанции, принял новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворил. Суд признал сделку купли-продажи 1/6 доли земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, земли населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нем таунхаусом с кадастровым номером N, состоящего из помещений N N первого этажа и помещений N N второго этажа, назначение жилое, общей площадью "данные изъяты" кв. м, этаж 1, 2, находящихся по адресу: "адрес", заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, состоявшейся; суд указал, что данное апелляционное определение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности 1/6 доли указанного земельного участка с расположенным на нем таунхаусом от ФИО3 к ФИО9 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить указанное апелляционное определение ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права. Указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявитель выражает несогласие с выводом апелляционного суда о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку полагает, что по настоящему делу срок исковой давности истёк ДД.ММ.ГГГГ, в то время как иск в суд подан только в 2019 году. Указывает, что суд ошибочно посчитал, что арест недвижимости не препятствует переходу права собственности на неё по договорам, заключенным до наложения ареста.

В письменных возражениях ФИО9 в удовлетворении кассационной жалобы просил отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы. Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (продавец) заключил с ФИО1 (покупатель) договор купли-продажи земельного участка с квартирой (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность ФИО9, а тот в свою очередь обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: 1/6 долю земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нем таунхаусом с кадастровым номером N, помещения N N первого этажа и помещения N N второго этажа, назначение жилое, общей площадью "данные изъяты" кв. м, этаж 1, 2, находящиеся по адресу: "адрес".

Из пункта 5 указанного договора следует, что ФИО9 купил у ФИО3 указанный земельный участок с домом за "данные изъяты" рублей, из них земельный участок за "данные изъяты" рублей, данные жилые помещения домовладения первого и второго этажа за "данные изъяты" рублей; расчет между сторонами произведен полностью до подписания данного договора, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и стороной ответчика не оспаривается.

Суд указал, что отчуждаемое имущество по договору купли-продажи на момент заключения договора принадлежало на праве собственности ФИО3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22 ноября 2012 года и от 18 августа 2015 года и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 июня 2019 года.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями статей 164 - 165, 218, 309 - 310, 420, 432, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, исходил из того, что ФИО3 не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи и уклоняется от государственной регистрации данной сделки, учитывая, что признание иска ответчиком соответствует закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд отметил, что ФИО9, являясь фактическим собственником спорного имущества, которым владеет с ДД.ММ.ГГГГ, не должен отвечать за не сложившиеся отношения между ФИО4 и ответчиком ФИО3, тем более что ФИО4 такой же покупатель, как и истец, при этом он заключил сделку позже ФИО1; когда ФИО4 покупал у ответчика таунхаус на соседнем с истцом участке, ФИО9 уже проживал со своей семьей в приобретенном доме, владел приобретенным имуществом на правах собственника.

Суд сослался на наличие земельного участка, площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес", не реализованного в принудительном порядке, который судебным приставом-исполнителем был предложен взыскателю ФИО4 в счет задолженности, ввиду чего сделал вывод о том, что у ФИО4 есть законные способы реализации своего права по взысканию задолженности с ответчика за счет иного имущества, принадлежащего ФИО3

Суд усмотрел в действиях ФИО4 злоупотребление правом, указав, что, находясь в равном статусе с истцом по отношению к ФИО3, действия ФИО4 направлены на удовлетворение своих требований за счет таких же покупателей, тогда как у ФИО3 имеется иное имущество (земельный участок), принадлежащее последнему на праве собственности, за счет которого возможно разрешение финансовых претензий к ФИО3

Отклоняя заявление о применении срока исковой давности, суд счел, что истец обратился в суд с настоящими требованиями в пределах срока исковой давности, а именно после того, как узнал, что ФИО3, получив денежные средства в полном объеме за проданные жилые помещения, тем не менее стал уклоняться от перехода права собственности, поскольку был лишен правовой возможности провести перерегистрацию спорного недвижимого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами апелляционного суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 этой статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Из приведенной нормы закона следует, что после вынесения определения о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по общим правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, без каких-либо ограничений.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Названные требования судом апелляционной инстанции по настоящему делу не выполнены.

Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является, согласно статье 12 ГПК РФ, осуществление правосудия по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а также из положений норм права, подлежащих применению при разрешении спора.

Приведенные требования закона распространяются также и на суд апелляционной инстанции, который рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции.

ФИО4 в ходе рассмотрения дела заявил о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

При рассмотрении заявления о применении срока исковой давности суду необходимо было руководствоваться следующим нормативным регулированием.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса, предусматривающей, что срок исковой давности начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, действующее законодательство связывает начало течения срока исковой давности с тем моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и с тем, когда лицо узнало или должно было узнать о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 4 статьи 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделки составляет один год.

В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Однако апелляционный суд, рассматривая заявление о пропуске срока исковой давности, не учел, что истец в обоснование требований ссылается на уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на проданные им объекты недвижимости.

В договоре купли-продажи разъяснено, что покупатель приобретает право собственности на имущество момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (пункт 6).

В пункте 7 договора стороны согласовали, что в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании статьи 551 ГК РФ; уклонением считается неявка одной из сторон по письменному вызову в орган государственной регистрации.

Для определения начала течения срока исковой давности по заявленному ФИО1 требованию о государственной регистрации перехода права собственности подлежали выяснению обстоятельства, связанные с установлением момента осведомленности истца о нарушении его права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации. Однако обжалуемое апелляционное определение не содержит указания на конкретный момент такой осведомленности с указанием даты, что нельзя признать правомерным. Суд ограничился лишь общими фразами о том, что истец обратился в суд в пределах срока исковой давности, после того, как узнал, что ответчик, получив денежные средства за проданное имущество, стал уклоняться от перехода права собственности.

Ввиду изложенного, судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод кассационной жалобы о том, что по настоящему делу срок исковой давности истёк, поскольку договор купли-продажи стороны заключили ДД.ММ.ГГГГ, следовательно о необходимости его государственной регистрации истцу стало известно не позднее указанной даты.

Доказательств того, в связи с чем истец не мог знать о нарушении своего права и заявить о нем, в течение длительного времени находился в состоянии неопределенности, не пытался легализовать свое право законным способом, полагая себя добросовестной стороной, материалы дела не содержат, в оспариваемом судебном акте ссылка на такие обстоятельства не содержится.

Кроме того, истец в обоснование заявленного иска ссылался на то, что он направил в адрес ответчика два уведомления о необходимости явки в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ для переоформления права собственности.

Указанные уведомления ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 11).

Ввиду изложенного, крайний срок, когда истец должен был узнать о нарушении своего права, является момент получения ответчиком первого уведомления - ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исковой давности даже с учетом данной даты, истек ДД.ММ.ГГГГ, между тем настоящий иск подан в суд только ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя положения пункта 3 статьи 165 ГК РФ, кассационный суд принимает во внимание, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, по которой сторона уклоняется от ее регистрации, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из содержания приведенной нормы следует, что такое последствие несоблюдения обязательного требования государственной регистрации договора как его незаключенность может быть преодолено законным способом - предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права на основании данного договора.

Кроме того, кассационная инстанция отмечает, что Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в пункте 5 статьи 1 закреплено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из части 6 указанной статьи Закона следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 данной статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 указанной статьи ареста или запрета...

В соответствии со статьей 27 названного Закона "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Согласно положениям пункта 4 статьи 80 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Таким образом, арест или наличие запрета на совершение регистрационных действий являются законным препятствием к переходу права собственности на недвижимость.

При этом дата совершения сделки, по которой производится переход права собственности, не имеет значение, если данный переход права собственности не был зарегистрирован до момента наложения ареста (запрета).

ФИО4 является взыскателем по исполнительному производству в отношении должника ФИО3 - ответчика по настоящему делу.

В интересах ФИО4 постановлением судебного пристава-исполнителя УФССП по Краснодарскому краю ОСП по Прикубанскому округу города Краснодара от 15 января 2018 года в рамках исполнительного производства в отношении спорного имущества объявлен запрет на совершение регистрационных действий (л. д. 74 - 75).

Выводы суда о том, что: истец, являясь фактическим собственником спорного имущества, которым владеет с ДД.ММ.ГГГГ, не должен отвечать за не сложившиеся отношения между ФИО4 и ответчиком ФИО3, тем более что ФИО4 такой же покупатель, как и истец, при этом он заключил сделку позже ФИО1 нельзя признать правомерными, поскольку они сделаны в нарушение приведенных норм права, перечисленные судом в обоснование данных выводов обстоятельства не имеют правового значения для настоящего дела.

Вопреки позиции суда, внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в абзаце 8 пункта 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, а также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июня 2016 года N 5-КГ 16-91 по смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Однако, при разрешении настоящего иска и принятии признания иска ответчиком, суд уклонился от исследования указанных обстоятельств, что нельзя признать правомерным.

Исходя из того, что наличие указанных ограничений в соответствии с положениями статьей 13 и 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объекты спорного недвижимого имущества к истцу, суду, надлежало оценить наличие оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Ввиду изложенного апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 октября 2020 года нельзя признать законным. Оно принято с существенными нарушениями норм права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов сторон по делу, что согласно части 3 статьи 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 октября 2020 года отменить.

Гражданское дело направить в Краснодарский краевой суд на новое рассмотрение.

Председательствующий Хаянян Т.А.

Судьи Жогин О.В.

Макарова Е.В.