Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 июня 2021 г. по делу N 8Г-7236/2021[88-11197/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Песоцкого В.В, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды, по кассационной жалобе администрации г. Сочи на решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

установила:

администрация г. Сочи обратилась с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что между администрацией города Сочи и ООО "Тополек" согласно Постановлению Главы города Сочи от 08 декабря 2004 года заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды совместно с ФИО7, ФИО8, ФИО9 площадью 1870 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования "Кафе". Срок действия договора установлен по 01 января 2054 года.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 18 июня 2013 года по договору аренды от 14 января 2005 года, часть земельного участка с кадастровым номером N площадью 256 кв.м была предоставлена ФИО1

Согласно акта осмотра спорного земельного участка с кадастровым номером N выявлены нарушения, свидетельствующие о несоблюдении ФИО1 условий договора аренды и требований к использованию муниципального имущества, переданного арендатору.

Истец в обоснование своих требований также ссылается на п. 4.1.1 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором аренды, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более 6 месяцев, в иных случаях.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 июня 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 сентября 2020 года, в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием существенных нарушений условий договора аренды.

В кассационной жалобе представитель администрации г. Сочи, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене обжалуемых судебных актов. Заявитель указывает, что ответчиком не соблюдаются условия договора аренды и требования к использованию муниципального имущества.

В отзыве на кассационную жалобу представитель ФИО1 просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 января 2005 года между ООО "Тополек" и администрацией г. Сочи был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Данный договор был заключен на основании Постановления Главы города Сочи Краснодарского края от 08 декабря 2004 года "О предоставлении ООО "Тополек", ФИО7, ФИО8, ФИО9 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по "адрес"", площадью 1870 кв.м, с кадастровым номером N, для эксплуатации кафе.

Согласно п. 2.1 Договора аренды, срок действия настоящего договора установлен по 01 января 2054 года.

В соответствии с Приложением N 1 к Договору аренды, площадь от общего земельного участка в размере 256 кв.м, предназначается для пользования ООО "Тополек".

18 июня 2013 года между ООО "Тополек" и ФИО1 был заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, со множественностью лиц на стороне арендатора от 14 января 2005 года, согласно которому ООО "Тополек" передало ФИО1 все права и обязанности в полном объеме.

05 июля 2013 года была произведена государственная регистрация перехода права и обязанностей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации N.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции, исходил из того, что единственным доказательством нарушений ответчика, по мнению истца, является акт осмотра земельного участка от 30 апреля 2019 года, на основании которого следует, что деятельность по организации кафе на земельном участке визуально не установлена. Указанный акт был составлен в ходе визуального осмотра с общедоступного места, то есть территорию огороженного участка и здания кафе специалист администрации города Сочи не исследовал. Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции указал, что согласно технического паспорта на здание кафе, следует, что кафе состоит из следующих помещений: моечная; бар; подсобные помещения; кухни; санузел; терраса; складские помещения; нежилые вспомогательные помещения (для охранника, для персонала, уборная).

Суд апелляционной инстанции указал, что согласно вступившего в законную силу решения Хостинского районного суда г. Сочи от 29 сентября 2015 года, следует, что за ФИО1 признано право собственности на нежилые помещения после реконструкции: Литер А2 первый этаж, помещение N 5 площадью 3, 2 кв.м, помещение N 10 площадью 6, 0 кв.м, помещение N 11 площадью 19, 8 кв.м, помещение N12 площадью 2, 2 кв.м.; Литер А2 второй этаж общей площадью 117, 3 кв.м.; Литер А2 третий этаж общей площадью 58, 5 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N. На данные помещения ФИО1 получены свидетельства о государственной регистрации права.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы апелляционного суда сделаны с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены, - в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.5.2.9 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

Также, согласно п.5.2.8 договора аренды, арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Согласно п.5.2.11, п.5.2.12 договора аренды, арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (предписанию).

В соответствии с п.5.2.17 при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендной платы.

Аренда земельного участка прекращается по инициативе Арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Спорный земельный участок предоставлялся на условиях аренды с видом разрешенного использования "Кафе".

В материалах дела имеется акт осмотра земельного участка от 30 апреля 2019 года, на основании которого следует, что деятельность по организации кафе на земельном участке визуально не установлена.

Нарушение условий договора аренды истец усматривает в размещении на территории земельного участка трехэтажного строения, используемого для проживания и навеса, что подтверждается фотоматериалами, приложенными к акту осмотра земельного участка. (т.1 л.д. 74)

Выявленные нарушения свидетельствуют о существенном нарушении ФИО1 условий договора аренды, требований к использованию муниципального имущества, переданного арендатору, и, как следствие, нарушает основополагающие принципы гражданского законодательства о необходимости надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4 ст. 67 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

При этом в силу ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность произвольной оценки судом доказательств в противоречии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами дела.

Отсутствие подробной оценки доводов администрации г. Сочи об использовании переданного земельного участка не по назначению, свидетельствует о нарушении правил оценки доказательств, установленных ст. 67 ГПК РФ, влекущим в свою очередь недостаточную мотивированность выводов суда и ставящим под сомнение справедливость судебного разбирательства в целом.

Указанное нарушение судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда не исправлено.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 сентября 2020 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Е.В. Иванова