Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 июля 2021 г. по делу N 8Г-8182/2021[88-14752/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В, судей ФИО3, ФИО6, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Барон Плюс" о расторжении договора аренды, взыскании суммы долга по договору аренды по кассационной жалобе ООО "Барон Плюс" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Барон Плюс" о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Барон" был заключен договор аренды принадлежащего ей нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", сектор 14. Срок действия договора 5 лет, размер арендной платы в год 1 200 000 рублей. Ввиду ненадлежащего исполнения обществом обязательств по договору в части своевременной уплаты арендных платежей, образовалась задолженность в сумме 500 000 рублей. Кроме того, в нарушение условий договора, обществом была произведена самовольная перепланировка и реконструкция первого этажа объекта, что повлекло существенное ухудшение его технического состояния. Претензия истца о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а также заявление и соглашение о расторжении договора аренды оставлены ответчиком без удовлетворения. ФИО1 просила суд взыскать с ООО "Барон Плюс" задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 22 мая 2020 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С ООО "Барон Плюс" в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды в размере 495 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказано. С ООО "Барон Плюс" в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 150 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 ноября 2020 года решение суда отменено в части отказа ФИО1 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды. В отмененной части принято новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 Суд расторг договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО "Барон Плюс".

Решение суда изменено в части взыскания с ООО "Барон Плюс" в пользу ФИО1 судебных расходов по оплате государственной пошлины, сумма взыскания увеличена с 8 150 рублей до 8 418 рублей.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 ноября 2020 года, считая, что судом допущены существенные нарушения норм права.

В письменных возражениях ФИО1 просит оставить апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу ООО "Барон Плюс" - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между собственником нежилого здания общей площадью 300, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", сектор 14, ФИО1 и ООО "Барон Плюс" ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды указанного объекта недвижимости сроком на 5 лет. Размер арендной платы был согласован сторонами в размере 1 200 000 рублей в год.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, арендодатель использует второй и третий этаж объекта, переданного в аренду, а арендатор использует первый этаж здания и не претендует на второй и третий этаж.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ООО "Барон Полюс" была направлена претензия о погашении задолженности по арендным платежам, а также заявление о расторжении договора аренды с приложением соответствующего соглашения и акта приема передачи.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные истцом требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам, исходил из факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору, наличия задолженности.

Разрешая требования истца о расторжении договора аренды в связи с самовольно произведенными арендатором в отношении арендуемого объекта недвижимости реконструкции и перепланировки, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств совершения арендатором действий, в результате которых произошло существенное ухудшение объекта. Также указал на наличие технической возможности приведения объекта в первоначальное состояние и возможность его использования по назначению.

Вместе с тем, принимая в данной части решение по делу, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с условиями договора аренды и актом приема-передачи в аренду было передано нежилое здание площадью 300, 5 кв.м.

Арендатор взял на себя обязательства, в том числе, использовать объект только в соответствии с целями, указанными в договоре, производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии.

Условиями договора предусмотрено право арендатора исключительно с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции объекта.

После прекращения срока действия договора арендатор вправе получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнуть при существенном ухудшении объекта в целом по вине арендатора.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4, фактически объемно-планировочное решение и общая площадь помещений первого этажа объекта не соответствует сведениям, отраженным на дату последней (текущей) инвентаризации БТИ. Учитывая объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые по реконструкции и перепланировке помещений первого этажа здания (лит. А, А1 - корпус для отдыха), площадью 300, 5 кв.м, проведенные строительные работы не повлекли за собой изменений несущей способности основных строительных конструкций здания, не оказали влияния на их эксплуатационную пригодность, условия безопасного для здоровья человека условий проживания и пребывания в здании не ухудшились. Данные работы не соответствуют функциональному признаку помещений номеров N- N, N, которые являлись средством размещения, используемым для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. Произведенные работы не соответствуют требованиям п. 2 ст. 51, ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, Закону Республики Крым от 16 января 2015 года N 67-ЗРК/2015 "О регулировании градостроительной деятельности в Республики Крым" ввиду отсутствия разрешительной документации. Стоимость работ составила 1 267 302 рубля. Приведение помещения первого этажа объекта в первоначальное положение без существенного ущерба помещениям и зданию в целом возможно по отдельно разработанному проекту.

Экспертом установлено, что согласно сведениям последней (текущей) инвентаризации БТИ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание (лит. А, А1), принадлежащее ФИО1, представляло собой конструктивно корпус для отдыха, состоящий их трех этажей галерейного типа. По результатам экспертизы установлено несоответствие и изменение параметров объекта, в том числе, в связи с его реконструкцией и перепланировкой. К пристройке (лит. А1) была возведена пристройка (обозначенная экспертом как лит. а), линейными размерами 3, 80м х 2, 97м, вследствие чего произошло увеличение линейных размеров и конфигурации пристройки (лит. А1). Также установлено изменение помещений номеров 1-4, 10, путем проведения работ по перепланировке.

Данное заключение экспертизы никем не опорочено и недействительным в установленном порядке не признано.

Доказательств, свидетельствующих о том, что с ФИО1 согласовывались перепланировка помещений в арендуемом объекте и его реконструкция с увеличением площади, материалы дела не содержат.

Также отсутствуют доказательства получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения уполномоченного органа на проведение работ в отношении указанного объекта.

Согласно ответу администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос, разрешение на реконструкцию (перепланировку) объекта не выдавалось.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт несанкционированного переустройства и реконструкции арендованного имущества, в результате чего произошло существенное изменение его площади без получения разрешительной документации и согласия собственника объекта, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, отменил решение суда в части отказа ФИО1 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, приняв в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 и расторжении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО "Барон Плюс".

Также суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 88, 98 ГПК РФ, изменил решение суда в части взыскания с ООО "Барон Плюс" в пользу ФИО1 судебных расходов по оплате государственной пошлины, увеличив сумму взыскания с 8 150 рублей до 8 418 рублей.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, подробно мотивированы.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания, по которым следует не соглашаться с выводами суда нижестоящей инстанции.

Доводы кассационной жалобы о том, что ООО "Барон Плюс" не выполнялись работы по перепланировке и реконструкции нежилого здания направлены на переоценку исследованных судами доказательств, уже были предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отвергнуты, поскольку исходя из акта приема передачи арендатору передавался объект в параметрах до реконструкции, доказательств обратного не представлено.

Неуказание судом апелляционной инстанции на то, что лит. А используется истцом, с учетом того, что установлено несанкционированное переустройство и реконструкция арендованного имущества ответчиком, не повлекло вынесения неверного решения и не является безусловным основанием отмены апелляционного определения.

Вопреки доводам кассационной жалобы, ООО "Барон Плюс" было надлежащим образом по правилам статьи 165.1 ГК РФ извещено о месте и времени разбирательства в суде апелляционной инстанции, направленная в адрес общества корреспонденция возвращена в суд в связи с истечением срока хранения (т. 2, л.д. 189).

Принятое по делу судебное постановление вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для его отмены по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 ноября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Барон Плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий ФИО5

Судьи ФИО3

ФИО6