Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 июля 2021 г. по делу N 66а-980/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Печуриной Ю.А, при ведении протокола помощником судьи Козловской Л.И, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-001297-87 по административному исковому заявлению акционерного общества "Пансионат "Якорная щель" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации города Сочи на решение Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Лаврентьевой И.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Чуковой Н.И, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, объяснения эксперта ФИО9 судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Пансионат "Якорная щель" (далее также - АО "Пансионат "Якорная щель", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3960 кв.м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для эксплуатации существующих зданий и сооружений пансионата, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", равной рыночной в размере 10 394 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 97 036 671, 60 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за пользование которым исчисляется из кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года заявленные требования удовлетворены частично - по состоянию на 1 января 2015 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 58 580 000, 00 рублей на период с 1 января 2015 года до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки; определена дата подачи заявления - 28 августа 2020 года; с административного истца в пользу экспертного учреждения ООО "Институт независимой судебной экспертизы" взысканы расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 60 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе администрация города Сочи просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указано, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была установлена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель, в связи с чем отсутствует нарушение прав административного истца в результате установления кадастровой стоимости земельных участков; уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости является существенным и отрицательно повлияет на доходы бюджета.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать, приводит аналогичные доводы о законности государственной кадастровой оценки земель, выражает несогласие с положенным в основу обжалуемого судебного акта заключением судебной оценочной экспертизы от 19 февраля 2021 года N 3а-299/2021 ввиду ненадлежащего и некорректного подбора аналогов, что ставит под сомнение достоверность выводов эксперта.

На апелляционную жалобу административным истцом поданы письменные возражения с просьбой отказать в ее удовлетворении ввиду законности и обоснованности состоявшегося судебного акта.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте его проведения своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем на основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившихся представителей сторон, допросив эксперта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Пансионат "Якорная щель" владеет согласно договору от 29 мая 2006 года на праве аренды находящимся в федеральной собственности земельным участком с кадастровым номером N, арендная плата за пользование которым рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий Краснодарского края выполнена подрядной организацией в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, по состоянию на 1 января 2015 года.

Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий Краснодарского края утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 3 ноября 2015 года N 1510.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 97 036 671, 60 рублей, внесена в единый государственный реестр недвижимости 16 декабря 2015 года, является архивной.

При таких обстоятельствах, надлежит согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что установленной кадастровой стоимостью затрагиваются права и обязанности АО "Пансионат "Якорная щель", являющегося правообладателем земельного участка, который вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет об оценке от 17 апреля 2020 года N 92/20/2, выполненный оценщиком ООО Бюро экспертиз и оценки "ФинЭкс" Герк Р.В, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 10 394 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Институт независимой судебной экспертизы" ФИО14 от 19 февраля 2021 года N 3а-299/2021 отчет об оценке от 17 апреля 2020 года N 92/20/2 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 58 580 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФИО15 от 19 февраля 2021 года N 3а-299/2021.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке от 17 апреля 2020 года N 92/20/2, выполненного оценщиком ООО Бюро экспертиз и оценки "ФинЭкс" Герк Р.В, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, в том числе, требованиям пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке от 17 апреля 2020 года N 92/20/2 вводит в заблуждение и допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержит подробного описания проведенного исследования и обоснования выводов, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах надлежит согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке от 17 апреля 2020 года N 92/20/2, выполненный оценщиком ООО Бюро экспертиз и оценки "ФинЭкс" Герк Р.В, не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, опровергнут выводами, содержащимися в заключении эксперта ООО "Институт независимой судебной экспертизы" ФИО16 от 19 февраля 2021 года N 3а-299/2021.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта от 19 февраля 2021 года N 3а-299/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. Отказ от применения иных подходов и методов обоснован.

Экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки (земли коммерческого назначения).

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Заключение содержит выборку 3-х аналогов для исследования из 51 предложения, иллюстрирующую обоснованность действий эксперта при отборе объектов-аналогов. Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, расположены в г. Сочи, как и объект оценки. Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно несхожести аналогов с объектом исследования по виду разрешенного использования противоречат заключению и приложенным к нему подтверждающим скриншотам объявлений, согласно которым вид разрешенного использования объектов-аналогов (строительство гостиниц, под коммерческие цели) соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка (эксплуатация существующих зданий и сооружений пансионата), что не требует введение поправочного коэффициента. Проведенный экспертом анализ рынка соответствующего сегмента подтвердил отсутствие зависимости цен земельных участков категории населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, в связи с чем по данному элементу корректировка также не вносилась.

Отказ от применения корректировки на коммуникации экспертом обоснован, учитывая, что земельный участок оценивается как условно свободный от улучшений, а объекты-аналоги подразумевают возможность подключения данных коммуникаций.

Ссылки в апелляционной жалобе на незаконность применения экспертом методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол N 5 от 23 декабря 2009 года), являются несостоятельными, поскольку экспертом использовано в формуле расчетов корректировки на удаленность от береговой линии моря только значение коэффициента торможения, взятого из данных методических рекомендаций, что согласуется с положениями пункта 11 ФСО N 3, содержащаяся в названных рекомендациях методология экспертом при производстве настоящей экспертизы не применялась.

Таким образом, примененные судебным экспертом корректировки мотивированы и обоснованы научно-методическим рекомендациями.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости спорных объектов, кроме заключения эксперта ООО "Институт независимой судебной экспертизы" ФИО17 от 19 февраля 2021 года N 3а-299/2021, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, надлежит согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что его кадастровая стоимость должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Постановленное судом решение об удовлетворении заявленных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости соответствует положениям норм материального права и основано на правильной оценке фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Распределяя судебные расходы и взыскивая с административного истца оплату за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу, суд первой инстанции правильно применил положения статей 103, 106, 111 КАС РФ, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации.

Установленная в ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу разница между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью в размере 39, 63 % не является существенной и не свидетельствует об ошибке, допущенной при установлении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в обозначенном размере укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

Размер судебных расходов определен судом первой инстанции с учетом представленных документов, оценка которым дана судом по правилам статьи 84 КАС РФ, и сомнений в правильности не вызывает.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при его рассмотрении не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации города Сочи - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное определение составлено 9 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи