Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 июля 2021 г. по делу N 8а-4173/2021[88а-4739/2021]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фахретдиновой Р.Ф, судей Белоусовой Ю.К, Нафикова И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Темченко П.И, действующего также в интересах Темченко К.П, на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 января 2021 г.

по административному делу по административному иску Темченко П.И, действующего также в интересах Темченко К.П, к Комитету градостроительства, земельных и имущественных отношений администрации Шпаковского муниципального округа, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды и возложении обязанности заключить договор.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф, выслушав пояснения Темченко П.И. и его представителя Паразяна Д.С, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Темченко П.И, действующий также в интересах Темченко К.П, обратился в суд с административным иском к Комитету градостроительства, земельных и имущественных отношений администрации Шпаковского муниципального округа, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды и возложении обязанности заключить договор.

В обоснование требований указано, что на основании постановления Главы Татарского сельсовета Шпаковского района от 19 января 2009 г..N 26, договора аренды земель населенных пунктов от 19 января 2009 г..N 12-09 сроком по 19 января 2019 г, соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29 декабря 2009 г, от 27 октября 2012 г, от 20 декабря 2012 г..Темченко П.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 94213 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", предоставленного для проектирования и строительства жилого массива, для чего 25 июня 2010 г..выдано разрешение на строительство N 604-04-9.

Административным истцом на указанном земельном участке было зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 85 кв.м и с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 98, 4 кв.м, а также жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 86, 9 кв.м (право собственности на который передано по договору дарения от 17 февраля 2018 г..несовершеннолетнему Темченко К.П.). 23 января 2019 г..Темченко П.И. обратился за предоставлением указанного земельного участка в аренду под проектирование и строительство жилого массива, на что административным ответчиком письмом от 8 февраля 2019 г..N 224/02-02/19 отказано в заключении договора аренды ввиду несоответствия предельных размеров земельных участков, установленных в соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Правилами землепользования и застройки муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского муниципального района Ставропольского края, утвержденными решением Совета Шпаковского муниципального района Ставропольского края N 69 от 29 июня 2018 г..14 апреля 2020 г..административный истец повторно обратился за предоставлением земельного участка в аренду и заключением договора аренды на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", в чем также было отказано по тем же основаниям и в связи с неисполнением условий комплексного освоения земельного участка.

Административные истцы, полагая свои права нарушенными, просили признать незаконными действия Комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", возложить обязанность заключить с Темченко П.И. и Темченко К.П. договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на три года для окончания строительства.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 30 сентября 2020 г. административный иск удовлетворен в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 января 2021 г. вышеуказанное решение отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении требований Темченко П.И, действующего также в интересах Темченко К.П, отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе Темченко П.И, действующего также в интересах Темченко К.П, поданной 31 мая 2021 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 4 июня 2021 г, ставится вопрос об отмене постановленного по делу судебного акта суда апелляционной инстанции, как не соответствующего нормам материального и процессуального права, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением.

Проверив материалы административного дела в пределах, установленных статьей 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции не допущены.

Как установлено судами, на основании пункта 2 протокола заседания конкурсной комиссии Татарского сельсовета от 19 января 2009 г. N 5, решения совета Шпаковского муниципального района Ставропольского края второго созыва от 24 декабря 2008 г N 96, постановлением Главы Татарского сельсовета от 19 января 2009 г. N 26 земельный участок по адресу: "адрес", площадью 94213 кв.м, был предоставлен в аренду ООО "Научно-технический центр".

Из преамбулы названного постановления следует, что основанием предоставления земельного участка послужили протокол заседания конкурсной комиссии Татарского сельсовета от 19 января 2009 г. N 5 о результатах рассмотрения заявок на публикацию в средствах массовой информации - газете "Наша жизнь" от 16 декабря 2008 г. На арендатора согласно пункту 2.1 названного постановления возложена обязанность разработать и утвердить план застройки земельного участка.

С ООО "Научно-технический центр" заключен договор аренды земель населенных пунктов от 19 января 2009 г. N 12-09 сроком по 19 января 2019 г. под проектирование и строительство жилого массива, по условиям пунктов 2.3, 2.4 и 2.6 которого земельный участок надлежит использовать строго по целевому назначению, застройку вести в точном соответствии с утвержденным проектом, нарушение установленных сроков начала и окончания строительства расценивается как неосвоение земельного участка.

29 декабря 2009 г. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земель населенных пунктов от 19 января 2009 г. N 12-09, согласно которому права и обязанности ООО "Научно-технический центр" переуступлены Темченко Н.И. с тем же видом разрешенного использования.

27 октября 2012 г. между Темченко Н.И. и Микаелян В.И. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору аренды с тем же видом разрешенного использования земельного участка.

20 декабря 2012 г. между Микаелян В.И и Темченко П.И. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель от 19 января 2009 г. N 12-09, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды переуступлены административному истцу с тем же видом разрешенного использования земельного участка "под проектирование и строительство жилого массива".

Договор аренды и последующие соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

Первоначальному арендатору выдано разрешение на строительство от 25 июня 2010 г. N 604-04-9, по которому согласовано строительство индивидуальных жилых домов на основании проектной документации, разработанной ООО "Стройдизайнпроект". В материалах дела представлен альбом N 1 проекта застройки квартала с исходно-разрешительной документацией, копией ситуационного плана и эскизного проекта застройки квартала, согласно указаниям эскизного проекта застройки квартала каждый из 96 участков с жилыми домами, часовня и центр обслуживания, эскизно обозначенные на нем, предусматривают разработку для каждого отдельных проектов.

Между тем, отдельные проекты в соответствии с эскизным проектом застройки квартала отсутствуют, отсутствуют проекты и на объекты незавершенного строительства и жилой дом, на которые ссылался административный истец, раздел испрашиваемого земельного участка не осуществлялся, сведения о проектной и разрешительной документации на объекты незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке в базе информационной системы обеспечения градостроительной деятельности и архиве филиала государственного бюджетного учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края отсутствуют. Полный проект застройки жилого массива в материалах дела отсутствует и арендатором не изготавливался, что в судах не опровергалось.

На спорном земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" были возведены следующие объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы в ЕГРН:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 85 кв.м (площадь застройки 100 кв.м), ДД.ММ.ГГГГ;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 98, 4 кв.м, 18 % готовности, ДД.ММ.ГГГГ;

- жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 86, 9 кв.м, право собственности на который зарегистрировано в 2015 г. и передано Темченко К.П. на основании договора дарения от 17 февраля 2018 г.

Темченко П.И. впервые 23 января 2019 г, т.е. после истечения срока действия договора аренды, обратился за предоставлением земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в аренду и заключением договора аренды на земельный участок с видом разрешенного использования под проектирование и строительство жилого массива, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", сроком на три года.

Письмом от 8 февраля 2019 г. N 224/02-02/19 административным ответчиком было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", ввиду несоответствия предельных размеров земельных участков установленных в соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Правилами землепользования и застройки муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского муниципального района Ставропольского края, утвержденными решением Совета Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 29 июня 2018 г. N 69.

14 апреля 2020 г, спустя более 1 года после истечения срока аренды, административный истец повторно обратился в администрацию Шпаковского муниципального района с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду под проектирование и строительство жилого массива и заключении договора аренды на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты" и жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты" сроком на три года для завершения строительства.

Административным ответчиком со ссылками на положения пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также Правила землепользования и застройки муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, утвержденные Решением Совета Шпаковского муниципального района от 29 июня 2018 г. N 69, принято решение от 20 апреля 2020 г. N 989/02-02/2020 об отказе в удовлетворении заявления в связи с отсутствием основания для заключения договора аренды на срок до трех лет для завершения строительства. При этом ответчиком указано, что предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства установлены от 300 до 1500 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства от 500 кв.м, до 3000 кв.м; вид разрешенного использования земельного участка под проектирование и строительство жилого массива подразумевает комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья, при этом требования, предусмотренные статьей 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации не соблюдены; арендная плата не вносилась.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что земельный участок предоставлялся под проектирование и строительство жилого массива, при этом арендодателем договор о комплексном освоении территории арендатором не заключался, в связи с чем у административного истца не могут возникнуть правовые последствия, регламентированные статьей 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Судом первой инстанции также указано, что административным ответчиком не заявлены требования об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" путем продажи с публичных торгов, а сам земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этих объектов ни одному из предыдущих собственников, в связи с чем правовые основания для отказа в предоставлении истцу земельного участка для завершения строительства отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда не согласился, исходя из того, что уполномоченным органом местного самоуправления с учетом зонирования территории (зона Ж-1) и наличия объектов надвижимости на земельном участке было обоснованно принято решение об отказе в заключении договора аренды для завершения строительства, поскольку условия, в частности, предельные размеры для предоставления земельного участка с учетом всех разрешенных в этой зоне видов использования, не соблюдены. Суд апелляционной инстанции признал надлежащими основания к отказу административного ответчика, принявшего во внимание размер испрашиваемого земельного участка и характер его использования под проектирование и строительство жилого массива, и сославшегося на невозможность его предоставления, в том числе и под комплексное освоение территории, в связи с отсутствием договора о комплексном освоении территории и соблюдения условий, предусмотренных статьей 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Судом второй инстанции также отмечено, что Темченко П.И. обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с видом разрешенного использования под проектирование и строительство жилого массива, не предусмотренного классификатором видов разрешенного использования.

Изложенные обстоятельства, а также отсутствие доказательств, подтверждающих наличие надлежащих разрешительных документов (как то предусмотрено условиями предоставления земельного участка согласно постановлению Главы Татарского сельсовета от 19 января 2009 г. N 26 и договору аренды от 19 января 2009 г. N 12-09) для возведения имеющихся объектов незавершенного строительства и жилого дома, послужили основанием к отмене решение суда первой инстанции с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Судебная коллегия, отклоняя доводы кассационной жалобы, полагает об отсутствии оснований для отмены апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 января 2021 г. ввиду следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства действующее земельное законодательство по смыслу приведенных выше норм предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства в отношении земельного участка, предоставленного для возведения данного объекта незавершенного строительства. При этом требования о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков проигнорированы быть не могут.

Между тем, Темченко П.И. в суде не было опровергнуто то обстоятельство, что для строительства принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости либо введенного в эксплуатацию жилого дома Темченко К.П, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 94213 кв.м не предоставлялся, целью предоставления указанного земельного участка в аренду ООО "Научно-технический центр" как первоначальному арендатору, чьи права в полном объеме перешли к административным истцам, являлось проектирование и строительство жилого массива, включающего в себя 96 жилых домов, часовню и центр обслуживания. Между тем, проектирование и строительство жилого массива, которые обязался осуществлять арендатор на земельном участке, административными истцами не осуществлялось, какими-либо доказательствами это в судах первой и апелляционной инстанции не подтверждено.

При таком положении судом апелляционной инстанции не могли быть применены положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов, на которые ссылались административные истцы в обоснование своих требований и суд первой инстанции при вынесении несоответствующего закону решения.

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции положил в основу выводов об отсутствии оснований для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов такие обстоятельства, как невыполнение условий договора аренды земельного участка и разрешения на строительство жилого массива, предусматривавших разработку проектной документации в целом по массиву и получение разрешительной документации в отношении каждого жилого дома, что фактически свидетельствует о неосвоении земельного участка, а также отсутствие объективно подтвержденной необходимости земельного участка площадью 94213 кв.м для завершения строительства двух незавершенных объектов с кадастровыми номерами "данные изъяты" площадью 85 кв.м и К.П. площадью 98, 4 кв.м и обслуживания жилого дома с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 86, 9 кв.м.

Приведенные судом апелляционной инстанции обстоятельства свидетельствуют о правомерности оспариваемых действий административного ответчика, отказавшего в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на законном основании, не допустив нарушения прав административных истцов. Кроме того, судом апелляционной инстанции верно указано об обращении административных истцов в орган местного самоуправления после истечения срока аренды, что свидетельствует о несоблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изложенные в кассационной жалобе доводы о наличии зарегистрированного права собственности административных истцов на объекты незавершенного строительства и жилой дом, подтверждающее соблюдение требований о получении необходимой разрешительной документации, подлежат отклонению, поскольку судом апелляционной инстанции выводы об отсутствии зарегистрированного права собственности не сделаны, а указано о несоблюдении условий соглашения, достигнутого арендатором и арендодателем земельного участка в 2009 г, и выданного на его основании разрешения на строительство в части ведения застройки в точном соответствии с утвержденным проектом, строительства 96 индивидуальных жилых домов на основании проектной документации ООО "Стройдизайнпроект", необходимости следования установленным срокам начала и окончания строительства. В связи с этим, земельный участок площадью 94 213 кв.м, на котором предусмотрено строительство 96 объектов индивидуального жилищного строительства, часовни и центра обслуживания, не может быть предоставлен для завершения строительства 2 объектов незавершенного строительства и 1 жилого дома, строительство которого уже завершено, независимо от наличия либо отсутствия факта внесения записей о праве административных истцов в Единый государственный реестр недвижимости. Указанные выводы суда апелляционной инстанции не умаляют права собственности административных истцов, существование которого признается и подтверждается записями Единого государственного реестра недвижимости на основании закона и может быть оспорено только в судебном порядке.

При таком положении ссылка заявителей жалобы на отсутствие необходимости раздела земельного участка площадью 94 213 кв.м по количеству предусмотренных проектом объектов по причине неопределенности понятия жилого массива подлежит отклонению как несостоятельная.

Утверждение заявителя жалобы о нарушении принципа независимости судей и равенства всех перед законом, состязательности и равноправия сторон при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не соответствует действительности, поскольку перечисленное нарушения при рассмотрении апелляционной жалобы административных истцов не допущены, приоритет интересам административных ответчиков не предоставлен, само по себе отсутствие соглашения о комплексном освоении территории и вытекающих из него на стороне застройщика обязанностей не свидетельствует о произвольном сроке и характере использования земельного участка, предоставленного под массовую застройку с соответствующим проектированием.

Приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков основанием к отказу административного ответчика, изложенному в письмах от 8 февраля 2019 г. N 224/02-02/19 и от 20 апреля 2020 г. N 989/02-02/2020, не являлось, в связи с этим данное обстоятельство на правильность решения о законности оспариваемых действий органа местного самоуправления правового значения не оказывает.

При таком положении, оспариваемый судебный акт суда апелляционной инстанции полностью отвечают требованиям материального и процессуального закона, у кассационного суда общей юрисдикции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к отмене и (или) изменению судебных актов, в связи с чем, кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 января 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Темченко П.И, действующего также в интересах Темченко К.П, - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Ю.К. Белоусова

И.А. Нафиков

Мотивированное кассационное определение изготовлено 23 июля 2021 г.