Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2021 г. по делу N 8Г-13079/2021[88-17597/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Шостак Р.Н, судей Коробченко Н.В, Князькова М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Разночинцева ФИО9 к акционерному обществу "Тандер" о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества, взыскании убытков

по кассационной жалобе акционерного общества "Тандер"

на решение Калужского районного суда Калужской области от 09 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 января 2021 года

заслушав доклад судьи Коробченко Н.В, представителей АО "Тандер" по доверенности Бондареву ФИО10, Морозову ФИО11, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Разночинцева ФИО13 по доверенности Иванова ФИО14, возражавшего по доводам кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Разночинцев ФИО12 обратился в суд с иском к АО "Тандер" о понуждении к заключению договоров аренды недвижимого имущества, взыскании убытков.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с предварительными договорами от ДД.ММ.ГГГГ N и N N стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основные договоры аренды недвижимого имущества, а именно нежилого помещения площадью 600 кв. м, расположенного на первом этаже, и нежилого помещения площадью 330 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: "адрес", сроком на 10 лет.

Истцом надлежащим образом исполнены обязательства, предусмотренные предварительными договорами. Вместе с тем, ответчик от заключения основных договоров аренды уклоняется.

В связи с вышеизложенным, истец просил суд обязать АО "Тандер" заключить основные договоры аренды указанных помещений на условиях, изложенных в предварительных договорах, а также взыскать с ответчика убытки в виде недополученной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2160000 рублей и 891000 рублей по каждому договору, за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда из расчета 16000 рублей и 6600 рублей за один день соответственно по каждому договору. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 09 октября 2020 года исковые требования Разночинцева ФИО16 удовлетворены, на АО "Тандер" возложена обязанность заключить с Разночинцевым ФИО15 основной договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 600 кв.м, расположенного на первом этаже 2 (двух) этажного здания, находящегося по адресу: "адрес" сроком на 10 лет, на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды N недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, с АО "Тандер" в пользу Разночинцева ФИО17 взысканы убытки в виде недополученной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2160000 рублей, с АО "Тандер" в пользу Разночинцева ФИО22 взысканы убытки в виде недополученной арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения решения суда из расчета 16 000 рублей в 1 день, на АО "Тандер" возложена обязанность заключить с Разночинцевым ФИО21 основной договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 330 кв.м, расположенного на втором этаже 2 (двух) этажного здания, находящегося по адресу: "адрес" сроком на 10 лет на условиях, изложенных в предварительном договоре аренды N недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, с АО "Тандер" в пользу Разночинцева ФИО18 взысканы убытки в виде недополученной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 891000 рублей, с АО "Тандер" в пользу Разночинцева ФИО19 взысканы убытки в виде недополученной арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения решения суда из расчета 6600 рублей за 1 день, с АО "Тандер" в пользу Разночинцева ФИО20 взыскана государственная пошлина в размере 31710 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 января 2021 года решение Калужского районного суда Калужской области от 09 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба АО "Тандер" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе АО "Тандер" ставит вопрос об отмене судебных постановлений по основаниям нарушения норм материального и процессуального закона.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Разночинцевым ФИО23. (арендодатель) и АО "Тандер" (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества N, согласно которому стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 600 кв.м, расположенного на 1-м этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: "адрес", при условии выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, на условиях, установленных настоящим договором, согласованных сторонами и изложенных в проекте основного договора, прилагаемого к настоящего договору как приложение N и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 2.1).

В тот же день между Разночинцевым ФИО24 (арендодатель) и АО "Тандер" (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества N согласно которому стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 330 кв.м, расположенного на 2-м этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: "адрес", при условии выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, на условиях, установленных настоящим договором, согласованных сторонами и изложенных в проекте основного договора, прилагаемого к настоящему договору как приложение N и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 2.1).

Согласно приложениям к предварительным договорам основной договор аренды заключается на срок 10 лет, по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В силу пункта 4.1 предварительных договоров арендодатель не позднее ДД.ММ.ГГГГ направляет арендатору выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об объекте давностью не более пяти дней.

Пунктом 4.2 предварительных договоров предусмотрено, что стороны обязуются подписать основной договор в течение 5 рабочих дней с даты получения арендатором документов указанных в пункте 4.1.

В соответствии с пунктом 6.5 предварительных договоров в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности Разночинцева ФИО25 на нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 2, с кадастровым номером N зарегистрировано в ЕГРН.

В тот же день, до истечения установленного предварительными договорами срока заключения основных договоров, истец обратился к ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды указанных в предварительных договорах нежилых помещений на условиях, содержащихся в приложении N к предварительным договорам, предоставив выписку из Единого государственного реестра недвижимости в подтверждение своего права собственности на созданный им объект недвижимости.

Письмом N от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил Разночинцеву ФИО26 что ввиду происходящих изменений в организационной форме компании и филиала в городе Калуге в частности, дата подписания основного договора откладывается до решения организационно-структурных вопросов.

ДД.ММ.ГГГГ Разночинцев ФИО27. вновь обратился к ответчику с предложением о заключении основных договоров аренды.

Письмом N от ДД.ММ.ГГГГ Разночинцеву ФИО28 было сообщено об отказе АО "Тандер" от заключения договоров аренды со ссылкой на нарушение истцом установленного пунктом 4.1 предварительных договоров срока предоставления выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости, что повлекло не включение предполагаемых объектов аренды в общий план развития компании.

Судом также установлено, что помещение, расположенное по адресу: "адрес" строилось под магазин в соответствии с разрешением на строительство, выданным Городской управой "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, подписан акт N- приемки законченного строительством объекта. Постановлением Городской управы "адрес" N-пи от ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом объект обеспечен электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением, имеются инженерные коммуникации, обеспечен автопарковкой, заключены соответствующие договоры.

Как следует из материалов дела, стороны вели переговоры по поводу заключения основных договоров, однако не пришли к единым условиям их заключения, что подтверждается протоколом переговоров от ДД.ММ.ГГГГ и письменной перепиской сторон.

Неисполнение ответчиком обязательств по предварительным договорам по заключению с истцом основных договоров на указанные выше помещения послужило основанием для обращения Разночинцева ФИО29 в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, установив факт уклонения ответчика от заключения основных договоров аренды нежилых помещений, отсутствие в действиях истца нарушений условий предварительных договоров, пришел к выводу о возложении на АО "Тандер" обязанности заключить с Разночинцевым ФИО30 основные договоры аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 330 кв.м. и 600 кв.м, расположенных на первом и втором этажах двух этажного здания, находящегося по адресу: "адрес", сроком на 10 лет на условиях, изложенных в предварительных договорах аренды N N N недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскав с ответчика в пользу истца убытки в виде недополученной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с последующем начислением по момент фактического исполнения решения суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судебных инстанций по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или по во временное пользование.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в пунктах 38-39 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Указанные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора судами не были учтены.

Возлагая на АО "Тандер" обязанность заключить договор аренды на условиях предварительного договора, судом первой инстанции не учтено, что понуждение арендатора к принятию предмета аренды нормами ГК РФ не предусмотрено, а также оставлено без внимания, что ответчик заявил об утрате интереса к заключению основного договора и не принимал у истца нежилые помещения, при этом судом не установлено согласие ответчика на передачу рассмотрения разногласий, возникших у сторон в ходе переговоров.

Кроме того, суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, согласно которым при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда в части подлежащих взысканию убытков по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено о взыскании убытков в размере суммы, которую он мог бы получить, если бы ответчик принял помещения и оплачивал арендную плату в соответствии с условиями основного договора в период с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истец заявил убытки в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора в размере арендных платежей, предусмотренных предварительным договором.

В силу статей 309 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 предусмотрено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

При уклонении от заключения основного договора могут быть взысканы убытки на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 394 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Положениями предварительных договоров сторонами была установлена ответственность за неисполнение обязательства по заключению основного договора в виде уплаты штрафа.

Между тем, судом не исследовались и не оценивались обстоятельства наличия у истца убытков, вызванных самим фактом уклонения АО "Тандер" от заключения основного договора, а также возможность взыскания убытков по предварительным договорам сверх штрафа, предусмотренного сторонами за такое нарушение, то есть суд не выявил совокупности всех необходимых условий для взыскания убытков.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом при разрешения настоящего спора допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на результат рассмотрения спора.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, суд апелляционной инстанции не проверил в полном объеме доводы апелляционной жалобы АО "Тандер", судебное решение, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставил без изменения.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда и направить настоящее дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 января 2021 года отменить.

Настоящее дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: