Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 июля 2021 г. по делу N 66а-3340/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и

Пономаревой Е.И, при секретаре Молчановой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-212/2021 по административному исковому заявлению Семеновой Ирины Владимировны и Шевцова Евгения Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе Семеновой Ирины Владимировны и Шевцова Евгения Викторовича на решение Московского областного суда от 31 марта 2021 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административных истцов Анафиева Н.С, поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Московской области Парамзина А.В. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Семенова И.В. и Шевцов Е.В., являясь сособственниками нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: комплекс бытовых услуг с магазином, общей площадью 2820, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" обратились в Московский областной суд с административным иском, предъявленным к Министерству имущественных отношений Московской области, в котором просили установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июля 2019 года в размере 92 899 152 рубля на основании отчета об оценке рыночной стоимости N от 20 октября 2020 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты" ФИО7

В обоснование заявленных требований ссылались на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания, утвержденной в размере 131 702 105, 37 рубля, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административных истцов, как плательщиков налога на имущество физических лиц.

Определением суда от 2 ноября 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки" (далее - ГБУ МО "Центр кадастровой оценки"), процессуальный статус Управления Росреестра по Московской области изменен с заинтересованного лица на административного соответчика.

Решением Московского областного суда от 31 марта 2021 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость нежилого здания, определенная по состоянию на 5 июля 2019 года в размере 129 410 000 рублей по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 28 октября 2020 года.

Не согласившись с данным решением, 17 мая 2021 года представитель административных истцов подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный выше судебный акт и принять по делу новый после проведения повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что подробно описано в представленной административными истцами рецензии на заключение эксперта, которая не получила надлежащей правовой оценки в судебном акте.

Так по мнению подателей жалобы эксперт не применял в своей работе ФСО N3, что является грубым нарушением порядка проведения оценки объекта недвижимости в рамках назначенного экспертного исследования, экспертом были подобраны несопоставимые с объектом оценки объекты- аналоги, расположенные в более крупных населенных пунктах, что требует внесения соответствующей корректировки, в заключении не приведена информация об использованном экспертом справочнике оценщика ООО "РусБизнесПрайсИнформ", следовательно, информация не подтверждена надлежащим образом, состояние отделки оцениваемого объекта и объектов -аналогов не подтверждена материалами дела, экспертом завышен размер арендопригодной площади, в которую ошибочно включены помещения подвала, некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости, что, по мнению подателей жалобы привело к завышению стоимости здания.

Просили отменить состоявшееся по делу решение и принять новое об удовлетворении заявленных требований по результатам проведения в суде апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

В судебное заседание административные истцы Семенова И.В, Шевцов Е.В, а также представители Управления Росреестра по Московской области, ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" и администрации муниципального образования г. Истра Московской области не явились. О дате и месте слушания по делу указанные лица извещены своевременно и надлежащим образом. Их явка по данному делу не является обязательной, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административных истцов права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу положений статей 400, 401 и 403 Налогового кодекса Российской Федерации собственник нежилого здания обязан производить уплату налога на имущество физических лиц, налоговая база в отношении объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела и правильно установлено судом первой инстанции, административным истцам Семеновой И.В. (7/10 доли в праве) и Шевцову (3/10 доли в праве) на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое четырехэтажное здание 2017 года постройки, введенное в эксплуатацию в 2018 году, общей площадью 2820, 6 кв.м, с кадастровым номером N, наименование: торгово-офисный комплекс, расположенное по адресу: "адрес"

Территориально данный объект недвижимости расположен в западном районе "адрес", условная ценовая зона от 20 до 40 км от МКАД в западном направлении, окружающая застройка жилая и торговая. По состоянию на дату оценки здание эксплуатируется, представляет из себя "данные изъяты" в нем расположен супермаркет "данные изъяты", а также магазины розничной торговли и объекты бытовых услуг.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая кадастровая стоимость в размере 131 702 105, 37 руб. утверждена ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" по состоянию на 05.07.2019 в порядке статьи 16 Закона N237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Обязанность по доказыванию размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административные истцы, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставили отчет об оценке N от 20 октября 2020 года, составленный оценщиком "данные изъяты" ФИО7, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 05.07.2019 года составила 92 899 152 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представители министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" письменно указали на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, в связи с чем судом первой инстанции по делу обоснованно была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по результатам которой с учетом дополнительно проведенного экспертом исследования, ввиду необходимости исправления технических ошибок первичного заключения, эксперт пришел к выводу, что отчет, представленный истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 05.07.2019 года, определенная оценщиком не подтверждается и составляет 129 410 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО6 N от 17 марта 2021 года, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, поскольку определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению подателей жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер. Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, ввиду определения оценщиком доли земельного участка в составе единого объекта недвижимости в размере 33 706 508 руб, значительно выше кадастровой стоимости (5 935 280 руб.), что привело к занижению стоимости здания, а также уменьшения полученного в расчетах значения на величину НДС, что не согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 52 Обзора судебной практики N 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года, обоснованными и мотивированными в заключении, в том числе со ссылками на Федеральный стандарт оценки N3, о неприменении которого экспертом ошибочно указано в доводах апелляционной жалобы.

При этом судебная коллегия учитывает, что при устранении данных недостатков отчета об оценке полученное оценщиком значение рыночной стоимости будет сопоставимо с рассчитанным экспертом значением.

Несмотря на наличие у оценщика ФИО7 необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке выполненного данным оценщиком.

Оценивая экспертное заключение в части расчета рыночной стоимости спорного здания, суд первой инстанции верно исходил из того, что оно соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; содержит подробное описание проведенного исследования и указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов в соответствии с нормативными актами в области оценочной деятельности, учебными пособиями, справочной аналитикой; заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта; в нем изложены исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки; в ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения); в качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости, для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим признакам; характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

При этом, судебная коллегия критически относится к представленной административными истцами рецензии на заключение эксперта по следующим основаниям.

Указанная рецензия получена вне рамок административного судопроизводства по делу, без соблюдения требований процессуального закона и учета прав сторон, в силу чего не может быть принята в качестве заключения специалиста. Кроме того, в отличие от заключения эксперта, указанная рецензия законом не относится к числу средств доказывания, используемых в административном процессе, не доказывает неправильность или необоснованность имеющегося в деле экспертного заключения, поэтому суд апелляционной инстанции дает ей оценку как иного письменного доказательства.

Доводы рецензента о необходимости внесения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на статус населенного пункта, ввиду месторасположения оцениваемого здания в малочисленном селе, судебная коллегия отклоняет.

Указанная корректировка, приведенная в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера рассчитана для Российской Федерации в целом и не в полной мере отражает реалии Московской области. При этом судебная коллегия учитывает, что согласно административно-территориальному делению Московской области село Павловская Слобода входит в состав городского округа Истра и в ближайшем окружении от него находятся садоводческие некоммерческие товарищества (Кедры, Слободка, Корсат и пр.), следовательно, фактическая численность населения данного населенного пункта отличается от статистической.

Доводы о необходимости внесения корректировки на состояние подвала судебная коллегия также отклоняет, поскольку доказательств существенного влияния данной корректировки на рыночную стоимость объекта оценки, а также сведений о состоянии подвалов объектов -аналогов не представлено.

Вопреки мнению рецензента, процент арендопригодной площади рассчитан экспертом по справочным данным согласно типовому соотношению арендопригодных и вспомогательных площадей здания, что не запрещено методологией оценки торгово-офисных зданий.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами в суд не представлено, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в заключении судебной экспертизы определена в размере 45 880 руб./кв.м, что в целом соответствует сложившемуся на дату оценки уровню цен на коммерческую недвижимость в условной ценовой зоне 20-40 кв. от МКАД в западном направлении Московской области, составляющему по исследованию эксперта от 40 000 руб/кв.м до 172 570 руб./кв.м. (скриншоты цен предложений, позволяющие проверить данные выводы эксперта приведены им в соответствующем разделе заключения).

Довод апеллянтов о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Административными истцами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а само по себе несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При этом материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 31 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Семеновой Ирины Владимировны и Шевцова Евгения Викторовича- без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Н.В. Овсянкина

Судьи О.Н. Ефремова

Е.И. Пономарева