Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 июля 2021 г. по делу N 66а-1002/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Сафонова К.С, при секретаре Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2019-001431-57 по административному исковому заявлению Толстых Лидии Дмитриевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Толстых Л.Д. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ООО "Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы" N К-129-2/08 от 5 сентября 2019 года кадастровой стоимости в размере рыночной следующих объектов недвижимости, принадлежащих ей на праве собственности:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 894, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 25 февраля 2019 года в размере 77 422 950, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5 874, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 5 марта 2019 года в размере 135 553 390, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 722 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 27 августа 2019 года в размере 5 368 792, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 712 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 27 августа 2019 года в размере 5 407 640, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2097 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 373 390, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1919, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 42 707 451, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на указанные выше даты в размере 127 216 221, 27 рублей, 237 578 330, 22 рублей, 9 645 342, 40 рублей, 9 511 750, 40 рублей, 79 257 154, 71 рублей, 72 563 572, 41 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 марта 2021 года исковые требования Толстых Л.Д. удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость в размере их рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 25 февраля 2019 года в размере 83 713 795, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 5 марта 2019 года в размере 167 398 607, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 августа 2019 года в размере 6 560 814, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 августа 2019 года в размере 6 469 944, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 54 809 398, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 50 160 854 рублей.

В решении суда определена дата подачи заявления о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости - 23 сентября 2019 года, решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить в части установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, поскольку кадастровая стоимость спорных объектов необоснованно снизилась на 31, 98%, что является существенным; государственная кадастровая стоимость была установлена в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем не может нарушать права административного истца; уменьшение кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости отрицательно повлияет на доходы бюджета.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования город Краснодар просит решение суда отменить в полном объеме, ссылаясь на аналогичные обстоятельства.

Участвующие в деле лица о дате, времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Толстых Л.Д. является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2 894, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5 874, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 722 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 712 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2097 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1919, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9 645 342, 40 рублей по состоянию на 27 августа 2018 года в порядке положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при государственном кадастровой учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с "индивидуальное жилищное строительство" на "магазины".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 511 750, 40 рублей по состоянию на 27 августа 2018 года определена в порядке положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при государственном кадастровой учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с "индивидуальное жилищное строительство" на "магазины".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N1289 утверждена в размере 79 257 154, 71 рублей по состоянию на 1 января 2018 года в порядке массовой кадастровой оценки на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере 72 563 572, 41 рублей по состоянию на 1 января 2018 года в порядке массовой кадастровой оценки на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0303065:255 определена по состоянию на 25 февраля 2019 года в размере 127 216 221, 27 рублей ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" после государственного кадастрового учета изменений характеристик здания на основании актов об определении кадастровой стоимости от 1 марта 2019 года N 15-16/25022019.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 237 578 330, 22 рублей по состоянию на 5 марта 2019 года ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" после государственного кадастрового учета изменений характеристик здания на основании акта от 12 марта 2019 года N 15-16/05032019.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из взаимосвязанных положений частей 1 - 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года N 318 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Законом о кадастровой оценке установлено 1 мая 2017 года.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости суду представлен отчет об оценке ООО "Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы" N К-129-2/08 от 5 сентября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость составила:

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 25 февраля 2019 года в размере 77 422 950, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 5 марта 2-019 года в размере 135 553 390, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 августа 2019 года в размере 5 368 792, 00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 августа 2019 года в размере 5 407 640, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 373 390, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 42 707 451, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Прайвести Групп" ФИО13. от 26 марта 2020 года N 09/2019доп рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 25 февраля 2019 года составила 83 713 795, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 5 марта 2019 года - 167 398 607, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 августа 2019 года - 6 560 814, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 августа 2019 года - 6 469 944, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года - 54 809 398, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0142045:1293 по состоянию на 1 января 2018 года - 50 160 854 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Прайвести Групп".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке N К-129-2/08 от 5 сентября 2019 года, выполненного ООО "Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы", требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, в том числе, требованиям пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке N К-129-2/08 от 5 сентября 2019 года вводит в заблуждение и допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержит подробного описания проведенного исследования и обоснования выводов, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объектов.

При таких обстоятельствах надлежит согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке N К-129-2/08 от 5 сентября 2019 года не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов оценки, опровергнут выводами, содержащимися в заключении эксперта ООО "Прайвести Групп" ФИО16. от 26 марта 2020 года N 09/2019доп.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта от 26 марта 2020 года N 09/2019доп выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ рынка в исследуемых сегментах и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование объектов недвижимости с кадастровыми номерами N с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнительного анализа продаж, при соблюдении последовательности действий (исследование рынка, отбор информации, подбор подходящих единиц измерения (цена единицы площади) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения, сравнение оцениваемого объекта с аналогами, установление стоимости). Заключение содержит анализ рынка офисно-торговой недвижимости, признанного активным, отобрано 5 объектов-аналогов, наиболее сравнимых с объектами оценки, примененные экспертом корректировки на торг, дату продажи, масштаб мотивированы и обоснованы, расчеты приведены и не содержат арифметических ошибок.

Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N определена затратным подходом методом удельных затрат на единицу площади или объема (сравнительной единицы) с использованием Справочника Ко-Инвест "Общеситвенные здания", 2016 года, с применением поправочных коэффициентов, расчетом прибыли предпринимателя (7, 2%), физического износа (14, 31 %), без налога на добавленную стоимость.

Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N определена с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнительного анализа продаж, в качестве единицы сравнения экспертом выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка, выраженная в рублях. В заключении содержится анализ рынка земельных участков населенных пунктов, признанный экспертом средне активным, результаты выборки 4-х аналогов из имеющихся предложений, примененные корректировки на торг, на дату сделки, на площадь с обоснованием, в том числе, со ссылками на Справочник оценщика недвижимости, Том 2. Земельные участки", под редакцией Лейфера Л.А, 2018 года.

Отказ от применения иных подходов и методов экспертом мотивирован и обоснован.

Требования пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" о том, что выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченной условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения экспертом соблюдены.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости спорных объектов, кроме заключения эксперта ООО "Прайвести Групп" ФИО15 от 26 марта 2020 года N 09/2019доп, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, надлежит согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что их кадастровая стоимость должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Постановленное судом решение об удовлетворении заявленных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости соответствует положениям норм материального права и основано на правильной оценке фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционных жалоб о том, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалоб о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при его рассмотрении не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное определение составлено 16 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи