Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 июля 2021 г. по делу N 66а-994/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Сафонова К.С, при секретаре Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000631-17 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компрессор-Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 13 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Мазур К.Н, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, эксперта ФИО8, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Компрессор-Центр" (далее также - ООО "Компрессор-Центр", общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в отношении следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N площадью 9 413 +/- 34 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственными помещениями, офисным зданием с магазином, столовой, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере 11 211 000, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 286, 9 кв.м, наименование - офисное здание с магазином и столовой, расположенного по адресу: "адрес", в размере 1 328 000, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1 755, 8 кв.м, наименование - производственное помещение, расположенного по адресу: Ставропольский "адрес", в размере 10 314 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости в размере 35 722 355, 00 рублей, 10 128 766, 35 рублей и 37 632 818, 81 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и собственника нежилых зданий, являющегося плательщиком арендной платы и налога на имущество организаций.

В суде первой инстанции представитель административного истца Мазур К.Н. уточнил административные исковые требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной 13 981 000, 00 рублей, нежилых зданий в размере 3 777 000, 00 рублей и 14 671 000, 00 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2019 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 13 апреля 2021 года уточненные административные исковые требования общества удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 981 000, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 3 777 000, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 14 671 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления - 8 декабря 2020 года; с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Эксперт" (далее - ООО "Оценочная компания "Эксперт") взысканы расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 120 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ввиду существенных недостатков заключения судебной оценочной экспертизы в данной части, необоснованном снижении наполняемости бюджета муниципального образования, в связи с чем просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционной жалобы своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, эксперта, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401, пункт 1 статьи 403 (в ранее действовавшей редакции - пункт 1 статьи 402) Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ООО "Компрессор-Центр" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N а также собственником нежилого здания с кадастровым номером N и нежилого здания с кадастровым номером N.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 35 722 355, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N в размере 10 128 766, 35 рублей и нежилого здания с кадастровым номером N в размере 37 632 818, 81 рублей, внесена в единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы за земельный участок и налогоплательщика за имущество, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлены отчеты об оценке N 95/1/2020 и N 95/2/2020, выполненные 25 ноября 2020 года ООО "Центр Экспертизы и Оценки "Трайко", в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 11 211 000, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 1 328 000, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 10 314 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью определения рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания "Эксперт".

Согласно заключению ООО "Оценочная компания "Эксперт" от 1 марта 2021 года N 034-21-ОК, выполненному экспертом ФИО9, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила с учетом округления по состоянию на 1 января 2019 года: земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 981 000, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 3 777 000, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 14 671 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценил доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с несоответствием отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Оценочная компания "Эксперт" от 1 марта 2021 года N 034-21-ОК.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Представленные административным истцом отчеты об оценке N 95/1/2020 и N 95/2/2020, выполненные 25 ноября 2020 года ООО "Центр Экспертизы и Оценки "Трайко", не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, пунктам 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункту 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчеты об оценке N 95/1/2020 и N 95/2/2020 от 25 ноября 2020 года вводят в заблуждение и допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержат подробного описания проведенного исследования и обоснования выводов, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объектов недвижимости, опровергнуты заключением ООО "Оценочная компания "Эксперт" от 1 марта 2021 года N 034-21-ОК, выполненным экспертом ФИО10, не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объектов, что нашло отражение в обжалуемом решении суда.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО11 не имеется.

Проанализировав заключение эксперта от 1 марта 2021 года N 034-21-ОК в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, заслушав пояснения эксперта в судебном заседании, суд апелляционной инстанции оснований для иных выводов не находит. При этом коллегия принимает во внимание, что экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, приведен анализ рынка земельных участков и нежилых зданий (коммерческая недвижимость; производственно-складская и торгово-офисная недвижимость) за период с 1 января 2018 года по 1 января 2019 года, признанный неактивным.

Сегменты рынка, к которым возможно отнести исследуемые объекты, экспертом определены верно.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Заключение содержит выборку наиболее сопоставимых по набору ценообразующих факторов 20 из 186 предложений продажи земельных участков коммерческого назначения, иллюстрирующую определение ценового диапазона и обоснованность действий эксперта при итоговом отборе 4-х объектов-аналогов.

Экспертом отражена также выборка 20 из 430 предложений продажи нежилых зданий на рынке продажи производственно-складской недвижимости и 10 из 1 536 предложений на рынке аренды торгово-офисной недвижимости, иллюстрирующих определение ценового диапазона и обоснованность действий эксперта при итоговом отборе 3-х объектов-аналогов по каждому объекту исследования.

Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках данного подхода.

Примененные судебным экспертом корректировки обоснованы научно-методическим рекомендациями, в том числе, Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки - 2018 год, под ред. Лейфера Л.А.

Доводы апелляционной жалобы относительно некорректного подбора объектов-аналогов и необоснованного применения корректировок для исследуемого земельного участка подлежат отклонению как несостоятельные.

Как указывалось выше, экспертом подобраны наиболее сопоставимые с объектом оценки аналоги земельных участков по основным ценообразующим факторам (уторговывание, условия сделки, передаваемые имущественные права, местоположение, целевое использование, масштаб (различия в площади), транспортная доступность, возможность подключения коммуникаций, наличие дополнительных улучшений).

В целях обеспечения их наибольшей сопоставимости экспертом применены понижающие корректировки на торг (-18%), на площадь (-19, 5%, -27, 5%, -7, 2% и - 5, 3%), повышающие поправки на имущественные права (к аналогам N 1, N 2 и N 4 в размере 33, 3%, на транспортную доступность (к аналогам N 1, N 3, N 4 в размере 25, 0 %, к аналогу N 2 в размере 13, 0 %), на наличие коммуникаций (для аналога N 3 в размере - 9, 91%).

При расчете корректировки на целевое использование земельного участка (1, 0%) экспертом учтены результаты его осмотра, в ходе которых установлено, что меньшая часть земельного участка (217, 0 кв.м.) используется под объектом торгово-офисного назначения, остальная часть площадью 9 196, 0 кв.м. используется под объектом производственно-складского назначения. Данный фактор обоснованно признан экспертом как существенно влияющий на стоимость объекта исследования.

Оснований для применения иных корректировок, в том числе о которых идет речь в апелляционной жалобе, экспертом не усмотрено, выводы об этом мотивированы и обоснованы в разделе описания применяемых корректировок для исследования земельного участка экспертного заключения, с чем надлежит согласиться. Двойного применения различных корректировок на одни и те же характеристики земельного участка не выявлено.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом осуществлен допустимый и надлежащий подбор объектов-аналогов с последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности, поддержано экспертом в полном объеме при допросе в суде апелляционной инстанции.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, в ходе разбирательства представлено не было.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Распределяя судебные расходы и взыскивая с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "Оценочная компания "Эксперт" оплату за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу, суд первой инстанции правильно применил положения статей 103, 106, 111 КАС РФ, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации.

Установленная в ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу разница между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью в размере 60, 0 %, 62, 0% и 61, 0% соответственно является существенной, допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в обозначенном размере не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, сможет являться свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

Размер судебных расходов, подтвержденных калькуляцией стоимости произведенных работ, определен судом первой инстанции с учетом представленных документов, оценка которым дана судом по правилам статьи 84 КАС РФ, и сомнений в правильности не вызывает.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 13 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи