Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 19 мая 2021 г. по делу N 33-1192/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

председательствующего

Брандиной Н.В.

судей

Муравьевой Е.А.

Киселевой Е.А.

при секретаре

Маничевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1534/2020 по иску Меремьяниной И. В. к Логиновой Ю. А. о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества

по апелляционной жалобе представителя Меремьяниной И. В. - Семенцова В. Д. на решение Кольского районного суда Мурманской области от 10 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Брандиной Н.В, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Меремьянина И.В. обратилась в суд с иском к Логиновой Ю.А. о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований Меремьянина И.В. указала, что ей и Логиновой Ю.А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу:...

В августе 2020 года истица получила заявление Логиновой Ю.А. о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на указанную квартиру за 300000 рублей, о принятом решении предлагалось сообщить в срок не позднее 30 дней со дня получения заявления.

5 сентября 2020 г. истица обратилась к нотариусу с письменным заявлением, в котором выразила свое согласие на приобретение доли в праве собственности на квартиру по предложенной стоимости путем заключения договора купли-продажи в срок до 1 октября 2020 г.

21 сентября 2020 г. Меремьянина И.В. получила новое заявление Логиновой Ю.А, в котором истице предлагалось приобрести долю в праве собственности на жилое помещение за 400000 рублей. На указанное заявление истица не ответила, поскольку ранее выразила свое согласие на покупку спорной доли за 300000 рублей.

Полагала, что направление продавцом нотариально удостоверенного заявления о намерении продать долю в праве собственности на недвижимое имущество за 300000 рублей и последующее нотариально удостоверенное согласие покупателя на заключение сделки на предложенных продавцом условиях, свидетельствует об определении сторонами существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества и является акцептной офертой.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи на первоначально предложенных условиях, не выражая намерения об отказе от продажи принадлежащей ей доли в праве собственности на квартиру, истица просила суд возложить на ответчика обязанность по заключению договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу:.., общей площадью 53.0 кв.м, по цене 300000 рублей.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Меремьяниной И.В. к Логиновой Ю.А. о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказано.

В апелляционной жалобе представитель Меремьяниной И.В. - Семенцов В.Д. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы, ссылаясь на обстоятельства, послужившие основанием для обращения с иском в суд, анализируя положения статей 432, 435, 436, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, приводит доводы о том, что первоначальное заявление ответчика в августе 2020 года с предложением приобрести долю в праве собственности на квартиру фактически является офертой, акцептованной истицей.

По мнению подателя жалобы, поведение ответчика свидетельствует о злоупотреблении ею своим правом на предложение цены продаваемого имущества с целью её постоянного увеличения и получения необоснованной выгоды.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка не препятствует рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения, постановленного в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями пунктов 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Меремьяниной И.В. и Логиновой Ю.А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит жилое помещение, общей площадью 53, 0 кв.м, расположенное по адресу:...

11 августа 2020 г. ответчик Логинова Ю.Л, действуя через доверенное лицо А, обратилась к нотариусу нотариального округа Кольский район Мурманской области с просьбой направить в адрес Меремьяниной И.В, имеющей преимущественное право покупки, заявление о своем намерении продать принадлежащую ей 1/2 доли в праве собственности на указанную выше квартиру за 300000 рублей с предложением в срок не позднее тридцати дней со дня получения заявления сообщить нотариусу о намерении приобрести по предложенной цене долю в праве собственности на квартиру.

Указанное заявление направлено нотариусом в адрес Меремьяниной И.В. и получено истицей 13 августа 2020 г.

5 сентября 2020 г. Меремьянина И. В. обратилась к нотариусу с заявлением о согласии на выкуп у Логиновой Ю.А. спорной доли в праве собственности на жилое помещение и о готовности оформить договор купли-продажи в срок до 1 октября 2020 г.

16 сентября 2020 г. ответчик вновь обратилась к нотариусу с аналогичной просьбой о направлении истице заявления о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру, но по цене 400000 рублей.

Заявление направлено нотариусом в адрес Меремьяниной И.В. и получено последней 24 сентября 2020 г.

На указанное заявление Меремьянина И.В. не ответила.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Меремьянина И.В. полагала, что Логинова Ю.А. обязана заключить с ней договор купли-продажи принадлежащей ответчику доли в праве собственности на квартиру на условиях первоначального заявления от 11 августа 2020 г, поскольку направленное Логиновой Ю.А. предложение содержало все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, истица выразила свое согласие на приобретение доли ответчика на предложенных ею условиях, в связи с чем заключение договора купли-продажи в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд проанализировал законодательство, подлежащее применению к правоотношениям сторон, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Меремьяниной И.В. не подлежат удовлетворению.

Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, подробно изложены в оспариваемом решении и судебная коллегия с ними соглашается.

Так, по смыслу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу статьи 436 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отзыву.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком истице не направлялся.

Собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа положений пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не может быть расценено как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы в жалобе о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации истицей принято (акцептовано) предложение ответчика заключить договор, тогда как ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи доли в праве на квартиру, подлежат отклонению как несостоятельные.

Согласно пункту 1, 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Законом предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К договору купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество применяются правила о продаже недвижимости.

Исходя из приведенных норм, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ни для истицы, ни для ответчика заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в смысле статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, понуждение к заключению такого договора не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку договор купли-продажи спорной доли сторонами в предусмотренной законом форме не заключался, оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с истицей такой договор не имеется.

При таких обстоятельствах имущественные права и законные интересы истицы нельзя признать нарушенными и подлежащими защите определенным ею способом.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не ставят под сомнение правильность выводов суда и не могут являться основанием к отмене решения, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Кольского районного суда Мурманской области от 10 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Меремьяниной И. В. - Семенцова В. Д. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: