Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2021 г. по делу N 8а-14112/2021[88а-14730/2021]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сказочкина В.Н.

судей Белова В.И, Тимохина И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании поданную 3 июня 2021 года кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Марий Эл от 21 января 2021 года по административному делу N 2а-4231/2020 по административному исковому заявлению Воронина Г.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, государственному регистратору прав Янееву А.С. об оспаривании решений.

Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н, изложившего обстоятельства административного дела, содержание обжалуемых судебных постановлений и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 октября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Марий Эл от 21 января 2021 года, названное административное исковое заявление Воронина Г.В. удовлетворено. Признаны незаконными решения государственного регистратора прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл Янеева А.С. о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2020-6661391/1от 16 июня 2020 года и об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2020-6661391/2 от 16 сентября 2020 года. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода к Воронину Г.В. права собственности на недвижимое имущество: арочный склад; назначение: нежилое; общая площадь 363, 8 кв.м; адрес (местоположения): "адрес"; кадастровый N согласно представленным им документам.

Не согласившись с принятыми судебными актами, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в кассационной жалобе ставит вопрос об их отмене и принятии нового решения, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. Указывает, что уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и последующее решение об отказе в государственной регистрации прав были вынесены не только в связи с отсутствием ООО "Осина 12", являющегося стороной по сделке, но и в связи несоответствием требованиям закона представленного на регистрацию договора купли-продажи от 5 апреля 2019 года с предметом договора арочный склад с кадастровым номером N В договоре отсутствуют сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, что противоречит положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участвующие в деле лица извещены о слушании дела надлежащим образом.

Воронин Г.В. представил письменные объяснения, где просил дело рассмотреть без его участия, обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанциями при рассмотрении настоящего дела не допущены.

Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путём составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу положений статьи 550, пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости") государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением предусмотренных данным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названном федеральным законом порядке, которые должны соответствовать требованиям, содержащихся в законодательстве Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21).

В соответствии с частью 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий, в том числе:

государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;

уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистраций прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1);

с заявлением о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Судами установлено, что 22 августа 2019 года Воронин Г.В. и ООО "Осина 12" в лице представителя обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на арочный склад с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", представив договор купли-продажи от 5 апреля 2019 года, согласно которому ООО "Осина 12" передало Воронину Г.В. в собственность арочный склад; назначение нежилое; общая площадь 363, 8 кв.м; адрес (местоположение): "адрес"; кадастровый номер N Арочный склад продан по цене 1 100 000 рублей. Расчёт между сторонами произведён полностью на основании соглашения о зачёте взаимных требований от 5 апреля 2019 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 14 мая 2020 года (дело N 33а-593/2020) признано незаконным решение об отказе в государственной регистрации прав от 3 декабря 2019 года N КУВД-001/2019-10360036/4. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Воронина Г.В. от 22 августа 2019 года о государственной регистрации права на недвижимое имущество: арочный склад с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от 5 апреля 2019 года в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Уведомлением государственного регистратора прав от 16 июня 2020 года N КУВД-001/2020-6661391/1 приостановлена государственная регистрации прав до 16 сентября 2020 года в соответствии с пунктами 1, 2 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с прекращением 8 мая 2019 года деятельности ООО "Осина 12", а также в связи с несоответствием содержания договора купли-продажи от 5 апреля 2019 года требованиям положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в части отсутствия сведений о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости.

Решением государственного регистратора прав от 16 сентября 2020 года N КУВД-001/2020-6661391/2 отказано в осуществлении государственной регистрации прав в связи с неустранением в установленный срок причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что названные государственным регистратором прав основания для приостановления и последующего отказа в регистрации прав приведены необоснованно.

Судебными инстанциями правомерно отклонены доводы государственного регистратора прав о том, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Названные законоположения направлены на определение предмета в договоре продажи недвижимости, которые должны применяться в системной связи с положениями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Так частью 7 статьи 1 названного закона установлено, что государственный кадастровый учёт недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учёт).

Согласно положений части 2 статьи 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определённой вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Судебными инстанциями обоснованно принято во внимание, что объект недвижимости поставлен на кадастровый учёт, право собственности за продавцом зарегистрировано 26 марта 2019 года. При этом собственником земельного участка ООО "Осина 12" не являлось.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года, указано, что согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьёй 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552).

Как установлено выше, сторона по сделке (продавец) постановленного на кадастровый учёт объекта недвижимости, не выступает в качестве собственника земельного участка.

При названных обстоятельствах применение государственным регистратором прав положений пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" обоснованно признано судами неверным.

Ссылке государственного регистратора прав на положения пунктов 1 и 2 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в той части, что на дату обращения (22 августа 2019 года) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на арочный склад по договору купли-продажи от 5 апреля 2019 года ООО "Осина 12" прекратило свою деятельность (исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 8 мая 2019 года), дана правильная критическая оценка.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судебными инстанциями правильно принято во внимание, что условия договора купли-продажи от 5 апреля 2019 года продавец ООО "ОСИНА 12" выполнило, а именно передало объект недвижимости покупателю Воронину Г.В, а последний, в свою очередь, исполнил обязанность по его оплате, что не оспаривалось административными ответчиками.

В этой связи суды пришли к правильному выводу о том, что у государственного регистратора прав не имелось оснований для применения положений пунктов 1 и 2 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о незаконности уведомления о приостановлении государственной регистрации прав и решения об отказе в государственной регистрации прав является верным.

Довод кассационной жалобы о необоснованном принятии судами установленных апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 14 мая года (дело N 33а-593/2020) обстоятельств, где предметом обжалования являлись иные уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и решение об отказе государственной регистрации прав, не может быть принят во внимание.

Выводы о незаконности оспариваемых в настоящем административном деле уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 16 июня 2020 года и решения об отказе государственной регистрации прав от 16 сентября 2020 года приведены выше.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Марий Эл от 21 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий:

Судьи: