Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2021 г. по делу N 66а-3014/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Корпачевой Е.С, при ведении протокола помощником судьи Кибаковой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-445/2021 по административному исковому заявлению Исраиловой Сибо Лазиревны и Абрамова Тельмана Исаковича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 5 апреля 2021 года, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Исраилова С.Л. и Абрамов Т.И. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года, кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, 1926 года постройки, площадью 1349, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 86 488 000 рублей на основании отчета N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке его рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "ВОДЭП КОНСАЛТИНГ" ФИО9

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что кадастровая стоимость принадлежащего им на праве общей долевой собственности здания в размере 131 539 384, 51 рубля не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права административных истцов, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза на основании ходатайства административных истцов.

Решением Московского городского суда от 5 апреля 2021 года требования административных истцов удовлетворены, кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости 105 983 926 рублей с учетом выводов судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административными истцами не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также автором апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная экспертом в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость единого объекта недвижимости в размере 86 919 руб/кв.м не соответствует действительной картине рынка торговой недвижимости города Москвы, так как среднее значение предложений объектов торгового назначения, расположенных в районе ВАО, составляет 125 400 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. При анализе наиболее эффективного использования эксперт не указал сколько кв.м приходится на торговые помещения, а сколько на помещения общепита, стоимость продажи/аренды помещений общепита значительно выше стоимости/ставки аренды за торговые помещения. В рамках сравнительного подхода эксперт некорректно использовал аналоги N 1 и N 3, расположенные в жилых домах, в то время как объект оценки отдельно стоящее нежилое здание. Полученная экспертом в рамках доходного подхода ставка арендой платы в размере 11 854 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка аренды торговой недвижимости города Москвы, так как среднее значение арендных ставок составляет 23 053 руб./кв.м. Также эксперт использовал неверный уровень недозагрузки и коэффициент капитализации. В заключении отсутствуют копии интернет-страниц объявлений, используемых экспертом в расчетах аналогов NN 1-3.

Допущенные нарушения, по мнению автора жалобы, привели к существенному искажению результата определения рыночной стоимости исследуемого объекта, следовательно, экспертное заключение не могло быть положено в основу решения суда. Между тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отклонено, замечания оставлены без внимания, в связи с чем Департаментом городского имущества города Москвы заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Административные истцы и их представитель, представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли. Административные истцы направили ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых по данному делу не является обязательной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административных истцов права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, обращение административных истцов обусловлено уплатой налога на имущество физических лиц, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку Исраилова С.Л. и Абрамов Т.И. являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером N.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила 131 539 384, 51 рубля.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административные истцы, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, представили отчет об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ВОДЭП КОНСАЛТИНГ" ФИО10

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административных истцов с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по делу N 3а-5746/2020 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Экспертная группа Н" ФИО11, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 105 983 926 рублей.

Административные истцы выводы судебной экспертизы не оспаривали.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки в апелляционной жалобе на несоответствие полученной в рамках сравнительного подхода величины рыночной стоимости и величины арендной ставки в рамках доходного подхода сложившейся картине рынка исследуемого сегмента недвижимости, а также указание апеллянта на отсутствие в анализе наиболее эффективного использования распределения по площадям, относимых на торговые помещения и помещения общепита, в рамках сравнительного подхода некорректного использования экспертом аналогов N 1 и N 3, расположенные в жилых домах, в то время как объект оценки отдельно стоящее нежилое здание, судебной коллегией отклоняются.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, отобрав несколько объектов в качестве аналогов, определилрыночную стоимость объекта оценки; эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки от объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

В экспертном заключении представлен анализ данных о ценах предложений и сделок с объектами недвижимости, имевших место на рынке в исследуемый период, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При этом в рамках сравнительного подхода были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 78 547 руб. (с учетом скидки на торг), что находится в диапазоне цен предложений единых объектов недвижимости торгового назначения, определенном экспертом (без учета корректировки на торг и долю земельного участка) от 40 000 до 500 000 руб./кв.м (с. 46 экспертного заключения), подтверждает рассчитанное экспертом значение рыночной стоимости, которое находится в пределах границ диапазона рыночных цен для данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Приведенные в апелляционной жалобе замечания административного ответчика относительно выводов судебной оценочной экспертизы были предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Судом данные замечания обоснованно отклонены с учетом письменных пояснений эксперта. Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы, поскольку доказательств, подтверждающих, что допущенные, по мнению Департамента, нарушения, повлияли на итоговую стоимость исследуемого объекта недвижимости, не представлено, как и не представлено расчета рыночной стоимости с учетом этих замечаний.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта исследования не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы, в связи с чем судебная коллегия не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит позицию суда основанной на правильном применении норм материального права, она соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 5 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)