Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2021 г. по делу N 66а-3052/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Пушкина А.В, при ведении протокола помощником судьи Кибаковой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-649/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Мосстройвозрождение" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 12 апреля 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Мосстройвозрождение" (далее - Общество, АО "Мосстройвозрождение") обратилось в Московский городской суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2788 кв.м, м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 67 213 000 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Областной кадастр" ФИО7

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, утвержденная в размере 113 696 981, 92 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом на основании ходатайства административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный истец согласился, уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта, просил определить ее равной 77 733 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 12 апреля 2021 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости 77 733 000 рублей.

С данным решением не согласились Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое. По мнению апеллянтов, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости.

В жалобе также утверждается, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости этого объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянты считают, что административный истец не вправе продать арендованный участок, однако он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Подателями апелляционной жалобы приведены доводы и о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в рамках сравнительного подхода эксперт неверно выбрал метод расчёта "Сравнение продаж". При определении рыночной стоимости эксперт указал, что спорный объект недвижимости не имеет исходно-разрешительной документации, в то время как наличие строения на земельном участке свидетельствует о получении полного пакета документов. В сравнительном подходе дата предложения объекта-аналога N 3 более чем на 6 месяцев отличается от даты оценки; разбег величин цен объектов-аналогов (разница между максимальным и минимальным значением) составляет 1, 6 раз, что свидетельствует о некорректной выборке объектов аналогов и не позволяет признать их в качестве таковых. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с использованием одного подхода - сравнительного, отказ от применения доходного подхода нельзя признать обоснованным.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, в связи с чем, апеллянты ходатайствуют о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) Общество, как арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и предоставленного для целей эксплуатации здания административного назначения, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2018 года и составила 113 696 981, 92 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления N 28.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Областной кадастр" ФИО8

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-649/2021 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Независимая экспертная оценка Вега" ФИО9, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 77 733 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился, требования в части размера рыночной стоимости уточнил.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителей жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение от 26 февраля 2021 года, судебная коллегия исходит из того, что заключение эксперта соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости спорного участка соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Указание стороны административного ответчика, что экспертом неверно выбран метод оценки в рамках сравнительного подхода, эксперт необоснованно отказался от использования доходного подхода, а также ссылка апеллянтов на некорректный подбор объектов в качестве аналогов, неверное введение корректировок на ИРД и по дате предложения было предметом проверки и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении данным замечаниям относительно экспертного исследования судом дана надлежащая оценка и они правомерно отклонены.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

Указанный в цитируемом стороной административного ответчика письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22 января 2015 года N 19-8157 способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным. Так в методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 26, 5%, что свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Судебная коллегия не может согласится с доводами апелляционной жалобы о необходимости использования доходного подхода к оценке рыночной стоимости спорного объекта, а также неверного выбора в рамках сравнительного подхода метода оценки ввиду наличия недостаточного количества предложений о продаже земельных участков, близких к объекту исследования по своим параметрам.

Выбор подхода и метода оценки вопреки утверждению в апелляционной жалобе принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Эксперт в разделе Описание процесса оценки объекта экспертизы своего заключения обосновал выбор сравнительного подхода к оценке и использование метода сравнения продаж, что отвечает требованиям пункта 11 ФСО N 1, согласно которому основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Полученная величина рыночной стоимости объекта оценки, равная 27 881 руб./кв.м, определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен единых объектов недвижимости исследуемого сегмента рынка - офисной недвижимости, которая определена экспертом от 12 264 до 63 633 руб./кв.м.

Подателями жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах экспертного заключения, сомнений в его достоверности, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие стороны административного ответчика с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорного объекта не дает оснований полагать, что расчеты выполнены неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта. Оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы и полагает, что экспертное заключение является достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельного участка.

Ссылку апеллянтов на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Указание в апелляционной жалобе на то, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически Общество оспаривает потенциальную цену продажи данного участка не основаны на положениях действующего законодательства. Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося в его законном пользовании земельного участка.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 12 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)