Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 июля 2021 г. по делу N 66а-3107/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Васильевой Т.И, при секретаре Молчановой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-204/2021 по административному исковому заявлению Савина Андрея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам государственного бюджетного учреждения Московской области "Центр кадастровой оценки" и администрации Пушкинского городского округа Московской области на решение Московского областного суда от 24 февраля 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителей администрации Пушкинского городского округа - Бакулина И.А. и Министерства имущественных отношений Московской области - Левиной М.Е, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителя административного истца - Коробковой М.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Савин А.В, являясь долевым собственником 4-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 2012 года постройки, общей площадью 6664, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" обратился в Московский областной суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 11 мая 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 205 943 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "Прайм консалтинг" ФИО12

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, утвержденной в размере 360 001 940, 52 рублей, его рыночной стоимости, полагал, что изложенное нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога на недвижимое имущество.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в дело отчета об оценке и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского областного суда от 24 февраля 2021 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 11 мая 2018 года в размере 236 154 000 рублей на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласилось государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки". В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также недоказанность установленных судом обстоятельств, просит отменить решение и принять новый судебный акт.

По мнению апеллянта, заключение судебной экспертизы не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в связи с чем оно не могло быть положено в основу решения суда. Так указано на то, что эксперт неверно выбрал метод определения физического износа здания; при определении диапазона рыночных цен эксперт необоснованно использовал аналоги (N 5 и N 9) с минимальным значением стоимости. Также эксперт, по мнению апеллянта, приводит информацию о площади каждого этажа спорного здания, вместе с тем в заключении отсутствует технический паспорт здания; при расчете корректировки на этаж расположения экспертом приведены данные распределения общей площади аналогов по этажам, однако данная информация ничем не подтверждена. Как полагает податель жалобы, эксперт не проанализировал на соответствие рыночным данным корректировку на стоимость земельного участка в общей стоимости ЕНК; в рамках доходного подхода эксперт одновременно применяет дублирующие корректировки: на этаж, подразумевая, что вся площадь здания будет сдана в аренду, и на арендопригодную площадь. Применение же корректировки на площадь в размере 30% свидетельствует о некорректном выборе объекта аналога и не позволяет признать его в качестве такового. Допущенные нарушения, по мнению автора жалобы, привели к существенному искажению результата определения стоимости исследуемого объекта.

Администрация Пушкинского городского округа Московской области также не согласилась с решением суда и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, строительство спорного объекта недвижимости (торгового центра) велось в отсутствие разрешения на строительство, проектной документации, положительного заключения экспертизы. Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Между тем, 13 февраля 2018 года Железнодорожный городской суд вынес заочное решение, а также дополнительное заочное решение, которыми признал право общей собственности за Хохлачевым И.С. (1/10 доля в праве) и Савиным А.В. (9/10 доля в праве) на спорный объект недвижимости и удовлетворил требования о постановке на кадастровой учет и регистрации права собственности на объект. Однако апеллянт полагает, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с целью уменьшения размера установленных обязательных платежей в данной ситуации неправомерно. Решение суда подтверждает незаконную легализацию спорного объекта недвижимости.

Министерство имущественных отношений Московской области представило письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором поддержало доводы апелляционных жалоб и заявило ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Савиным А.В. представлены возражения на апелляционные жалобы, а также на письменный отзыв Министерства, в которых административный истец просит отказать в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, оставить апелляционные жалобы без удовлетворения, а решение суда без изменения.

Савин А.В, Хохлачев И.С, представитель ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания, о рассмотрении дела без их участия не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на нее, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что Савину А.В. (доля 9/10) и Хохлачеву И.С. (доля 1/10) на праве долевой собственности принадлежит нежилое здание (торговый центр) с кадастровым номером N, в отношении которого административным истцом поставлен вопрос о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной. Данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 11 мая 2018 года.

Кадастровая стоимость спорного объекта была определена по состоянию на 11 мая 2018 года и составила 360 001 940, 52 рублей.

В силу частей 1, 7 статьи 22 закона о кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как собственник нежилого здания, обязанный уплачивать налог на имущество, размер которого в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Прайм консалтинг" ФИО13

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Группа Компаний "Метрикс" ФИО14 рыночная стоимость спорного нежилого здания составила 236 154 000 рублей.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы оценщика относительно итоговой стоимости объекта исследования, в связи с чем кадастровая стоимость спорного нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для принятия отчета об оценке в качестве достоверных доказательств. Суд указал, что заключение эксперта является достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости нежилого здания на исследуемые даты.

Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчет об оценке, судебная коллегия приходит к выводу, что данный документ обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства определения рыночной стоимости предмета спора. В отчете допущены нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, которые существенным образом повлияли на итоговые результаты рыночной стоимости.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки на исследуемые периоды по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; экспертом применены сравнительный и доходный подходы, от применения затратного подхода эксперт обосновано отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Как следует из экспертного заключения, при выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов по основным физическим и экономическим характеристикам (целевое назначение, месторасположение, условия финансирования и платежа, время продажи), отобранные объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, по всем имеющимся отличиям введены корректировки, обоснование введения корректировок и отказ в их применении мотивированы.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Приведенные в апелляционных жалобах и в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы о наличии недостатков в экспертном заключении, фактически повторяют позицию стороны административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы административного дела административным ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, считает, что нет оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта. Судебная коллегия не установиланаличия противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отклонила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о чем было заявлено представителем Министерства имущественных отношений Московской области в суде апелляционной инстанции.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на исследуемую дату правомерно определена судом первой инстанции на основании судебной оценочной экспертизы.

Полученная итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания составила 35 434 руб./кв.м, что входит в границы диапазона рыночных цен исследуемого сегмента рынка единых объектов недвижимости, который составил от 20 807 до 113 533 руб./кв.м (с. 70 экспертного заключения).

При этом вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалоб недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом, разрешая административный иск, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 24 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы государственного бюджетного учреждения Московской области "Центр кадастровой оценки" и администрации Пушкинского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)