Решение Московского городского суда от 01 июля 2021 г. по делу N 3а-0258/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А, при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русская мельница-Н" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Русская мельница-Н" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 637 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 64 278 499 руб.; нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 111, 3 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 24 907 руб.; нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 464, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 95 093 руб. на основании отчета N 02/20008283 от 9 октября 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "ПРАЙМАУДИТ".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных выше нежилых зданий, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки, установленная по состоянию на 1 января 2018 года, значительно превышает их рыночную стоимость.

Поскольку общество является собственником зданий, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости нежилых зданий.

Представитель ООО "Русская мельница-Н" по доверенности Л.Ю.А. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы по доверенностям М.О.Е. просил в удовлетворении требований отказать по доводам письменных пояснений, представлены возражения относительно выводов повторной судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении второй повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 637 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 99 881 408, 9 руб, нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 111, 3 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 12 480 352, 82 руб, нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 464, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 52 040 716, 46 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках, зарегистрированных правах и кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащие обществу нежилые здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец 03 ноября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Русская мельница-Н" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, был представлен отчет N 02/20008283 от 9 октября 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "ПРАЙМАУДИТ".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Центр делового консультирования" Крутской О.В.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет N 02/20008283 от 9 октября 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "ПРАЙМАУДИТ", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 68 147 602 руб, нежилого здания с кадастровым номером * - 1 рубль, нежилого здания с кадастровым номером * - 1 рубль.

Согласно ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Вместе с тем, представитель Департамента городского имущества города Москвы с выводом эксперта относительно рыночной стоимости объектов исследования не согласился.

По результатам изучения имеющихся возражений административного ответчика, представленных письменных пояснений эксперта ООО "Центр делового консультирования" К.О.В, у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта в этой части, в связи с чем по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 64 742 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 296 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 373 000 рублей.

Эксперт дополнительно указал, что здания с кадастровыми номерами * и * находятся в полуразрушенном состоянии и их эксплуатация не представляется возможной.

Методическими рекомендациями Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденными приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, предусмотрено, что при производстве повторной судебной экспертизы в исследовательской части заключения указываются причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если таковые имели место.

Экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д. в заключении приведены причины расхождения выводов повторной экспертизы с выводами первичной экспертизы. Указано, что р ыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере 64 742 000 рублей, рассчитанная при повторной экспертизе, не существенно отличается от стоимости, полученной в первичной экспертизе (68 147 602 руб.) - на 5%. Более того, стоимость вышеуказанного объекта исследования, рассчитанная в первичной и повторной экспертизах, попадает в диапазон цен предложения 76 509руб./кв.м - 236 289 руб./кв.м для объектов офисного назначения класса "В", находящихся в локальном расположении от исследуемого объекта (в ЦАО) (диапазон рыночных удельных показателей представлен на основании цен предложения объектов-аналогов без учета корректировки на уторгование в заключении повторной экспертизы).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость указанного объекта, определенная экспертом ООО "Центр делового консультирования" К.О.В, фактически подтверждена повторной экспертизой.

Вместе с тем, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами * и * в повторной экспертизе отличается от выводов первичной экспертизы. Как указал эксперт ООО "Бюро оценки бизнеса" К.В.Д, это связано с тем, что эксперт, определявший стоимости вышеуказанных объектов в первичной экспертизе, считал стоимость объектов как стоимость, равную затратам на снос и затратам на вывоз и утилизацию кирпичного и бетонного боя, а так как стоимость объектов не может быть отрицательной, он присвоил минимальную величину в размере 1 руб.

В повторной экспертизе эксперт определяет рыночную стоимость вышеуказанных объектов в рамках затратного подхода с применением справочников КО-ИНВЕСТ, с учетом оставшихся % конструктивных элементов у объектов исследования на 01.01.2018 г, а также накопленного износа.

Административный истец, полностью согласившись с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и, воспользовавшись своим правом, просил установить кадастровую стоимость всех нежилых зданий в размере рыночной, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д, в том числе и здания с кадастровым номером *, посчитав выводы повторной экспертизы в этой части более точными.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд находит, что эксперт ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д. ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении нежилых зданий, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно

определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

Правильность заключения повторной судебной экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, не опровергнута.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы ООО "Центр делового консультирования" (эксперт К.О.В.), суд приходит к выводу о том, что указанное заключение в части определения рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами * и * не может быть положено в основу решения суда, поскольку полученные результаты опровергаются выводами повторной судебной оценочной экспертизы, признанной судом соответствующей требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, федеральным стандартам оценки.

Представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением повторной экспертизы, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" Косолаповой В.Д. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что величина рыночной стоимости, в том числе нежилого здания с кадастровым номером *, устанавливалась на дату исследования с учетом конкретных характеристик объекта исследования, с учетом ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Все аналоги, корректировки и показатели, используемые при установлении рыночной стоимости, являются корректными, актуальными, обоснованными. При подборе аналогов эксперт ориентировался на достоверность и достаточность информации об аналогах: о ценах и характеристиках. К расчетам принимались аналоги, по которым известна вся необходимая информация (раздел 4.7 Заключения эксперта). Экспертом были внесены корректировки по всем отличающимся от объекта исследования элементам сравнения. После внесения корректировок коэффициент вариации составил 12, 4%, что говорит о том, что аналоги могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта.

Административный ответчик приводит предложения по продаже офисных объектов со стоимостью 202 104 руб./кв. м - 250 000 руб./кв. м. Эти значения попадают в диапазон выборки предложений по продаже офисных объектов, приведенной в заключении эксперта. Но приведенные объекты не сопоставимы с объектом исследования или имеют не полные данные.

Так, например, аналог N1 не имеет данных по отделке, аналог N2 - имеется оборудованное банковское хранилище, аналог N3 - особняк оборудован под действующий ресторан, аналог N4 - помещение, а не ОСЗ, аналог N5 - использовался в расчетах с более поздней датой предложения (на 07.11.2017 стоимость предложения составляла 171 365 руб./кв.м), аналог N6 - использовался в расчетах, но с другой датой предложения и стоимостью, аналог N7 - выявленный объект культурного наследия, аналог N8 присутствовал в выборке эксперта, но не использовался, т.к. были выявлены более близкие по площади объекты.

Кроме того, в замечаниях ответчика отсутствуют прямые ссылки на источники информации, что не позволяет проверить достоверность указанных сведений по представленным объектам.

Также на стр. 164 Заключения эксперт делает вывод о соответствии полученного значения объекта исследования условиям рынка офисной недвижимости города Москвы на дату исследования.

Сославшись на стр.61 Справочника Лейфера, эксперт пояснил, что в величину операционных расходов не включены коммунальные платежи.

Как указано на стр.148-162 заключения и подтверждено экспертом, при определении рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами * и * изначально им определялись затраты на замещение объекта исследования с учетом степени готовности/сохранности конструктивных элементов, далее из затрат на замещение вычиталась величина физического износа сохранившихся конструктивных элементов.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя Департамента городского имущества города Москвы, представившего суду свои возражения относительно заключения повторной судебной экспертизы.

Проанализировав экспертное заключение эксперта ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д, возражения Департамента городского имущества города Москвы, письменные пояснения эксперта, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для назначения по делу второй повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий должна быть установлена в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 03 ноября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 637 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 64 742 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 111, 3 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 296 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 464, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 373 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 ноября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 июля 2021 года