Решение Московского городского суда от 29 июня 2021 г. по делу N 3а-1270/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Сигналстройгрупп" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Сигналстройгрупп" обрати лось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 58712 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2019 года, в размере 1 984 935 000 руб, определённом на основании отчета N Н-20-221255 от 25 января 2021 года, составленного ООО "ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ГРУППА ОЦЕНКИ".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 21 августа 2019 года определена в размере 3 096 712 773, 44 руб.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца Данилова О.В. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Просила принять во внимание тот факт, что определенный экспертом в заключении размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 21 августа 2019 года (2 039 243 896 руб.) сопоставим с установленным вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 16 января 2020 года размером кадастровой стоимости в размере рыночной указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года (2 047 682 061 руб.).

Представитель Департамента городского имущества города Москвы Ковалев П.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворский Д.Д. позицию Департамента городского имущества города Москвы поддержал. Просил в удовлетворении административного иска отказать.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Сигналстройгрупп" является арендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 58712 кв.м, расположенного по адресу: **, что подтверждается договором аренды N М-02-026720 от 25 мая 2006 года.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 21 августа 2019 года утверждена в размере 3 096 712 773, 44 руб.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 05 марта 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд (путем направления почтой).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Сигналстройгрупп" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет N Н-20-221255 от 25 января 2021 года, составленный ООО "ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ГРУППА ОЦЕНКИ".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "РАЕ Экспертиза" А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 58712 кв.м, расположенного по адресу: **, по состоянию на 21 августа 2019 года по результатам судебной экспертизы составляет 2 039 243 896 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ГРУППА ОЦЕНКИ", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ГРУППА ОЦЕНКИ", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Допросив эксперта ООО "РАЕ Экспертиза" А в судебном заседании, исследовав письменные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Считает, что выявленное им предложение (объект-аналог N2) возможно к применению, поскольку коэффициент вариации по итогам расчета составляет 18, 7%. Изменчивость вариационного ряда является средней, и препятствий к использованию такого аналога нет.

Приведенный в возражениях альтернативный аналог (*) выставлен на продажу в начале 2017 года (последняя подтвержденная дата объявления июнь 2017 года), дата оценки 21.08.2019 г, соответственно эти даты имеют большой временной интервал. Объект по адресу * выставлен в июне 2015 года, последняя подтвержденная дата декабрь 2017 года, т.е. данный объект уже экспонировался 2, 5 года до декабря 2017, а до даты оценки более 4 лет.

По мнению эксперта, предложенные аналоги не могут быть использованы при расчетах и приняты к сравнению, поскольку даты их публикации отличаются от даты оценки (при оценке не рекомендуется использовать аналоги, даты публикации которых отличаются от заявленного срока экспозиции на два и более года).

Утверждение ответчиков о том, что полученная в рамках сравнительного подхода стоимость земельного участка занижена, не соответствует действительности. Эксперт пояснил, что цены предложений земельных участков (содержащиеся в возражениях) на данном этапе не скорректированы и после введения необходимых корректировок на имеющиеся различия с объектом исследования их стоимость заметно уменьшится и будет находиться ниже и/или на уровне аналогов, используемых в расчете рыночной стоимости в рамках заключения.

Так, предложенный объект - аналог по адресу: * по своим характеристикам требует применения ряда понижающих корректировок: поправки на торг: -11, 18%; корректировки на площадь: -11%; корректировки на местоположение, которая составит: -11, 8%; корректировки на удаленность от метро: -5, 3%, корректировки на наличие полного пакета ИРД: -21%. В объявлении также указано, что планируется строительство отдельно стоящего торгового центра, что также делает этот участок более привлекательным и требует внесения корректировки на ВРИ в размере -42%, таким образом, скорректированная стоимость указанного ЗУ будет намного ниже рассчитанной в заключении (29 385 руб./кв.м).

К предложенному объекту-аналогу по адресу: * необходимо применить корректировку на торг: -11, 18; на местоположение: -19%; корректировку на площадь: -10, 3%; корректировку на удаленность от метро: -5, 3%, корректировку на наличие ИРД: -9%, скорректированная стоимость объекта недвижимости составит 36 958 руб./кв.

Использование аналога N2 при расчетах экспертом обосновано и подтверждено. Сравнение текущей рыночной ситуации с предложениями, актуальными на период, предшествующий дате оценки на существенный период (более 2 лет), без анализа параметрических различий, по мнению эксперта, неприемлемо.

Дополнительно эксперт также указал, что получение разрешительной документации для строительства относится к улучшениям земельного участка, поэтому применение повышающей корректировки для объектов аналогов в рамках оценки земельного участка не корректно, и приведет к необоснованному искажению рыночной стоимости.

Вместе с тем, в объявлении объекта-аналога N4 есть информация о полученном разрешении на строительство жилого дома и согласованных технических условиях. На основании обзора рынка к объекту-аналогу N4 применена корректировка на наличие ИРД в размере: -15, 3% (=1/1, 18-1).

Экспертом даны ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителей административных ответчиков о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административных ответчиков и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 58712 кв.м, расположенного по адресу: **, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 21 августа 2019 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 05 марта 2021 года (путем направления административного иска почтой).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 58712 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2019 года, в размере 2 039 243 896 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 марта 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 09 июля 2021 года