Решение Московского городского суда от 22 июля 2021 г. по делу N 3а-1417/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Х.Я.Х. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Х.Я.Х. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 201 707 000 руб. на основании отчета N 222К03/21 от 23 марта 2021 года, составленного ООО "Консалтинговая группа "ЭКСПЕРТ".

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является пользователем указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 344 989 148 руб. значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Представитель административного истца по доверенности Б.А.Е. в судебное заседание не явилась, направила письменное заявление об уточнении требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Просила установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

От представителя Департамента городского имущества города Москвы А.С.С. поступили письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Заинтересованные лица Ч.И.В, К.Ю.А, Б.С.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Лица, фактически владеющие земельным участком в силу того, что на нем находятся принадлежащие им здания и сооружения, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком.

Указанная правовая позиция подтверждается разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 6 Постановления от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости", из которого следует, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Следовательно, административный истец, являясь пользователем земельного участка и плательщиком платы за земельный участок, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Подлежат отклонению доводы административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец, как не имеющие правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: *, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 344 989 148 руб.

Уведомлением от 09 декабря 2019 года Департамент городского имущества Москвы известил административного истца о необходимости произвести арендные платежи за данный земельный участок, 16 октября 2020 года - обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Х.Я.Х. задолженности по указанным платежам.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N 222К03/21 от 23 марта 2021 года, составленный ООО "Консалтинговая группа "ЭКСПЕРТ".

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, а также поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке N 222К03/21 от 23 марта 2021 года, составленный ООО "Консалтинговая группа "ЭКСПЕРТ", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 224 216 000 руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подхода мотивирован в заключении.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Дополнительно пояснил, что оцениваемый земельный участок рассматривается как условно свободный. Наличие ИРД является дополнительным улучшением земельного участка, в связи с чем исследуемый участок рассматривается без наличия ИРД. Кроме того, на земельном участке фактически находится здание, и что-то построить дополнительно (для чего и необходима ИРД) невозможно.

Используемая экспертом корректировка на местоположение подтверждена источником информации и является достоверной. Данная корректировка учитывает различия в расположении объекта недвижимого имущества по округам г. Москвы, а также учитывает удаленность объекта от центра города (до ТТК, от ТТК до ЧТК, от ЧТК до МКАД, за МКАД).

Также указал, что аналог N4 расположен на 1-й линии второстепенной улицы (туп. Красносельский), а не внутриквартально, что подтверждается Яндекс-панорамой. На исследуемом земельном участке расположено административное здание, для которого фактор "линия расположения" не является ценообразующим фактором в виду отсутствия необходимости размещения на фасадах зданий рекламных конструкций. В данной связи расположение земельного участка на 1-линии главной или второстепенной улицы не оказывает влияния на величину рыночной стоимости.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства административного ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - 23 марта 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 224 216 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 марта 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 04 августа 2021 года