Решение Московского городского суда от 07 июля 2021 г. по делу N 3а-1478/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Торговые Центры Менеджмент" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговые Центры Менеджмент" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 7 426, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 403 971 000 руб. на основании отчета N 403-02-О от 24 февраля 2021 года, составленного частнопрактикующим оценщиком З.Р.В.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 652 769 042, 2 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца Ш.А.А. в судебном заседании представила ходатайство, в котором административный истец заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы М.И.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером * общей площадью 7 426, 1 кв.м, расположенное по адресу: *, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В отношении названного нежилого помещения установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2018 года в размере 652 769 042, 2 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности общества как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 05 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Торговые Центры Менеджмент" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлен отчет N 403-02-О от 24 февраля 2021 года, составленный частнопрактикующим оценщиком З, Р.В.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" - П.М.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 7 426, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, составляет 469 560 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, составленного частнопрактикующим оценщиком З.Р.В, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной частнопрактикующим оценщиком З.Р.В, а по результатам судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Вместе с тем, представителем Департамента городского имущества города Москвы выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом П.М.А. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Корректировка на местоположение, примененная экспертом, учитывает различия в расположении объекта недвижимого имущества по округам г. Москвы, а также учитывает удаленность объекта от центра города (до ТТК, от ТТК до ЧТК, от ЧТК до МКАД, за МКАД). Таким образом, дополнительно учитывать корректировку на удаленность от центра города не требуется, поскольку корректировка на удаленность будет "дублировать" применяемую корректировку на местоположение, что приведет к искажению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт также отметил, что исследуемый объект, как и объекты-аналоги, является торговым центром районного масштаба, то есть его посетителями являются жители близлежащих домов, а также района, в котором он расположен. Для торговых центров важным ценообразующим параметром является посещаемость. Отдаленность от центра города не оказывает влияния на посещаемость торгового центра и, как следствие, на величину его рыночной стоимости. Применяемая корректировка на местоположение, по мнению эксперта, в полной степени учитывает уровень коммерческой привлекательности района расположения объекта исследования и объектов-аналогов.

Эксперт уточнил, что аналог N3, используемый им в доходном подходе, расположен не в жилом доме, что наглядно видно в описании объекта-аналога (стр.145 Заключения эксперта), указанный аналог расположен в пристроенной к жилому дому части здания, не является помещением, расположенным в жилом доме. Данное пристроенное к жилому дому здание имеет обособленные от жилого дома входы и функционирует вне зависимости от рядом расположенного жилого дома. В описании объявления о сдаче в аренду объекта также указано, что данный объект является объектом торгово-развлекательного назначения, а не помещением в жилом доме.

Объект исследования - это торговый центр, в котором есть места общего пользования, коридоры, проходы, лифты и т.п. В процессе осмотра было выявлено, что большая часть подвала является технической, и ее сдача в аренду не представляется возможной. В данной связи эксперт использовал в расчетах не общую площадь объекта исследования, а арендопригодную.

Эксперт производил расчет рыночной арендной ставки для объекта исследования. В соответствии с п. 23 ж) ФСО N 7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. При этом фактические договоры аренды, заключенные собственником объекта, который является лицом, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объекта, могут не отражать рыночную величину арендной ставки для объекта исследования. Поэтому эксперт использовал рыночные данные для расчета арендной ставки, руководствуясь п. 22 б). ФСО N 7: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В своих замечаниях административный ответчик ссылается на Методические рекомендации, разработанные под общей редакцией доктора юридических наук А.Ю. Бутырина "Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз". Таким образом, представленная в Методических рекомендациях информация не является обязательной к применению при производстве судебной оценочной экспертизы. Также более низкие по сравнению со среднерыночными данными арендные ставки по заключенным договорам аренды могут привести к необоснованному занижению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Экспертом даны письменные ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 7 426, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 5 апреля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 7 426, 1 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 469 560 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 апреля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 19 июля 2021 года