Решение Московского городского суда от 07 июля 2021 г. по делу N 3а-1514/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "И.Л.М.АГ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

АО "И.Л.М.АГ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 946, 2 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 109 798 000 руб. на основании отчета N 147/2021 от 16 марта 2021 года, составленного ООО "Единая Оценочная Компания".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 248 755 421, 74 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца Х.А.А. в судебном заседании представил письменное заявление об уточнении требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. Просил установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности М.И.И. возражал против удовлетворения административных исковых требований, представил письменные возражения, просил суд о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером * общей площадью 946, 2 кв.м, расположенное по адресу: *.

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 248 755 421, 74 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности общества как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 08 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "И.Л.М.АГ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет N 147/2021 от 16 марта 2021 года, составленный ООО "Единая Оценочная Компания".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 946, 2 кв.м, расположенного по адресу: *, составляет 124 879 000 руб.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Единая Оценочная Компания", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "Единая Оценочная Компания", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем, представителем Департамента городского имущества города Москвы выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" К.В.Д. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Исследовав в судебном заседании указанные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Эксперт дополнительно пояснил, что в разделе 4.7. Заключения проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект при фактическом варианте его использования, с указанием интервала значений цен.

Стоимость объекта исследования, рассчитанная в рамках Заключения эксперта (160 329 руб./кв.м), попадает в диапазон цен предложения 67 296 руб./кв.м - 375 645 руб./кв.м для объектов офисного назначения класса "В", находящихся в локальном расположении исследуемого объекта (в ЦАО). Диапазон рыночных удельных показателей представлен на основании цен предложения объектов-аналогов, которые не учитывают корректировку на уторгование, а также индивидуальные характеристики объектов.

Эксперту в рамках проведения судебной оценочной экспертизы необходимо определить стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. П о данным "Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", Нижний Новгород, 2017 г. под редакцией Лейфера Л.А, таблица 114. доля улучшений в составе единого объекта недвижимости для офисных объектов класса В составляет 0, 79.

Административный ответчик ссылается на аналитику информационного ресурса "Zdanie.info", где приведено среднее значение стоимости продажи офисной недвижимости не в районе расположения объекта исследования, а внутри всего Садового кольца. Это значение также попадает в диапазон выборки предложений по продаже офисных объектов, приведенной в заключении эксперта. Также административный ответчик приводит 5 предложений по продаже офисных объектов со стоимостью 329 274 - 394 737 руб./кв. м. Эти значения также попадают в диапазон выборки предложений по продаже офисных объектов, приведенной в заключении эксперта. Но приведенные объекты не сопоставимы с объектом исследования.

Так, например, аналог N2 имеет подземную парковку, аналог N3 - выявленный объект культурного наследия, аналог N4 - нежилое помещение, аналог N5 расположен в Пресненском районе.

Кроме того, в замечаниях отсутствуют прямые ссылки на источники информации, что не позволяет проверить достоверность указанных сведений по представленным объектам. Таким образом, данные объекты, по мнению эксперта, не могут служить ориентиром рыночной стоимости для объекта исследования.

На стр. 157 Заключения эксперта содержится вывод о соответствии полученного значения условиям рынка офисной недвижимости города Москвы на дату исследования.

Эксперт пояснил, что в соответствии с п.22 ФСО N7 в качестве объектов-аналогов им используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. При подборе аналогов он ориентировался на достоверность и достаточность информации об аналогах: о ценах и характеристиках. К расчетам принимались аналоги, по которым известна вся необходимая информация (раздел 4.7 Заключения эксперта).

Также эксперт отметил, что требований по максимальной величине суммарных валовых корректировок по аналогам не существует, это ничем не регламентировано, поэтому при расчетах он руководствовался достоверностью и достаточностью информации по аналогам, даже если при этом требуется внесение корректировок с высокими значениями.

Экспертом были внесены корректировки по всем отличающимся от объекта исследования элементам сравнения. После внесения корректировок коэффициент вариации составил 11, 75%, что говорит о том, что аналоги могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта.

Используемые экспертом аналоги взяты из платной базы данных REALTO. Согласно п.11 ФСО N3 в случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Экспертом устанавливается величина рыночной стоимости на ретроспективную дату. С момента даты оценки по дату составления заключения прошло более 3 лет. Сайты с объявлениями так долго не могут быть активными. Они либо исчезают из общего доступа, либо переходят в архив. База данных REALTO - это общедоступный источник информации (http://www.realto.ru/about_program/description/). Более того, экспертом приведены скриншоты объявлений.

Экспертом даны ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что общество не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 946, 2 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 08 апреля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 946, 2 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 124 879 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 08 апреля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 июля 2021 года.