Решение Московского городского суда от 21 июля 2021 г. по делу N 3а-1543/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Инжмет" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Инжмет" (далее - ООО НПП "Инжмет") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 5 070 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 51 503 000 руб. на основании отчета N 22.03.2021 от 28 марта 2021 года, составленного частнопрактикующим оценщиком О.Т.В.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 164 289 902, 4 руб.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

От представителя административного истца поступило заявление об уточнении требований, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

От представителя Департамента городского имущества города Москвы поступили возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО НПП "Инжмет" является арендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 5 070 кв.м, расположенного по адресу: *, на основании договора аренды N М-03-502800 от 28 июня 1999 года с учетом дополнительных соглашений.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым * общей площадью 5 070 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 164 289 902, 4 руб.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО НПП "Инжмет" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 13 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО НПП "Инжмет" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет N 22.03.2021 от 28 марта 2021 года, составленный частнопрактикующим оценщиком О.Т.В.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 5 070 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 85 277 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, составленного частнопрактикующим оценщиком О.Т.В, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки оценщика О.Т.В, а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

В материалах дела имелась вся достаточная и необходимая информация в полном объеме: отчет об оценке с фотоматериалами, экспликация и технический паспорт на здание, расположенное в границах исследуемого земельного участка, план земельного участка. Также экспертом был произведен визуальный осмотр (фотоматериалы имеются в Заключении). В результате визуального осмотра было подтверждено, что на земельном участке располагается нежилое здание по адресу: *. Иные постройки на территории земельного участка отсутствуют.

В расчете корректировки на местоположение, которую применяет эксперт, уже учитывается фактор удаленности от центра города (центральная зона; зона до ЧТК; зона от ЧТК до МКАД; зона после МКАД). Кроме того, в данном обосновании корректировки учитывается и престижность района, в отличие от варианта корректировки, который предлагает административный ответчик. При внесении корректировки на удаленность от центра дополнительно к корректировке на местоположение будет произведен двойной учет данной поправки и в корректировке на удаленность от центра, и в корректировке на местоположение. Объект исследования располагается после ЧТК в ВАО г. Москвы. ВАО г. Москвы всегда считался менее престижным округом, чем ЮЗАО и ЗАО (расположение аналогов N1-3).

Также эксперт отметил, что основное назначение исследуемого земельного участка - под производственно-складские цели. В данном случае фактор близости к центру не оказывает влияния. Напротив, с учетом ограничений по тоннажу автотранспорта такие объекты в центральной части города не востребованы.

В рамках доходного подхода расчет рыночной стоимости объекта судебной оценочной экспертизы проводился методом капитализации доходов. Суть метода капитализации доходов заключается в определении стоимости объекта недвижимости путём преобразования годового чистого операционного дохода в текущую стоимость. В рамках доходного подхода происходит расчет рыночной стоимости исходя из доходов, которые может получить собственник объекта. В рамках судебной оценочной экспертизы доход формировался от сдачи в аренду арендопригодной площади, а не общей, поскольку коридоры/лестницы/технические (подсобные) помещения/венткамеры являются вспомогательными помещениями и не привлекательны для потенциальных арендаторов. Поэтому для расчетов использовалась арендопригодная площадь исследуемого здания. Коридоры/лестницы/технические помещения и т.д. относятся к коридорному коэффициенту, который арендодатель всегда учитывает в арендной ставке, чтобы извлечь максимально возможную прибыль от объекта, который сдается в аренду, и не нести потери от не сдачи в аренду вспомогательных помещений. В расчетах коридорный коэффициент уже учтен в ставке аренды для арендопригодной площади.

Таким образом, расчет потенциального валового дохода необходимо производить от арендопригодной площади, не включающей в свой состав вспомогательные помещения, чтобы повторно не учитывать неарендопригодную площадь.

Экспертом производился расчет рыночной стоимости объекта, которая определяется на основании рыночных данных, а не на основании договоров аренды собственника, который может использовать свой объект неэффективно.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 5 070 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 13 апреля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 5 070 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 85 277 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 апреля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 2 августа 2021 года