Решение Московского городского суда от 08 июля 2021 г. по делу N 3а-1588/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "ПРОМКАПИТАЛ" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

АО "ПРОМКАПИТАЛ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 11124, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 декабря 2020 года в размере 1 126 820 000 руб. на основании отчета N 1/К-03/-2-21 от 18 марта 2021 года, составленного ООО "КорпоратФинанс".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 22 декабря 2020 года установлена в размере 1 745 331 263, 01 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель АО "ПРОМКАПИТАЛ" К.Ю.Н. в судебном заседании представил заявление об уточнении требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. Просил установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 22 декабря 2020 года.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы А.А.А. возражал против удовлетворения административных исковых требований, представил письменные возражения, просил суд о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" К.Л.А. просил в удовлетворения административных исковых требований отказать.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером * общей площадью 11124, 6 кв.м, расположенное по адресу: *, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 22 декабря 2020 года, в размере 1 745 331 263, 01 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 15 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "ПРОМКАПИТАЛ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет N 1/К-03/-2-21 от 18 марта 2021 года, составленный ООО "КорпоратФинанс".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 22 декабря 2020 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 11124, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, составляет 1 270 339 000 руб.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "КорпоратФинанс", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем, представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Исследовав в судебном заседании указанные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Так, административные ответчики указывают, что аналог N4 имеет стоимость ниже среднерыночных данных. Эксперт в этой связи дополнительно пояснила, что данный аналог, несмотря на то, что располагается на незначительном удалении от исследуемого объекта, попадает уже в СВАО г. Москвы (между СК и ТТК), а стоимость офисной недвижимости в данном местоположении ниже, чем в ЦАО (между СК и ТТК), что учитывается корректировкой на местоположение на стр. 96 Заключения. При этом коэффициент вариации по итогам сравнительного подхода составляет менее 5%.

На стр. 41 Заключения в выборке по продаже объектов, наиболее сопоставимых с исследуемым объектом, указан критерий отбора предложения для расчетов.

Предложение N8 не использовалось в расчетах, поскольку здание оборудовано подземной парковкой, которая входит в общую площадь аналога. Объекты не сопоставимы по своему конструктивному решению. Исследуемой объект и аналоги в расчетах все представлены с наземной парковкой. Следует учитывать, что объекты с подземной парковкой наиболее привлекательны для потенциальных инвесторов, и их стоимость выше. Стоимость аренды машиноместа в подземном паркинге стоит дороже, чем на наземном.

При рассмотрении сложившейся тенденции рыночных стоимостей в БЦ, которую предлагают административные ответчики, применяя корректировки на площадь и торг, удельный показатель, соответствующий объекту исследования, составит 139 625 руб./кв.м. В рамках сравнительного подхода стоимость, рассчитанная экспертом, равна 151 822 руб./кв.м, что выше данных, предложенных административными ответчиками.

Таким образом, рассчитанная рыночная стоимость объекта судебной оценочной экспертизы соответствует рыночным данным.

Экспертом производился расчет рыночной стоимости объекта, которая определяется на основании рыночных данных, а не на основании договоров аренды собственника, который может использовать свой объект неэффективно. Административные ответчики приводят арендную ставку на основании одного предложения, не рассматривая все имеющиеся варианты. Ставка, определенная в Заключении эксперта, составляет 20 762 руб./кв.м/год, что соответствует рыночным данным.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 22 декабря 2020 года.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 11124, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 22 декабря 2020 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 15 апреля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 11124, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 декабря 2020 года, в размере 1 270 339 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 апреля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июля 2021 года.