Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11 августа 2021 г. по делу N 8Г-18512/2021[88-18162/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Асатиани Д.В.

судей Коробченко Н.В, Озерова А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шатурского городского прокурора в интересах Российской Федерации, в лице муниципального образования городского округа Шатура Московской области и неопределенного круга лиц к администрации городского округа Шатура Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Шатуравто", Федосееву ФИО37, Джамалтдиновой ФИО38, Крайневу ФИО39, Емельяновой ФИО40, Шигину ФИО33, Ильиной ФИО34, Гурылеву ФИО35, Каратееву ФИО36, Кононову ФИО44, Давыдову ФИО43, Захарову ФИО42, Гривиной ФИО41, Ильиной ФИО46, Ремневой ФИО45, Батищеву ФИО47, Свириденко ФИО48, Пименовой ФИО49, Мироновой ФИО52, Желтову ФИО53, Ничик ФИО54, Лукьяновой ФИО51, Соболеву ФИО50, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в лице межмуниципального отдела по Егорьевскому и Шатурскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным в силу ничтожности формирования земельного участка, признании недействительной государственную регистрацию права собственности на земельный участок, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признании договора аренды земельного участка ничтожным, прекращении права аренды на земельный участок, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, исключении сведений из ЕГРН о государственной регистрации прав

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Компания "Шатуравто"

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 апреля 2021 года

заслушав доклад судьи Коробченко Н.В, прокурора Дедова С.Б, возражавшего по доводам кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Шатурский городской прокурор Московской области обратился в суд с иском о признании недействительным в силу ничтожности формирования земельного участка, признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, признание недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, признание договора аренды земельного участка ничтожным, прекращение права аренды на земельный участок, применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде приведение сторон в первоначальное положение, исключение сведений из ЕГРН о государственной регистрации прав.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в рамках проведенной Шатурской городской прокуратурой проверки исполнения должностными лицами администрации городского округа Шатура земельного законодательства установлено, что постановлением главы Шатурского муниципального района "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждена схема расположения земельного участка площадью 13082 кв.м, в границах "адрес" "адрес" (двухконтурный площадью 3422 кв.м. и 9660, 27 кв.м.) категории: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "жилая застройка".

По инициативе администрации городского округа Шатура в феврале 2019 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирных домов N и N, расположенных по адресу: "адрес", оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ между собственниками жилых помещений многоквартирных домов N и N по "адрес" и ООО "Компания "Шатуравто" ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры аренды земельного участка для строительства многоквартирных домов, данные договоры были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

При этом, в нарушение требований земельного законодательства, межевой план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был сформирован на основании постановления главы Шатурского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении двух лет об утверждении схемы расположения земельного участка.

Таким образом, на момент постановки земельного участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ постановление от ДД.ММ.ГГГГ являлось недействительным (утратившим свое действие по сроку) и не могло служить основанием для совершения правоустанавливающих действий.

На момент формирования земельного участка собственники многоквартирных домов в администрацию городского округа Шатура с соответствующим заявлением не обращались. Земельный участок под многоквартирными домами сформирован из двух контуров единым, общей площадью 13082 кв.м, без раздела по числу домов.

Проект планировки территории земельного участка под строительство жилого комплекса по "адрес", утвержден постановлением главы Шатурского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N, границы земельных участков, на которых расположены дома по адресу: "адрес" не определены. Тогда как, согласно техническим паспортам ГУП МО "МОБТИ" общая площадь земельного участка под домом N (застроенная и дворовая) составляет 1333, 50 кв.м, под домом N кв.м.

Вместе с тем, администрацией городского округа Шатура под вышеуказанные многоквартирные дома был сформирован земельный участок площадью 13082 кв.м, что на 9398, 7 кв.м. больше, ранее отведенного.

Проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N подлежал согласованию с Министерством имущественных отношений Московской области до его заключения, что не было выполнено.

Более того, администрацией городского округа Шатура не соблюдены установленные законодательством конкурентные процедуры, не проведен конкурс или аукцион на право заключения договора аренды.

По условиям договора аренды - арендная плата установлена в виде предоставления ООО "Компания "Шатуравто" услуги: осуществление благоустройства земельного участка, после завершения строительства многоквартирного дома и осуществление сноса МКД после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и переселения жильцов в МКД в жилые помещения в построенном многоквартирном доме, что не предусмотрено действующим законодательством.

С учетом изменения исковых требований, истец просил суд признать недействительным в силу ничтожности формирование земельного участка с кадастровым номером N площадью 13082 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", признать недействительной государственную регистрацию права и снять земельный участок с государственного кадастрового учета, признать общее собрание собственников многоквартирных домов N и N оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности, признать договор аренды заключенный между собственниками многоквартирных домов N и N и ООО "Компания "Шатуравто" ничтожным, прекратить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью 13082 кв.м, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации прав общей долевой собственности жильцов многоквартирных домов и зарегистрированного права аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью 13082 кв.м.

Решением Шатурского городского суда Московской области от 19 января 2021 года исковые требования Шатурского городского прокурора Московской области оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 апреля 2021 года (с учетом определения суда об исправлении описки), решение Шатурского городского суда Московской области от 19 января 2021 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в части регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, являющейся частью общего имущества МКД с кадастровым номером N площадью 13082 кв.м, в части заключения с застройщиком долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, на весь период строительства, в части регистрации договора в Росреестре, признан недействительным договор аренды, заключенный между собственниками многоквартирных домов N и N по "адрес" и ООО "Компания "Шатуравто" от ДД.ММ.ГГГГ, применены последствия недействительности договора аренды путем возврата данного участка в государственную неразграниченную собственность, исключены из ЕГРН сведения о государственной регистрации прав общей долевой собственности на участок и права аренды, признано недействительным формирование земельного участка с кадастровым номером N площадью 13082 кв.м, и снят земельный участок с кадастрового учета.

В кассационной жалобе ООО "Компания Шатуравто" ставит вопрос об отмене судебного постановления суда апелляционной инстанции по основаниям нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемого апелляционного определения по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущены не были.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно постановлению администрации Шатурского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект планировки территории земельного участка под строительство жилого комплекса с встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения в жилом квартале, ограниченном "адрес" на основании обращения ООО "Шатуравто" об утверждении проекта, выполненного на основании постановления администрации Шатурского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N положительного заключения публичных слушаний, проведенных ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Шатурского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения границ земельного участка площадью 13 082 кв.м. в границах Шатурского муниципального района, "адрес", состоящего из двух контуров площадью 3422 кв.м. и 9660 кв.м. из земель категории: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилая застройка.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению администрации городского округа Шатура кадастровым инженером Кудиновой ФИО55. проведены кадастровые и землеустроительные работы по образованию земельного участка площадью 13082 кв.м, состоящего из двух контуров, из земель находящихся в не разграниченной государственной собственности, расположенного по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 13082 кв.м. по указанному выше адресу поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилая застройка, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером "адрес" усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирных жилых домах N и N по "адрес", инициатором собрания являлась Администрации ГО Шатура Московской области как собственник помещений N в N N, принятое решение было оформлено протоколом N.

Из содержания указанного протокола следует, что были приняты решения по 7 вопросам повестки дня, в том числе, по вопросу N - о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся частью общего имущества МКД, с кадастровым номером N площадью 13082 кв.м. и по вопросу N - о заключении с застройщиком после регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД на весь период строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками МКД N и N (арендодателями) и ООО "Компания "Шатуравто" заключен договор аренды указанного земельного участка.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 60 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из законности формирования спорного земельного участка, учитывая, что ранее участок под многоквартирными домами N и N по вышеуказанному адресу не формировался, сформирован в период действия Правил землепользования и застройки ГО Шатура Московской области в соответствии с предельными размерами земельных участков с разрешенным видом использования "жилая застройка", кворум при принятии решений имелся, собственники МКД вправе распоряжаться общим имуществом, в том числе передавать в аренду, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с учетом положений статей 1, 11.10, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", установив, что согласно техническим паспортам "адрес" является двухэтажным, восьмиквартирным, 1956 года постройки, земельный участок под домом составляет 1333, 2 кв.м, "адрес" является двухэтажным двенадцатиквартирным, 1958 года постройки, земельный участок под домом составляет 2350 кв.м, постановлениями администрации ГО Шатура от ДД.ММ.ГГГГ МКД N и N признаны аварийными и подлежащими сносу, пришел к выводу о формировании спорного земельного участка для иных целей - под жилую застройку, а не для обслуживания МКД, оформление в общую долевую собственность земельного участка значительно превышающего необходимую площадь для обслуживания и использования МКД, его формирование и передача в аренду застройщику противоречит требованиям жилищного и земельного законодательства, направлены на преодоление процедуры, регулирующей правила заключения договора аренды, находящегося в государственной и муниципальной собственности на торгах в форме аукциона, в связи с чем частично удовлетворил заявленный прокурором иск.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы у судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не имеется.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установилв ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Законе N189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений ЖК РФ и Закона N189-ФЗ, следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Собственники помещений МКД вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

На основании части 4 статьи 16 Закона N189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в строгом соответствии с целевым назначением земельного участка.

В свою очередь процедура предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели ООО "Компания "Шатуравто" может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу о нарушении со стороны ответчиков требований жилищного и земельного законодательства, поскольку процедура формирования спорного земельного участка с видом разрешенного использования "жилая застройка", решение собственников МКД N и N в обжалуемой части, заключенный ими договор аренды с застройщиком были направлены не на реализацию права владения и пользования земельным участком для эксплуатации МКД, а на осуществление ООО "Компания "Шатуравто" жилищного строительства не по установленной процедуре.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что формирование земельного участка площадью значительно превышающей площадь для эксплуатации МКД, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка в интересах ООО "Компания "Шатуравто" и передача собственниками МКД земельного участка в аренду застройщику нарушают требования закона в части установленного законодателем порядка предоставления земель для осуществления жилищного строительства.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что действия суда апелляционной инстанции по оценке доказательств соответствуют положениям статей 67, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении Пленума от 19 декабря 2003 года N23 "О судебном решении", в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Несогласие с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Вопреки доводам кассационной жалобы нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену апелляционного определения, допущено не было.

Судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 апреля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Шатуравто" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: