Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 09 августа 2021 г. по делу N 33-1589/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю, судей Болонкиной И.В, Лепиной Л.Л, при секретаре Дубровиной Т.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-146/2021 (УИД 44RS0014-01-2021-000206-47) по апелляционной жалобе Виер Марины Владимировны на решение Островского районного суда Костромской области от 04 мая 2021 года по делу по иску Акционерного общества "Дружба" к Виер Марине Владимировне, Виер Артемию Алексеевичу, Виер Ивану Владимировичу, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО6, о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю, объяснения Виер М.В, представителя АО "Дружба" Кукушкиной М.В, судебная коллегия

установила:

АО "Дружба" в лице генерального директора Смирнова А.С. обратилось в суд с вышеназванным иском. В обоснование требований указано, что АО "Дружба" является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес". Данная квартира была построена колхозом "Дружба", в порядке правопреемства перешла к ЗАО "Дружба", далее к АО "Дружба". В настоящее время в квартире прописаны ответчики. Ранее АО "Дружба" обращалось в Островский районный суд Костромской области с иском о признании указанных лиц утратившими право пользования жилым помещением. Решением суда заявленные требования были удовлетворены, однако апелляционным определением Костромского областного суда решение суда в части ответчиков Виер было отменено, в удовлетворении требования о признании их утратившими право пользования жилым помещением было отказано, поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что с момента вселения Виер в спорную квартиру между ними и колхозом "Дружба" возникли отношения по социальному найму указанного жилого помещения. Истец полагает, что в связи с существенным изменением жилищного законодательства с момента предоставления Виер жилого помещения, изменением правового статуса самого жилого помещения, которое в настоящее время находится в частной собственности, изменением правового статуса истца (колхоз реорганизован в коммерческую организацию), изменением трудовых правоотношений между АО "Дружба" и Виер (никто из Виер в АО "Дружба" не трудоустроен, бывший работник умер), квалификация сложившихся отношений как отношений по социальному найму не соответствует нормам действующего законодательства, а отношения между истцом и ответчиками соответствуют признакам договора коммерческого найма жилого помещения.

Ответчикам направлялось предложение об изменении условий или расторжении договора, однако во внесудебном порядке спор разрешить не удалось, в связи с чем истец просит изменить договорные отношения между истцом и ответчиками, признать правоотношения между истцом и ответчиками по пользованию спорной квартирой отношениями по коммерческому найму жилого помещения, обязать ответчиков заключить договор коммерческого найма жилого помещения на указанных с иске условиях, либо расторгнуть договорные отношения между истцом и ответчиками по пользованию квартирой, прекратить взаимные права и обязанности сторон.

Оспариваемым решением исковые требования АО "Дружба" были удовлетворены. На Виер Марину Владимировну, Виер Артемия Алексеевича и Виер Ивана Владимировича, действующего за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, ФИО6, возложена обязанность заключить с АО "Дружба" договор найма жилого помещения на условиях, предложенных АО "Дружба" по предложению от 04 марта 2021 года, установить условия договора: АО "Дружба" ИНН 4427001645 (наймодатель) обязуется предоставить Виер Марине Владимировне (наниматель) во временное владение и пользование жилое помещение по адресу "адрес" (далее - квартира) для проживания в нем; срок предоставления квартиры в пользование - шесть месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. В случае если до истечения указанного срока ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, его действие продляется на тех же условиях, между теми же сторонами, на тот же срок. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма квартиры на новый срок; вместе с нанимателем в квартире вправе проживать: ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ.р. Вселение нанимателем в квартиру иных граждан без согласия наймодателя, в том числе для временного проживания, не допускается. Плата за пользование квартирой составляет 7 (Семь) тысяч рублей в месяц и оплачивается нанимателем не позднее первого числа каждого месяца. Оплата коммунальных услуг осуществляется отдельно нанимателем на основании квитанций обслуживающих организаций в установленные законом сроки. Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Не согласившись с вынесенным решением, Виер М.В. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Отмечает, что спорная квартира была представлена работнику колхоза ФИО12, который скончался в ДД.ММ.ГГГГ, а также членам его семьи, в том числе дочери Виер М.В, являющейся ответчиком по настоящему делу. Квартира была предоставлена в бессрочное пользование с постоянной регистрацией. Ссылаясь на апелляционное определение судебной коллегии Костромского областного суда, которым в удовлетворении требования о признании семьи Виер утратившими право пользования жилым помещением было отказано, считает, что она и ее семья вселилась в спорное жилое помещение и проживает в нем на законных основаниях. Полагает, что вопреки выводам суда, правовые основания, обязывающие перезаключить договор социального найма на договор коммерческого найма, в данном случае отсутствуют. отмечает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того обращает внимание суда на то, что постоянного места проживания ответчики не имеют, а действующее законодательство не предусматривает выселение нанимателей из занимаемого ими жилого помещения.

Виер А.А, Виер И.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

АО "Дружба", как правопреемник колхоза "Дружба", является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", на основании решения Островского районного суда Костромской области от 24 июня 2019 года.

Данная квартира была предоставлена колхозом в 1983 году для проживания ФИО12 с членами семьи в связи с его трудоустройством в колхоз "Дружба"; в этой квартире ФИО12 проживал до момента смерти (ДД.ММ.ГГГГ), уплачивал платежи за наем жилого помещения в колхоз "Дружба", затем в ЗАО "Дружба".

В данной квартире зарегистрированы: Виер И.В, ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р, Виер А.А, ДД.ММ.ГГГГ.р, ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ.р. - временная регистрация по 31.12.2021г, ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ.р. - временная регистрация до 31.12.2021 г.

Договор социального найма в отношении указанной квартиры со сторонами в установленном порядке не заключался.

Решением Островского районного суда Костромской области от 02 декабря 2019 года исковые требования АО "Дружба" к Виер о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес". были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16 марта 2020 года решение суда в данной части отменено, АО "Дружба" отказано в удовлетворении исковых требований к Виер М.В, Виер А.А, Виер И.В, несовершеннолетним Виер П.И. и Виер Б.И. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес", выселении и снятии с регистрационного учета.

15 марта 2021 года истцом АО "Дружба" в адрес ответчиков было направлено предложение об изменении или расторжении существующих правоотношений по пользованию квартирой с предложением условий договора найма жилого помещения и направлении ответа на предложение в течение пяти календарных дней с момента его получения.

Ответа от ответчиков о согласии или об отказе в заключении договора найма истцу, а также в материалы дела, представлено не было.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований о заключении с ответчиками договора найма жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что возникшие между сторонами правоотношения по предоставлению и пользованию жилым помещением должны регулироваться гражданским законодательством, а именно главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей правила заключения договоров коммерческого найма, что условия в представленном предложении о заключении договора найма жилого помещения не нарушают права и интересы Виер М.В. и членов ее семьи и соответствуют принципу соблюдения баланса интересов сторон.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (приняты ВС СССР 24 июня 1981 г.), действовавших на момент возникновения жилищных правоотношений между АО "Дружба" (на тот момент колхоз "Дружба") и ФИО12, жилищный фонд включал, в том числе жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно статье 5 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик жилые дома и жилые помещения предназначались для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Статьей 7 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик было закреплено право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование.

В материалах дела отсутствуют доказательства присвоения когда-либо спорному жилому помещению статуса служебного помещения или общежития, следовательно, оно предназначалось для постоянного проживания граждан, предоставлялось в бессрочное пользование, в связи с чем на момент вселения ФИО12 с членами семьи в 1983 году в установленном порядке между ним и прежним владельцем жилого помещения возникли правоотношения по бессрочному найму занимаемого жилого помещения, которые в последующем не изменялись.

Судом апелляционной инстанции Костромского областного суда было установлено, что с момента вселения семьи ФИО12 в спорное жилое помещение между ними и колхозом "Дружба" возникли правоотношения по социальному найму указанного жилого помещения (определении судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16 марта 2020 года.

Данное решение в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно статье 5 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 1 марта 1996 г. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г, часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 г.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Поскольку правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между колхозом (в настоящее время АО) "Дружба" и Виер в 1983 году в порядке, установленном Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, носят бессрочный, длящийся характер, постольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации об условиях договора коммерческого найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежали.

Однако приведенные обстоятельства и нормы действовавшего на момент возникновения спорных отношений и действующего в настоящее время законодательства судом первой инстанции учтены не были.

С учетом этого решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.

Принимая новое решение, судебная коллегия приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении иска о понуждении ответчиков заключить краткосрочный договор найма занимаемого жилого помещения (6 мес.) на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 671, ст. 682 (размер платы по соглашение в размере 7 000 руб. в месяц) и ст. 683 (краткосрочность договора), ст. 684 (преимущественное право) Гражданского кодекса РФ, поскольку жилое помещение предоставлено ФИО12 и членам его семьи в 1983 году на условиях договора социального, то есть бессрочного, найма на основании Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и по правилам п. 2 ст. 5, абз. 2 ст. 10, ст. ст. 44, 47, 50 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983), действовавших на период предоставления жилья, относившегося к общественному жилищному фонду.

При таких обстоятельствах у истца отсутствуют правовые основания для изменения условий договора социального найма, на правах которого ФИО12 и членам его семьи было предоставлено жилое помещение.

Ссылка истца в обоснование своих исковых требований на то, что изменился статус собственника жилого помещения, статус самого жилого помещения, несостоятелен, в соответствии с его статьей 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения, в силу со статьи 675 ГК РФ новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Островского районного суда Костромской области от 04 мая 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым Акционерному обществу "Дружба" в удовлетворении исковых требований к Виер Марине Владимировне, Виер Артемию Алексеевичу, Виер Ивану Владимировичу, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних Виер П.И, Виер Б.И, Виер С.И, о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в полном объеме изготовлено 09 августа 2021 года.