Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 июля 2021 г. по делу N 66а-3318/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Пономаревой Е.И, при секретаре Молчановой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-327/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ларинед" и общества с ограниченной ответственностью "СОФИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Ларинед" и общества с ограниченной ответственностью "СОФИ" на решение Московского областного суда от 19 апреля 2021 года, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере равном его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административных истцов Садыковой Е.С, подержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Министерства имущественных отношений Московской области Парамзина А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Ларинед" (далее - Общество, ООО "Ларинед") и общество с ограниченной ответственностью "СОФИ" (далее - Общество, ООО "СОФИ"), являясь долевыми собственниками 3-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, 1932 года постройки, общей площадью 5021, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратились в Московский областной суд с административным иском, в котором просили установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 17 февраля 2020 года равной его рыночной стоимости в размере 96 722 600 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "ИМПЕРА" ФИО10

В обоснование заявленных требований Общества ссылались на несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, утвержденной в размере 141 658 679, 62 рублей, его рыночной стоимости, полагали, что изложенное нарушает законные права и интересы административных истцов как плательщиков налога на недвижимое имущество.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в дело отчета об оценке и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами судебной оценочной экспертизы административные истцы не согласились, представили возражения на экспертное заключение и заявили ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Московский областной суд в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказал и решением от 19 апреля 2021 года установилкадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, равной 138 351 000 рублей, с учетом выводов судебной экспертизы.

С данным решением административные истцы не согласились. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят изменить решение суда, установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке. Апеллянты полагают, что выводы эксперта о размере рыночной стоимости спорного нежилого здания, положенные судом в основу решения суда, не могут быть признаны достоверными, а само заключение принято в качестве допустимого доказательства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указали на несоответствие экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом использованы аналоги, которые не сопоставимы по площади с объектом оценки; неверно применены корректировки на изменение цен во времени и на различие в площадях. Вывод о физическом износе аналогов сделал несмотря на отсутствие такой информации в объявлениях.

Также апеллянтами указано, что отчет об оценке, представленный административными истцами, вопреки выводов эксперта, соответствует федеральным стандартам оценки.

Кроме того, по мнению апеллянтов, эксперт ФИО12 не была правомочна проводить судебную экспертизу в части проверки отчета, поскольку она является членом саморегулируемой организации, которая не наделена законом правом на проведение экспертизы отчета и не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство было отклонено, замечания оставлены без внимания.

Представители ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" и Управления Росреестра по Московской области, явка которых по данному делу судом обязательной не признавалась, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания, о рассмотрении дела без их участия не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административных истцов права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Московской области от 21 ноября 2003 года N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" обращение административных истцов обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку ООО "Ларинед" и ООО "СОФИ" являются собственником нежилого здания (каждое по ? доле) с кадастровым номером N.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена по состоянию на 17 февраля 2020 года и составила 141 658 679, 62 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административные истцы, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставили отчет об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ИМПЕРА" ФИО11

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" указали на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "ГК "Метрикс" ФИО13, представленный административными истцами отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 17 февраля 2020 года в размере 138 351 000 рублей.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что экспертное заключение является достоверным доказательством при определении размера рыночной стоимости предмета спора, в связи с чем кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства. Суд указал, что заключение эксперта является достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчет об оценке, судебная коллегия приходит к выводу, что данный документ не мог быть принят в качестве достоверного доказательства определения рыночной стоимости предмета спора. Оценщиком в нарушение пункта 8 ФСО N 1 в рамках реализованных подходов для расчета рыночной стоимости использована информация, которая имелась после даты оценки (в августе 2020 года). Оценщиком отобраны в качестве аналогов объекты из иного сегмента рынка (производственные здания/помещения, в то время как объект оценки представляет собой административные помещения и помещение столовой), чем нарушены пункт 5 ФСО N 3 и пункт 22 ФСО N 7. Кроме того оценщик необоснованно отказался от внесения корректировки на локальное местоположение в г. Клин, а также не учтено расположение входа в помещения с внутриквартальной линии домов, что снижает стоимость объектов (нарушены пункт 5 ФСО N 3 и пункт 22 ФСО N 7). Допущенные недостатки допускают неоднозначное толкование полученных результатов и привели к некорректному расчету итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; экспертом обосновано применение сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода эксперт отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Указание в апелляционной жалобе на допущенные, по мнению заявителей жалобы, экспертом нарушения при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доводы апеллянтов о том, что экспертом использованы аналоги, не сопоставимые по площади с объектом оценки, неверно применены корректировки на изменение цен во времени и на различие в площадях, вывод о физическом износе аналогов сделан экспертом в отсутствие необходимой информации об объекте были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, с которой соглашается судебная коллегия. Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Приведенные в апелляционной жалобе и в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы о наличии недостатков в экспертном заключении фактически повторяют позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы дела не представлено.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства составила 27 549 руб./кв.м, что находится в границах диапазона цен предложений единых объектов недвижимости свободного назначения, близких по своим характеристикам с исследуемым объектом, определенной экспертом от 28 203 до 69 822 руб./кв.м (стр. 71 экспертного заключения). При этом экспертом учтен год постройки объекта оценки, определен физический износ, а поскольку на дату оценки объект использовался, эксперт пришел к выводу о том, что состояние внутренней отделки здания находится в рабочем состоянии. Иных доказательств неудовлетворительного состояния здания ни при составлении отчета об оценке, ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции административными истцами не представлялось.

Подателями жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие стороны административного истца с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорного объекта не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанцией норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 19 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ларинед" и общества с ограниченной ответственностью "СОФИ" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)