Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 июля 2021 г. по делу N 33-29267/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Левшенковой В.А, судей фио, фио, при помощнике судьи Долгополове Я.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ванесян Елены Ивановны на решение Гагаринского районного суда адрес от 19 апреля 2021 года по иску Ванесян Елены Ивановны к ООО "АПТЕКА-А.В.Е." о признании договоров аренды прекращенными, обязании освободить помещение, которым в удовлетворении исковых требований Ванесян Е.И. отказано, УСТАНОВИЛА:

Истец Ванесян Е.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО "АПТЕКА-А.В.Е.", в котором просила признать договоры аренды NП2016-1 и N П2016-2 от 25 июля 2016 года, заключенные арендодателями фио и фио с арендатором ООО "АПТЕКА-А.В.Е." в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:003005:3191, расположенного по адресу: адрес, прекратившими действие с 30 марта 2020 года, в связи с отказом Ванесян Е.И. от возобновления вышеназванных договоров аренды в соответствии с положениями пункта 6.3 указанных договором на новый период; обязать арендатора ООО "Аптека-А.в.е." освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес и передать его собственникам по акту приема-передачи (возврата) помещения не позднее 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что решением Черемушкинского районного суда адрес от 04 апреля 2017 года в порядке раздела совместно нажитого имущества с фио за Ванесян Е.И, в том числе признано право собственности на 1/4 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером 77:06:003005:3191, расположенного по адресу: адрес. Другими сособственниками являются фиоВ, (1/2 доли в праве) и фио (1/4 доли в праве). С момента приобретения нежилого помещения, оно сдавалось в аренду. 01 апреля 2014 года между фиоВ, и фио заключен договор аренды с ООО "Солнышко-Фарм". После предъявления Ванесян Е.И. иска о разделе совместно нажитого имущества договор аренды от 2014 года был расторгнут, а 25 июля 2016 года между ИП фио и ООО "Аптека-А.В.Е." заключен договор аренды N П 2016-1 в отношении вышеуказанного нежилого помещения на срок 11 месяцев, с размером арендной платы сумма с условием о возобновлении договора аренды не более 4 раз и увеличением арендных платежей на 9% при пролонгации договора. Также, 25 июля 2016 года заключен договор аренды между фио и ООО "Аптека-А.В.Е." на срок 11 месяцев с условием выплаты арендной платы в размере сумма Из содержания договоров следует, что один и тот же объект является предметом двух сделок. Соглашение о распоряжении спорным нежилым помещением только одним из сособственников не заключалось. При этом Ванесян Е.И. согласия на заключение договора аренды не давала. Решением Черемушкинского районного суда адрес установлено, что фио и Ванесян Е.И. не поддерживали семейных отношений с 01 июня 2016 года. Право собственности Ванесян Е.И. на нежилое помещение (1/4 долю) зарегистрировано 14 сентября 2017 года.

Таким образом, истец ссылается на злоупотреблением правом со стороны третьих лиц и ответчика, которые заключили отдельные договоры с непропорциональным определением арендной платы, с заниженной ставкой по сравнению с ранее действовавшим договором аренд. 30 октября 2017 года Ванесян Е.И. передала представителю арендатора уведомление о том, что она является долевым собственником с приложением правоустанавливающих документов. 21 ноября 2017 года направила арендатору требование об оплате арендной платы изменении договора аренды. 30 ноября 2017 года состоялась встреча арендатора и сособственников нежилого помещения, 12 декабря 2017 года истец направила арендатору требование о заключении договор аренды и оплате арендной платы. 21 февраля 2018 года Ванесян Е.И. обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения к сособственникам нежилых помещений. 06 марта 2018 года истец направила арендатору требование о заключении договора аренды и оплате арендной платы. После пролонгации 02 июля 2018 года арендатора направил проект договора аренды на согласованием всем сособственникам, в связи с чем арендатора был намерен перезаключить недействительные договоры аренды, а не в целях внесения изменений в договора. 21 февраля 2019 года истец направила арендатору требование об освобождении нежилого помещения, ответа на которое не последовало. 27 марта 2019 года Ванесян Е.И. направили договор от 25 августа 2016 года, измененный с указанием на пролонгацию не более 4 раз. В 2016 года ответчик и третьи лица изменили условия договоров аренды, увеличив пролонгацию до 4 раз, с окончательным сроком действия 28 февраля 2021 года. Истцу не было предоставлена возможность присоединиться к заключенным договорам аренды.

После раздела общего имущества, к фио перешли права собственности с 01 июня 2016 года 06 августа 2019 года истец направила арендатору требование освободить помещение. 09 апреля 2020 года арендатором направлено очередное требование заключить договор аренды. 18 февраля 2020 года фио направленными заказными письмами ответчику и третьим лицам, как собственник на 1/4 доли в праве собственности на помещение, к которому перешли в части права арендодателя, поставила арендодателей и арендатора в известность об отказе от возобновления договоров аренды в соответствии с п. 6.3. на новый срок, а также заявила требование об освобождении помещения. Ответ не поступил.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Ванесян Е.И, подав соответствующую апелляционную жалобу.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представитель истца Ванесян Е.И. по доверенности фио, который доводы апелляционной жалобы поддержал, а также представитель ответчика ООО "АПТЕКА-А.В.Е." по доверенности фио, третье лицо фио, которые возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положение ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы, изученным материалам дела, не имеется.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался положениями ст.ст.168, 173.1, 209, 407, 425, 450, 450.1, 606, 608, 610, 617, 618, 621 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено, что решением Черемушкинского районного суда адрес от 04 апреля 2017 года в порядке раздела совместно нажитого имущества с фио, за Ванесян Е.И, в том числе признано право собственности на 1/4 доли в праве общей доелвой собственности на нежилое помещение площадью 68, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:06:003005:3191, расположенное по адресу: адрес, пом. XVIII ком. 1, 2, 2а, 3, 4.

Другими сособственниками данного нежилого помещения являются фио (1/2 доли в праве) и фио (1/4 доли в праве).

Как указывает истец, с момента приобретения помещения, оно сдавалось в аренду. 01 апреля 2014 года фио и фио заключен договор аренды с ООО "Солнышко-Фарм". После предъявления Ванесян Е.И. иска о разделе совместно нажитого имущества договор аренды от 01 апреля 2014 года расторгнут.

25 июля 2016 года между ИП фио и ООО "Аптека-А.в.е." заключен договор аренды NП2016-1 в отношении нежилого помещения площадью 68, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:06:003005:3191, расположенного по адресу: адрес, на срок 11 месяцев, с размером арендной платы сумма с условием о возобновлении договора аренды не более 4 раз и увеличением арендных платежей на 9% при пролонгации договора.

Согласно п.1.2 договора аренды, арендодателю принадлежит ? доли в праве собственности на указанное помещение.

Также, 25 июля 2016 года заключен договор аренды в отношении того же помещения, между фио и ООО "Аптека-А.в.е." на срок 11 месяцев с условием выплаты арендной платы в размере сумма с указанием, что арендодателю принадлежит ? доли в праве собственности на указанное помещение.

01 июля 2017 года к каждому из договоров аренды с фио и фио заключены протоколы согласования договорной цены (приложения N 2 к договорам аренды), согласно которым арендная плата складывается из базовой арендной ставки, составляющей сумма, и переменной арендной ставки, рассчитывающейся, исходя из оборота.

Как указывает ответчик в объяснениях, с июля 2017 года расчеты с арендодателями производится исходя из одинакового размера арендной ставки, а не из сумма и сумма В настоящий момент ООО "АПТЕКА-А.в.е." направлено уведомление всем арендодателям о расторжении бессрочного договора аренды и готовности освободить нежилое помещение.

Брак между Ванесян Е.И. и фио расторгнут 13 марта 2017 года.

При этом суд первой инстацнии указал, что вопреки доводам истца, на момент заключения 25 июля 2016 года договора аренды согласие супруги Ванесян Е.И. предполагалось с учетом требований ст.35 СК РФ.

Решение Черемушкинского районного суда адрес от 05 апреля 2017 года о разделе совместно нажитого имущества вступило в законную силу 26 июля 2017 года, то есть раздельный правовой режим в отношении нежилого помещения установлен с 26 июля 2017 года. До настоящего времени, несмотря на направление Ванесян Е.И. и ООО "Аптека-А.в.е." друг другу проектов дополнительных соглашений и требований о заключении соглашений, каких-либо дополнительных или иных соглашений с участием Ванесян Е.И. к указанным договорам аренды не заключено, что сторонами и третьими лицами не оспаривалось.

Однако, в соответствии с требованиями ст.617 ГК РФ к Ванесян Е.И. в части 1/4 доли перешли права арендодателя по договору аренды.

Истец неоднократно обращалась к ответчику о расторжении договора аренды и об освобождении спорного нежилого помещения.

Ответчик обращался к арендаторам, в том числе и к фио с разъяснением его права на сдачу нежилого помещения в аренду.

Письмом от 14.02.2019 ИП фио, направленным в адрес ответчика ООО "Аптека-А.в.е." указал, что договор аренды признается в настоящее время действующим. При этом указал, что им принято решение о добровольном перечислении в пользу Ванесян Е.И. сумм, равных ? части арендной платы по действующему договору аренды от 25.07.2016, а именно по сумма, с 01.04.2018 на ее расчетный счет (л.д.38 т.2).

При этом в материалах дела имеются копии платежных поручений о перечислении фио в пользу Ванесян Е.И. половины суммы арендных платежей: платежное поручение N6 от 08.08.2018 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за апрель 2018 г, платежное поручение N7 от 08.08.2018 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за май 2018 г, платежное поручение N4 от 08.08.2018 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за июнь 2018 г, платежное поручение N5 от 08.08.2018 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за июль 2018 г, платежное поручение N161 от 30.08.2018 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за август, сентябрь 2018 г, платежное поручение N3 от 11.01.2019 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за октябрь 2018 г, платежное поручение N3 от 25.01.2018 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за ноябрь 2018 г, платежное поручение N4 от 11.02.2019 - сумма с назначением платежа: ? часть арендной платы по договору N2016-1 от 25.06.2016 за декабрь 2018 г.

Из пояснений третьего лица и представителя истца следует, что вышеуказанные денежные средства истец Ванесян Е.И. вернула третьему лицу фио, в связи с тем, что отсутствовало назначение платежа и данные денежные средства не соответствовали фактической стоимости аренды.

Вопреки доводам стороны истца, доказательств каких-либо противоправных действий со стороны ответчика или третьих лиц в ходе проверки по ее обращению органами внутренних дел не установлено, фио отказано в возбуждении уголовного дела. Сам факт ее обращения в полицию не свидетельствует о совершении ответчиком и третьими лицами противоправных действий.

В соответствии с п.6.3 договоров аренды по окончании срока действия договора и выполнении всех его условий со стороны арендатора, данный договор признается сторонами возобновленным (заключенным без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на тот же срок на тех же условиях, за исключением ставки аренной платы, которая подлежит ежегодной индексации на 9%. В этом случае общее количество таких возобновлений составляет не более 4 раз.

Таким образом, в соответствии с условиями п.п.6, 6.3 договоры аренды действовали в период с 01 августа 2016 года до 30 июня 2017 года, затем с 01 июля 2017 года до 30 мая 2018 года, затем с 01 июня 2018 года до 30 апреля 2019 года, затем с 01 мая 2019 года до 30 марта 2020 года, затем с 01 апреля 2020 года до 28 февраля 2021 года.

Пунктом 6.5 договоров аренды предусмотрено, что данные договоры аренды могут быть расторгнуты досрочно по требованию арендодателя в случае невыполнения арендатором обязанностей, перечисленных в п.п.3.2.1, 23.2.2, 3.2 - 3.28, 3.2.10 и в случае невыполнения других обязательств со стороны арендатора по условиям данных договоров. В данном случае расторжением договора считается пятый день с момента получения уведомления арендатором.

Каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны ответчика ООО "АПТЕКА-А.в.е." судом не установлено, напротив, ответчиком представлены документы об исполнении обязанности по оплате арендных платежей, проанализировав которые суд не нашел оснований для признания договоров аренды прекращенными, учитывая, что истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств в опровержение представленных ответчиком документов. Напротив, ответчиком неоднократно направлялись истцу предложения о заключении соглашений к договору аренды. Данные соглашения истцом не подписаны ввиду несогласия с размером арендной платы, что подтверждается также ее позицией в судебном разбирательстве. Каких-либо нарушений в части использования арендатором помещения не по прямому назначению, содержания помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производства текущего ремонта, судом при рассмотрении дела не установлено, а истцом не приведено.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 618 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом, в отсутствие нарушений со стороны арендатора, односторонний отказ арендодателя от продления договора на новый срок на ранее согласованных условиях, не предусмотрен договором.

Доводы истца о том, что условиями договора аренды предусмотрено два продления его срока, о фальсификации договоров аренды в части указания на четыре пролонгации срока действий договора достаточными и достоверными доказательствами не подтверждены.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Ссылаясь на ничтожность и недействительность договоров, как заключенных без ее согласия ст.168 ГК ПФ, истец тем не менее, просит признать договоры прекратившими действие с 30 марта 2020 года в связи с ее отказом от их пролонгации.

Вопреки доводов истца, договоры аренды 26 июля 2016 года заключены без нарушения требований законодательства в отсутствие ее согласия, поскольку установление Черемушкинским районным судом адрес в решении 05 апреля 2017 года даты фактического прекращения семейных отношений как 01 июня 2016 года, не свидетельствует об отсутствии полномочий у фио на заключение договора аренды 26 июля 2016 года, поскольку до 05 апреля 2017 года раздел совместно нажитого имущества не был произведён, а сам факт обращения истца в суд до указанной даты не свидетельствует о злоупотреблении фио своими правами.

Доводы истца о недопустимости и фальсификации доказательств в части приложений к договору аренды, письма ИП фио от 14 февраля 2019 года, письмо фио, письмо арендатора от 18 апреля 2019 года какими-либо объективными доказательствами не подтверждены, фио заявлены требования оспаривании приложений к договорам аренды.

При этом суд первой инстанции учел, что уведомление Ванесян Е.И. об отказе пролонгации договора аренды направлено лишь в феврале 2020 года. Кроме того, условиями договоров аренды предусмотрено возобновление договора на новый срок в отсутствие нарушений условий договора, ответчиком представлены документы об исполнении обязательств по внесению арендной платы, согласие между всеми сторонами договор аренды не достигнуто, нарушений условий договора, со стороны ответчика не установлено.

Разрешая спор по существу, оценив доводы сторон и представленные сторонами доказательства в совокупности, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований о признании договоров аренды N П 2016-1 и N П 2016-2 от 25 июля 2016 года прекращенными и, соответственно, требований о возложении обязанностей по освобождению нежилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

При этом судебная коллегия отмечает, что ответчик предлагал стороне истца заключить дополнительное соглашение на ранее согласованных условиях, однако истец отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, требуя увеличить сумму арендной платы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, денежные средства в размере ? части арендной платы по действующему договору аренды от 25.07.2016 по сумма, направлялись третьим лицом фио истцу Ванесян Е.И, которые были возвращены истцом Ванесян Е.И, тогда как в платежных поручениях было указано наименование платежа.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что ответчик ООО "АПТЕКА-А.В.Е." не выплачивал истцу арендную плату, а также отказался заключить договор аренды с Ванесян Е.И, не могут являться основанием для признания договоров аренды прекращенными в силу положений ст.617 ГК РФ. При этом стороны пояснили, что в Чертановском районном суде адрес имеется гражданское дело по иску Ванесян Е.И. о взыскании арендных платежей.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что ответчик освободил спорное нежилое помещение 22.06.2021.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

При этом несогласие в апелляционной жалобе с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, не состоятельны, поскольку согласно положениям ст.ст.56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда адрес от 19 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ванесян Елены Ивановны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи