Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27 июля 2021 г. по делу N 8Г-14345/2021[88-15341/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А, судей Ромасловской И.М, Умбетовой Э.Ж, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 14 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 апреля 2021 года по гражданскому делу N2-874/2020 по иску Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан к Имамутдинову Равилю Анваровичу о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску Имамутдинова Равиля Анваровича к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств, заслушав доклад судьи Ромасловской И.М,

УСТАНОВИЛА:

истец Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан обратился в суд с исковым заявлением к Имамутдинову Р.А, в котором просил взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в виде арендной платы, пени по состоянию на 18.11.2019 года в размере "данные изъяты" рублей, пени в размере "данные изъяты" рубля, мотивируя свои требования тем, что 25.05.2017 года между Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и Имамутдиновым Р.А заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендатору Имамутдинову Р.А передан в аренду земельный участок общей площадью 13983 кв.м, местонахождение: "адрес", разрешенное использование: для пчеловодства, кадастровый N, находящийся в государственной собственности. В соответствии с условиями договора аренды срок внесения арендной платы за первый год фиксировано и однократно в сумме "данные изъяты" рублей, последующие платежи до окончания срока аренды должны вноситься ежемесячно не позднее последнего числа отчетного (текущего) месяца в размере "данные изъяты" рубля; за несвоевременное внесение арендной платы на невнесённую сумму начисляются пени в размере 0.1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Согласно извещению о проведении открытого аукциона N, опубликованного в газете "Камская Новь" от 02.09.2016 года, арендатор обязан внести арендную плату за первый год в течение 10 банковских дней после подписания договора аренды. За просрочку платежей согласно условиям договора, а также извещения о проведении открытого аукциона N4, сумма пени составляет "данные изъяты" рубля. 26 июля 2018 года и 27.08.2019 года в адрес Имамутдинова Р.А направлены претензии о необходимости внесения арендной платы за использование земельного участка в течение 10 дней со дня получения претензии, обе претензии не были получены Имамутдиновым Р.А.

Имамутдинов Р.А обратился со встречным иском к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, в котором просил признать договор аренды земельного участка от 25.05.2017 года N (по результатам аукциона от 03.10.2016 года лот N) незаключенным, взыскать с Палаты имущественных и земельных отношений задаток в размере "данные изъяты" рублей, задолженность в размере "данные изъяты" рублей, мотивируя требования тем, что 28.09.2016 года он направил заявку на участие в аукционе, представил платежный документ о внесении задатка. Проект договора аренды, согласно публикации в газете "Камская новь", направляется победителю или единственному участнику аукциона в течение 10 рабочих дней со дня составления протокола о результатах торгов. Проект договора был подготовлен спустя 8 месяцев, он утратил к нему интерес, участком не пользовался. Кроме того, договор аренды был заключен на срок более одного года и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако заключенный с Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан не прошел государственную регистрацию в органах Росреестра.

Решением Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 14.12.2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15.04.2021 года, в удовлетворении исковых требований Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан к Имамутдинову "данные изъяты" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 18.11.2019 года, пени в размере "данные изъяты" рубля отказано.

Имамутдинову "данные изъяты" в удовлетворении требований к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка по результатам аукциона от 3 октября 2016 года, лот N, от 25.05.2017 года N незаключенным, взыскании сумм задатка в размере "данные изъяты" рублей, задолженности в размере "данные изъяты" рублей отказано.

В кассационной жалобе представитель Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, считает, что в рассматриваемом случае отсутствие государственной регистрации права аренды земельного участка не освобождает арендатора от обязанности оплачивать арендную плату. Поскольку Имамутдинов Р.А, в нарушение условий заключенного между сторонами договора, не выполнил обязанность о передаче необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и следок с ним, истец, в соответствии с положениями ст.ст.425, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на взыскание неосновательного обогащения, рассчитанного в виде той арендной платы которою должен был опалить ответчик.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что между Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района (принципал) и МУП "Земля" (агент) 11.07.2016 года заключен агентский договор, по условиям которого агент от своего имени проводит торги (аукционы). Вознаграждение агента составляет 75000.00 рублей за весть срок действия договора и 5% от продажной стоимости каждого объекта торгов, реализуемого на аукционе. Договор неоднократно продлевался.

Постановлением ИК Лаишевского муниципального района Республики Татарстан от 02.09.2016 года N назначены торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене на повышение стоимости годовой арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное пользование: для пчеловодства, кадастровый N, площадью 13983 кв.м, расположенный по адресу: "адрес". По итогам проведенного аукциона на повышение стоимости с арендодателем заключить договор аренды земельного участка. Сведения об участке содержатся в ЕГРН.

В газете "Камская новь" N (9620) опубликовано сообщение о проведении МУП "Земля" открытого аукциона на повышение годовой арендной платы, лот N. В публикации указано, что проект договора победителю или единственному участнику направляется в течение 10 рабочих дней со дня составления протокола о результатах аукциона. Оплата производится денежными средствами в течение 10 банковских дней со дня заключения договоров.

Заявка на лот 01-053 подана Имамутдиновым Р.А, что подтверждается журналом регистрации договоров аренды земельных участков за 2016-2018 года и заявкой на участие в аукционе от 28.09.2016 года.

Платежным поручением от 29.09.2016 года подтверждается уплата задатка за участие в торгах Имамутдиновым Р.А. Данная сумма поступила на счет МУП "Земля", что подтверждается выпиской по лицевому счету.

03 октября 2016 года подготовлен протокол о результатах торгов, из которого следует, что аукцион признан несостоявшимся, договор аренды земельного участка будет заключен с единственным подавшим заявку - Имамутдиновым Р.А. Задаток в размере "данные изъяты" рублей зачисляется в счет оплаты итоговой стоимости лота. Участник обязуется не позднее 10 дней со дня подписания договора перечислить на расчётный счет продавца сумму в размере "данные изъяты", как доплату за итоговую стоимость лота с учетом ранее уплаченного задатка, начальная цена "данные изъяты" рублей, лот N.

Установлено, что договор аренды земельного участка N между Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и Имамутдиновым Р.А. был заключен 25.05.2017 года.

Согласно условиям договора аренды арендатору Имамутдинову Р.А передан в аренду земельный участок общей площадью 13983 кв.м, местонахождение: "адрес", разрешенное использование: для пчеловодства, кадастровый N, находящийся в государственной собственности (акт приема-передачи от 25.05.2017 года).

Согласно п.3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет "данные изъяты" рублей.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено условие о внесении ежемесячной арендной платы в размере "данные изъяты", начиная с 25.05.2018 года. Арендная плата исчисляется с 25.05.2017 года.

В случае несвоевременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется штраф в размере 0.1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Предъявляя требования о взыскании неосновательного обогащения, Палата имущественных и земельных отношений указала на подписание договор аренды сторонами, принятие земельного участка ответчиком, что, по их мнению, свидетельствует о праве истца на взыскание с ответчика указанной в иске суммы.

Отказывая в удовлетворении требований Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.309, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, исходил из не предоставления, отсутствия доказательств использования Имамутдиновым Р.А. земельного участка. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из пропуска Имамутдиновым Р.А. срока исковой давности для предъявления заявленных им требований.

Суд апелляционной инстанции, указав на положения п.4.2.12 подписанного сторонами договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора в пятидневный срок после его подписания предоставить арендодателю доказательства передачи документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а в последующем известить арендодателя о произведенной государственной регистрации договора, установив, что в нарушение п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор аренды регистрацию в органах Росреестра не прошел, сделал вывод о его незаключенности, также оснований для удовлетворения требований Палаты имущественных и земельных отношений не усмотрел.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Так, согласно п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.14 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п.2 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.3 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 25.02.2014 года N165 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Вышеуказанные нормы материального права и разъяснения по их применению судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, в связи с чем при рассмотрении заявленных Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан требований, суды исходили из отсутствия договора аренды и к спорным правоотношениям применили положения ст.ст.1002, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении требований Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем судебные акты в данной части подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, то дело в данной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, дать оценку доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора.

В части отказа в удовлетворении встречных требований Имамутдинова Р.А. к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан судебные постановления не оспариваются, в связи с чем не являются предметом проверки в данной части судом кассационной инстанции.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 14 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 апреля 2021 года в части отказа в удовлетворении требований Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан отменить, в данной части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Лаишевский районного суда Республики Татарстан.

В остальной части решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 14 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 апреля 2021 года оставить без изменения.

Председательствующий Н.А. Назейкина

Судьи И.М. Ромасловская

Э.Ж. Умбетова