Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Анфаловой Е.В.
судей Печуриной Ю.А, Гылкэ Д.И.
при секретаре Зверевой А.С.
рассмотрела в судебном заседании административное дело N 3а-363/2020 (УИД 23OS0000-01-2020-001397-78) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Газтрансбанк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Газтрансбанк" на решение Краснодарского краевого суда от 22 марта 2021 г.
Заслушав доклад судьи Анфаловой Е.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Газтрансбанк" (далее по тексту ООО КБ "Газтрансбанк") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.
В обоснование иска указано, что ООО КБ "Газтрансбанк" является собственником земельных участков:
- с кадастровым номером N:2870, общей площадью 1722+/-15 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов;
- с кадастровым номером N:2872, общей площадью 16030+/-44 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов;
- с кадастровым номером N:2873, общей площадью 15052+/-43 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов;
- с кадастровым номером N:2931, общей площадью 823+/-10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов;
- с кадастровым номером N:2932, общей площадью 789+/-10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером N:2870 по состоянию на 20 февраля 2019 г. определена в размере "данные изъяты", с кадастровым номером N:2872 по состоянию на 20 февраля 2019 г. - в размере "данные изъяты", с кадастровым номером N:2873 по состоянию на 20 февраля 2019 г. - "данные изъяты", с кадастровым номером N:2931 по состоянию на 9 апреля 2019 г. - "данные изъяты", с кадастровым номером N:2932 по состоянию на 9 апреля 2019 г. - "данные изъяты".
Согласно отчету оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки с кадастровым номером N:2870 составляла "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2872 - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2873 - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2931 - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2932 - "данные изъяты" рублей.
Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
В исковом заявлении ООО КБ "Газтрансбанк" просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, указанной в отчете.
Решением Краснодарского краевого суда от 22 марта 2021 г. в отношении земельных участков:
- с кадастровым номером N:2870, общей площадью 1722+/-15 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 февраля 2019 г. в размере "данные изъяты" рублей;
- с кадастровым номером N:2872, общей площадью 16030+/-44 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 февраля 2019 г. в размере "данные изъяты" рублей;
- с кадастровым номером N:2873, общей площадью 15052+/-43 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 февраля 2019 г. в размере "данные изъяты" рубль;
- с кадастровым номером N:2931, общей площадью 823+/-10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 апреля 2019 г. в размере "данные изъяты" рублей;
- с кадастровым номером N:2932, общей площадью 789+/-10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 апреля 2019 г. в размере "данные изъяты" рубля;
указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 2 ноября 2020 г.; кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2020 г.; с ООО КБ "Газтрансбанк" в пользу общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" взыскана оплата за проведение судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.
В апелляционной жалобе ООО КБ "Газтрансбанк" просит решение Краснодарского краевого суда изменить. В обоснование доводов жалобы указано, что заключение эксперта, положенное в обоснование вынесенного решения, не отвечает требованиям действующего законодательства. Избранный для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N:2872, N:2873 объект-аналог N1 имеет коммерческое назначение, что исключает его использование для расчета рыночной стоимости указанных земельных участков, имеющих назначение - многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения. Не учтены различия в подъездных путях. Объявление в отношении объекта-аналога N2, использованного для расчета рыночной стоимости указанных земельных участков, содержит указание, что земельный участок относится к участкам индивидуального жилищного строительства, выбор его в качестве аналога не допустим. Кроме того, объект представлен к реализации 22 февраля 2019 г, тогда как дата оценки 20 февраля 2019 г. В стоимость объекта-аналога N3 входит стоимость подготовки проекта, экспертизы и получения разрешения на строительство, соответствующая корректировка не вводилась, указанный объект относится к землям индивидуального жилищного строительства. Экспертом не учтена действительная площадь объекта, возможность подключения к газопроводу. Судом также не учтено, что земельные участки были образованы из земельных участков, кадастровая стоимость за 100 кв.м. которых в нескольку раз ниже, нежели установлена судом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Представители ООО КБ "Газтрансбанк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ", департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявили.
До перерыва в судебном заседании представитель подателя жалобы ООО КБ "Газтрансбанк" Ташу Д.А, действующая на основании доверенности, принимавшая участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы поддержала.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.
Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента (пункт 6 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"), кадастровая стоимость - это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
По правилам статьи 24.19 обозначенного закона пПри осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как установлено судом, следует из материалов дела, ООО КБ "Газтрансбанк" является собственником объектов недвижимости - земельных участков:
- с кадастровым номером N:2870, общей площадью 1722+/-15 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N N от 3 сентября 2020 г.;
- с кадастровым номером N:2872, общей площадью 16030+/-44 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N N от 3 сентября 2020 г.;
- с кадастровым номером N:2873, общей площадью 15052+/-43 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N N от 3 сентября 2020 г.;
- с кадастровым номером N:2931, общей площадью 823+/-10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N N от 3 сентября 2020 г.;
- с кадастровым номером N:2932, общей площадью 789+/-10 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N N от 3 сентября 2020 г.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:2870 в размере "данные изъяты" была определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при постановке земельного участка на кадастровый учет по состоянию на 20 февраля 2019 г.;
земельного участка с кадастровым номером N:2872 в размере "данные изъяты" была определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при постановке земельного участка на кадастровый учет по состоянию на 20 февраля 2019 г.;
земельного участка с кадастровым номером N:2873 в размере "данные изъяты" была определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при постановке земельного участка на кадастровый учет по состоянию на 20 февраля 2019 г.;
земельного участка с кадастровым номером N:2931 в размере "данные изъяты" была определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при постановке земельного участка на кадастровый учет по состоянию на 9 апреля 2019 г.;
земельного участка с кадастровым номером N:2932 в размере "данные изъяты" была определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при постановке земельного участка на кадастровый учет по состоянию на 9 апреля 2019 г, что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 сентября 2020 г. NКУВИ- N, от 4 сентября 2020 г. N N, от 4 сентября 2020 г. N N, от 4 сентября 2020 г. N N, от 4 сентября 2020 г. N N соответственно, а также подтверждается ответом филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 4 марта 2021 г. N27-03443-БВ/21, а также от 22 июня 2021 г. N22-09609-КЗ/21, представленным на основании определения суда апелляционной инстанции об истребовании, приобщенным к материалам дела.
По заказу административного истца индивидуальным предпринимателем Вронским А.В. осуществлена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету N N от 23 июня 2020 г. рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером N:2870 по состоянию на 20 февраля 2019 г. составляла "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2872 по состоянию на 20 февраля 2019 г. - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2873 по состоянию на 20 февраля 2019 г. - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2931 по состоянию на 9 апреля 2019 г. - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2932 по состоянию на 9 апреля 2019 г. - "данные изъяты" рублей.
Полагая определенную в отношении объектов недвижимого имущества кадастровую стоимость значительно превышающей рыночную, административный истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
С учетом положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающих платность землепользования, статей 388, 389, 390 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которым собственники земельных участков уплачивают земельный налог, исходя из налоговой базы, определяемой как кадастровая стоимость земельного участка, разъяснений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы ООО КБ "Газтрансбанк" как собственника земельных участков, налогоплательщика, что наделяет его правом на обращение в суд с соответствующим иском.
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Таким образом, обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке индивидуального предпринимателя Вронского А.В. от 23 июня 2020 г. N034.
Руководствуясь разъяснениями пунктов 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду возникновения сомнений при исследовании отчета об оценке недвижимости в его обоснованности, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт".
Поскольку представленный суду отчет об оценке вызывал сомнения в обоснованности его выводов, в том числе с учетом значительного (более 70%) отличия определенной рыночной стоимости от оспариваемой кадастровой, что не оспаривается стороной административного истца, у суда имелись достаточные основания для назначения судебной экспертизы.
Заключением N N от 12 декабря 2020 г. эксперта общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" ФИО9 установлено, что отчет об оценке N N от 23 июня 2020 г. индивидуального предпринимателя ФИО8 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N:2870 по состоянию на 20 февраля 2019 г. составляла "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2872 по состоянию на 20 февраля 2019 г. - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2873 по состоянию на 20 февраля 2019 г. - "данные изъяты" рубль, с кадастровым номером N:2931 по состоянию на 9 апреля 2019 г. - "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N:2932 по состоянию на 9 апреля 2019 г. - "данные изъяты" рубля.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Из содержания заключения эксперта Часовской Т.С. следует, что исследование проводилось в рамках сравнительного подхода, обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.
В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площадь, вид разрешенного использования, количественные и качественные характеристики, другие факторы, существенно влияющие на стоимость.
Экспертом определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки с учетом вида разрешенного использования - земельные участки под жилищное строительство, земельные участки коммерческого назначения.
В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответст
