Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 23 августа 2021 г. по делу N 66а-941/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 мая 2021 года по административному делу N3а-182/2021 по иску Колясниковой Марины Степановны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

Колясникова Марина Степановна, в лице представителя, обратилась в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 18 556 841, 52 руб, определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N 900-12.2020 от 29 декабря 2020 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просила административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35 042 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена в размере равном его рыночной стоимости- 10 500 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 30 декабря 2020 года.

С Колясниковой Марины Степановны впользу ООО НЭУ "Эсконс" судом взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 39 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что судом в обоснование постановленного решения положено экспертное заключение ООО НЭУ "Эсконс".

При этом, при разрешении дела не учтены доводы Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о наличии нарушений, допущенных экспертом при составлении отчёта об оценке.

В частности, используемые в отчёте данные недостоверны, расчёт стоимости, анализ объектов оценки и их аналогов произведены с нарушениями действующих Федеральных стандартов оценки NN3, 7, о чём подробно изложено в письменных возражениях административного ответчика на отчёт об оценке.

Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу.

При этом суд первой инстанции не принял во внимание, что на административного ответчика законом не возложена обязанность представлять встречный отчёт об оценке.

Судом также проигнорированы замечания Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о намеренном занижении рыночной стоимости по сравнению с кадастровой с целью занижения арендных платежей.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что Колясникова М.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 35 042 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 18 556 841, 52 рублей.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", и внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N900-12.2020, составленным ООО "Судебная экспертиза и оценка" 29 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в пользовании истца, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 582 684 руб.

Учитывая мотивированные возражения представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО НЭУ "Эсконс".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 500 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при сопоставлении.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и сравнительного оценочных подходов; обоснованно применен доходный подход к оценке объекта недвижимости, то есть, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 10 500 000 руб.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Ссылки представителя административного ответчика на содержащиеся в экспертном заключении неточности, не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно определена рыночная стоимость земельного участка. Правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 10 500 000 рублей, выяснения вопроса о правильности подбора объектов-аналогов, а также устранения других возникших у представителя Департамента вопросов по экспертизе, представитель административного ответчика не воспользовался.

В суд апелляционной инстанции экспертом представлены письменные пояснения, которые опровергают доводы административного ответчика о наличии в экспертном заключении таких дефектов, которые влияют на правильность определенной рыночной стоимости объекта оценки.

Из указанных пояснений следует, что по данным Отчета N1/2019 об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда, расположенных на территории ЧНАО по состоянию на 1 января 2019 года, в рамках анализа рынка было выявлено 4 предложения о продаже аналогичных, либо сопоставимых с оцениваемым земельных участков.

При таких обстоятельствах нельзя согласиться с замечаниями по анализу цен предложений.

По вопросу подбора объектов аналогов эксперт указал, что к расчету приняты аналоги с иными сопоставимыми видами разрешенного использования, поскольку прямые аналоги экспертом выявлены не были.

Оценщиком также не были выявлены предложения о продаже сдачи в аренду земельных участков с видом разрешенного использования, соответствующим наиболее эффективному виду использования объекта оценки, на основании чего были отобраны объекты, сопоставимые по данному параметру, а на отличия была внесена корректировка, что не противоречит законодательству об оценочной деятельности.

В рамках заключения экспертом для определения коэффициента капитализации принято решение воспользоваться методом на основании данных "Справочника оценщика недвижимости" для земельных участков, расположенных в соответствующей категории населенных пунктов, что не противоречит законодательству об экспертной и оценочной деятельности.

Наиболее точным способом расчета корректировочного коэффициента на дату предложения является метод парных продаж, применение которого в условиях неактивного рынка земельных участков в ЯНАО, не представляется возможным.

Индекс инфляции является косвенным идентификатором для учета изменения цен на рынке недвижимости, и используется на практике для корректировки цен предложений.

Данный способ расчета корректировки представлен в брошюре Вольновой В.А. "Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом", которая также использовалась при расчете корректировок на площадь.

Представленный в Возражениях "Метод компании "ФБК" в рамках заключения экспертом не применялся.

Обоснование применения величин средней заработной платы для городов Московской области приведено на стр. 14 заключения.

Средняя заработная плата для исследуемых в расчете населенных пунктов ЯНАО составляет для Ноябрьска 90 138, 6 руб, Губкинский1-87 390, 3 рублей.

Данные величины соответствуют интервалу, представленному для городов Московской области, и значительно превышают верхнюю границу интервала для других городов.

Корректировка на численность населения не производится, поскольку различие в средней заработной плате более точно отражает влияние местоположения земельного участка на его рыночную стоимость.

Письменное мнение подателя апелляционной жалобы относительно пояснений эксперта сводятся к ранее изложенным возражениям на экспертное заключение и не опровергают правильность установления рыночной стоимости объекта недвижимостию

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений ЯНАО не влияют на правильность постановленного по делу решения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: