Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 29 июля 2021 г. по делу N 33-10791/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н, судей Зайцевой В.А, Некрасовой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Беспаловой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1197/2021 по иску Жихарева Александра Валентиновича к Шаяхметову Маису Рафавиевичу, Жихаревой Юлии Викторовне, ПАО "Сбербанк" о переводе прав и обязанностей покупателя и долга по кредитному договору, зачете денежных обязательств, поступившее по апелляционной жалобе истца Жихарева Александра Валентиновича на решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 15.04.2021.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А, объяснения истца Жихарева А.В, представителя ответчиков Жихаревой Ю.В, Шаяхметова М.Р. Шапельской О. Л,, судебная коллегия

установила:

Жихарев А.В. предъявил иск к ответчику Шаяхметову М.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты площадью 9.5 кв.м в квартире по адресу: "адрес", по договору купли - продажи, на основании которого зарегистрировано право собственности 10.11.2020.

В обоснование требований истец указал, что истец является собственником жилой комнаты и доли в праве на жилое помещение в коммунальной квартире по адресу: "адрес" Истцу стало известно, что собственник одной из комнат данной квартиры Шаяхметов М.Р. продал принадлежащее ему жилое помещение покупателю с нарушением права истца на преимущественную покупку.

В ходе судебного разбирательства истец дополнил основание и предмет иска, просил признать и перевести на истца преимущественные права и обязанности покупателя комнаты площадью 9.5 кв.м в квартире по адресу: "адрес" "адрес" перевести на истца долг и обязательства Жихаревой Ю.В. по кредитному договору N 981738 от 03.11.2020 с ПАО "Сбербанк", признать и произвести зачет денежного обязательства истца в связи с заменой по договору купли - продажи от 03.11.2020 в размере 115000 рублей, выплаченных Жихаревой Ю.В. по кредитному договору, и помесячных выплат по данному кредитному договору, равной суммой из состава долга Жихаревой Ю.В. перед Жихаревым А.В, образовавшегося на основании вступившего в законную силу решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.03.2020 по делу N 2-470/2020 в размере 4268, 41 рублей, вступившего в законную силу решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 15.10.2020 по делу N 2-2630/2020 в размере 111 рублей, вступившего в законную силу апелляционного определения Свердловского областного суда от 17.02.2021 в размере 185000 рублей, вступившего в законную силу решения суда по настоящему делу в размере 4526, 28 рублей, признать обязательство истца перед Жихаревой Ю.В. в данной части прекращенным, взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы, в том числе государственную пошлину, почтовые расходы и компенсацию за потраченное время.

В обоснование уточненных требований истец указал, что между Шаяхметовым М.Р. и Жихаревой Ю.В. заключен договор купли - продажи от 03.11.2020 комнаты площадью 9.5 кв.м в квартире по адресу: "адрес" "адрес" О совершении данной сделки истец, как собственник другой комнаты в этой же квартире, не извещен, чем нарушено его преимущественное право покупки. По отношению к продавцу Жихарева Ю.В. является посторонним лицом, поскольку обе стороны сделки не являлись сособственниками единого объекта в коммунальной квартире. О сделке истец узнал 17.12.2020 при просмотре справочной страницы на сайте Управления Росреестра, трехмесячный срок для реализации преимущественного права покупки истцом соблюден. Для оплаты части стоимости комнаты Жихарева Ю.В. взяла кредит 450000 рублей в ПАО "Сбербанк", а остальную часть комнаты оплатила наличными 115000 рублей. В связи с переводом прав и обязанностей покупателя комнаты на истца, на истца должен быть переведен в силу закона долг Жихаревой Ю.В. перед Банком. Обязательства истца по компенсации Жихаревой Ю.В. уплаченной продавцу наличной суммы 115000 рублей должны быть зачтены в счет денежных обязательств Жихаревой Ю.В. перед истцом на основании вступивших в законную силу судебных актов, с признанием их в данной части прекращенными.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика по всем уточненным требованиям привлечена Жихарева Ю.В, в качестве соответчика по требованию о переводе долга по кредитному договору - ПАО "Сбербанк".

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчиков Шаяхметова М.Р, Жихаревой Ю.В, третьего лица Шапельская О.Л. и представитель ответчика ПАО "Сбербанк" Попов А.В. в судебном заседании иск не признали. Просили отказать в его удовлетворении.

Решением Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 15.04.2021 иск Жихарева А.В. оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением, истец Жихарев А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить. В качестве оснований для отмены решения указывает на неправильное применение норм материального права к спорным правоотношениям. Считает, что обладает преимущественным правом покупки, поскольку ему на праве собственности принадлежит другая комната в этой квартире, а Жихарева Ю.В, обладая аналогичным правом на комнату в квартире, является посторонним для Шаяхметова М.Ш. лицом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Жихарев А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ответчиков Шапельская О.Л. возражала против доводов жалобы. Просила оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, извещения о дате и времени рассмотрения дела, а также копия апелляционной жалобы с приложенными документами направлены им почтой. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Таким образом, требование закона об обязательном извещении других сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю распространяется только на сделки по возмездному отчуждению доли постороннему лицу, который не является участником долевой собственности отчуждаемого объекта, и не подлежит применению при заключении возмездных сделок в отношении такой доли между участниками долевой собственности.

Судом первой инстанции установлено, что по адресу: "адрес", расположена коммунальная пятикомнатная квартира, включающая жилую комнату 9, 5 кв.м, жилую комнату 10, 4 кв.м, две жилые комнаты общей площадью 28, 3 кв.м, жилую комнату 15, 2 кв.м, а также помещения общего пользования.

По состоянию на 03.11.2020 истец Жихарев А.В. являлся собственником жилой комнаты 15, 2 кв.м и 1/8 доли двух жилых комнат общей площадью 28, 3 кв.м, ответчик Шаяхметов М.Р. - собственником жилой комнаты 9, 5 кв.м, ответчик Жихарева Ю.В. - собственником 1/8 доли двух жилых комнат общей площадью 28, 3 кв.м

По договору купли - продажи от 03.11.2020 Шаяхметов М.Р. продал Жихаревой Ю.В. принадлежащую ему жилую комнату площадью 9, 5 кв.м за цену 565000 рублей. По условиям данной сделки, оплата комнаты производится наличными в размере 115000 рублей, а также из средств кредита 450000 рублей, полученного Жихаревой Ю.В. в ПАО "Сбербанк" по кредитному договору N 981738 от 03.11.2020.

03.11.2020 между ПАО "Сбербанк" и Жихаревой Ю.В. заключен кредитный договор N 981738 на сумму 450000 рублей на срок 180 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств заемщика комната площадью 9, 5 кв.м в квартире по адресу: "адрес" "адрес", передана в залог ПАО "Сбербанк".

Из представленных в дело доказательств (истории операций по счету, расписки Шаяхметова М.Р. от 03.11.2020) следует, что полный расчет за приобретенную комнату покупателем Жихаревой Ю.В. с продавцом Шаяхметовым М.Р. произведен.

Государственная регистрация перехода права собственности на жилую комнату площадью 9, 5 кв.м в квартире по адресу: "адрес" "адрес", от продавца к покупателю Жихаревой Ю.В. произведена 10.11.2020. В эту же дату в ЕГРН зарегистрировано право залога комнаты в пользу ПАО "Сбербанк".

Истец о продаже комнаты площадью 9, 5 кв.м в квартире по адресу: "адрес" "адрес", не уведомлен, что ответчиками не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требования о переводе прав покупателя, суд первой инстанции руководствуясь ст.ст. 209, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч.6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что продажа комнаты осуществлена в пользу лица, которое уже обладает правом на одну из комнат в коммунальной квартире. Исходил из того, что правило, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется только в случае продажи комнаты постороннему лицу. То есть лицу, которое не обладает правами в отношении иных комнат в коммунальной квартире.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на законе, подтверждается материалами дела, доводами истца не опровергается.

Учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи от 03.11.2020 ответчик Жихарева А.В. также как и истец Жихарев А.В... являлась участником долевой собственности (собственником 1/8 доли двух жилых комнат общей площадью 28, 3 кв.м) в отношении комнаты в коммунальной квартире, требование истца о признании за ним права преимущественной покупки не основано на законе. Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу, каковым Жихарева Ю.В. не является, поскольку является сособственником жилой комнаты в той же коммунальной квартире, где расположена проданная Шаяхметовым М.Р. комната. Поскольку комната в коммунальной квартире продана Шаяхметовым М.Р. сособственнику другой комнаты в этой же квартире, Жихарев А.В. как другой собственник помещений в данной квартире преимущественным правом выкупа комнаты Шаяхметова М.Р. не обладает, его уведомление о намерении продажи комнаты не требовалось. При наличии намерений у нескольких собственников комнат коммунальной квартиры купить комнату в этой квартире, то выбор, кому из них продать свою комнату, принадлежит продавцу и от размера принадлежащей претенденту площади в квартире не зависит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о переводе прав покупателя.

В иной части решение суда истцом не обжалуется.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании закона и выводов суда не опровергают, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 15.04.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Жихарева Александра Валентиновича -без удовлетворения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи В.А.Зайцева

А.С.Некрасова