Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 05 августа 2021 г. по делу N 33-1101/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Рассошенко Н.П., судей Рудь Т.Н., Костылевой Е.С., при секретаре Торцевой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 5 августа 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Коршунова В.И. на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 5 марта 2020 года.

Заслушав доклад судьи РудьТ.Н, судебная коллегия

установила:

Коршунов В.И. обратился в суд с иском к Ивонцину А.В, Романовой М.П. и Романовой Т.П. об уменьшении покупной цены жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчиков квартиру, расположенную по адресу: "адрес", стоимостью 3160000 руб. Указывает, что квартира была приобретена в плохом состоянии и зимой и весной 2017 года в ней никто не проживал. В январе 2018 года в связи с наступлением холодов было выявлено, что продуваются наружные стены квартиры, в углах отстают обои, в ванной комнате (имеет внешнюю стену на улицу) температура не поднимается выше 16 градусов. Указывает, что из технического паспорта дома следует, что еще в 1994 году было установлено выветривание швов кирпичной кладки дома. Данные обстоятельства в настоящее время подтверждаются техническим паспортом на дом от 2012 года, а также замерами температуры, проведенными в квартире специалистами ФБУЗ " "данные изъяты" "данные изъяты"", управляющей компании. Указывает также, что продавцы не могли не знать о наличии данной проблемы, но не поставили его о ней в известность в период приобретения рассматриваемой квартиры. С учетом уточнения исковых требований просил уменьшить покупную цену, установленную договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ с 3160000 руб. до 3006555 руб, взыскать с ответчиков в солидарном порядке 175736 руб. 22 коп. (153445 руб. в возмещение расходов по устранению недостатков квартиры, 16201 руб. 82 коп. в счет возмещения судебных расходов и 6089 руб. 40 коп. уплаченной государственной пошлины в возврат).

Определением суда, к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Коршунова Е.Г, Коршунов И.А, ООО "Архангельские коммунальные системы", некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области", администрация МО "Город Архангельск".

Истец о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в суд не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель истца и третье лицо Коршунова Е.Г. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Ивонцина А.В. - Митин Е.С. в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, полагал, что они не основаны на законе, представил по делу письменные возражения.

Ответчики - Ивонцин А.В, Романова М.П, Романова Т.П, третьи лица - Коршунов И.А, ООО "Архангельские коммунальные системы", некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области", администрация МО "Город Архангельск" о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в суд не явились.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 5 марта 2020 года Коршунову В.И. отказано в удовлетворении заявленных требований. С Коршунова В.И. пользу ООО "Респект" взыскано 10000 руб. в счет возмещения расходов на проведение экспертизы.

С данным решением истец не согласился.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что требования заявлены к продавцу, не предупредившему о наличии скрытого недостатка, а не к лицу, ответственному за возникновение или наличие выявленного недостатка. Считает, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара, так как согласно экспертным заключениям проданная истцу квартира не отвечает санитарным и техническим правилам и нормам. Указывает, что копии технических паспортов на дом, в которых с 20 июня 1994 г. указан факт выветривания швов кирпичной кладки, выдан истцу управляющей компанией как собственнику жилого помещения в многоквартирном доме только 7 марта 2018 г. Полагает, что продувание наружных стен является существенным недостатком, поскольку проявляется регулярно с наступлением холодов и не может быть устранено без значительных для истца расходов, размер которых установлен экспертным заключением. Считает, что в соответствии со ст. ст. 475, 476 ГК РФ получение товара с недостатками, о которых покупатель был не уведомлен, является необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены. Полагает необоснованным вывод суда о том, что квартира пригодна для удовлетворения жилищных потребностей. Суд не учел, что осмотр квартиры производился при положительной температуре наружного воздуха. Суд не учел, что обязанность оговорить недостатки товара законом возложена на продавца, а покупатель не обязан проводить многократные осмотры приглашать специалистов и обследовать товар с помощью технических приборов. Считает, что покупатель в обоснование иска о снижении покупной цены не обязан предоставлять документальное подтверждение рыночной цены аналогичных квартир в спорный период.

В возражениях на апелляционную жалобу некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области" просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Ивонцина А.В. - Митин Е.С. считает решение суда обоснованным и мотивированным.

Заслушав представителя истца и третье лицо Коршунову Е.Г, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Митина Е.С, поддержавшего возражения на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив судебное решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчиков квартиру за 3 160 000 рублей.

Пунктом 3.6 договора купли-продажи установлено, что продавцы обязуются передать квартиру покупателю в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договора, пригодном для проживании, с имеющимся на момент подписания договора электро-, газо- и иным оборудованием.

Согласно пункту 3.8 договора купли-продажи покупатель путем внутреннего осмотра ознакомился до заключения настоящего договора с качественным состоянием квартиры, претензий к ней не имеет и согласен оплатить приобретенную квартиру по цене, оговоренной в пункте 1.4, и в порядке, оговоренном в пункте 2.1 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и произведено вселение в квартиру.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 431, 450, 469, 470, 475, 476, 557 ГК РФ, исходил из того, что в описании характеристик квартиры в договоре купли-продажи отсутствует какое-либо указание на качество внешних стен и окон, квартира пригодна для целей, для которых товар такого рода обычно используется - удовлетворение жилищных потребностей, а также отсутствия доказательств того, что истец был введен ответчиками в заблуждение относительно качественных характеристик квартиры, что ее заявленные недостатки являются существенными. При заключении договора истец не проявил должную осмотрительность и не ознакомился с официальными документами на многоквартирный дом, содержащими сведения о выветривании швов наружных стен. Кроме того, внешние конструктивные элементы многоквартирного дома являются общим имуществом, ответственность за недостаток которых продавцы не несут.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с частью 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

По общему правилу части 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Наличие скрытых недостатков - продувание наружных стен в результате выветривания швов кирпичной кладки, которые возникли до ее передачи истцу и наличие которых ответчики не оговорили при заключении договора купли-продажи, подтверждается протоколами измерения параметров микроклимата от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в результате проведения тепловизионной съемки наружных стен квартиры истца выявлены нарушения требований СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменением N)", выразившиеся в понижении температуры внутренних поверхностей наружных стен до 15 градусов Цельсия, при норме 18, 5-24 градусов Цельсия.

Кроме того, в результате проведенной по определению Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ экспертизы установлено, что выявленные дефекты являются скрытыми дефектами, которые возможно выявить в процессе эксплуатации квартиры, а подтвердить лишь тепловизионным обследованием стен (экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ л.д. "данные изъяты").

Возникновение данных недостатков до передачи квартиры продавцами покупателю подтверждается техническим паспортом на многоквартирный жилой "адрес" (ранее - "адрес"), из которого следует, что выветривание швов кирпичных стен имело место уже в 1994 году. Те же самые недостатки в состоянии наружных и внутренних капитальных кирпичных стен были указаны при составлении технической документации на дом в 2012 году.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (квартиры) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (квартире) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец и которая не может быть подменять собой стоимость ремонтных работ по замене оконных конструкций и утеплению стен в виду незаявления истцом требований о возмещении своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу части 1 и 3 статьи 56 ГПК РФ доказыванию истцом, заявившим такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

В нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ судом первой инстанции не определил, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, не вынес обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость "адрес" в "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом недостатков - продувания наружных стен в гостиной, в кухне, в ванной комнате, продувания вокруг оконных блоков и притворах?

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость "адрес" в "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом недостатков - продувания наружных стен в гостиной, в кухне, в ванной комнате, продувания вокруг оконных блоков и притворах составляет 2957000 рублей.

Цена договора купли продажи 3160000 рублей, соответственно, разница составляет 203000 рублей.

Вопреки возражениям представителя ответчика судебная коллегия не усматривает оснований не принимать указанное заключение эксперта в качестве допустимого и достоверного доказательства. Экспертиза проводилась на основе непосредственного осмотра экспертом спорного жилого помещения, выводы эксперта подробно мотивированы со ссылкой на действующие и относящиеся к спору нормативные документы, а также специальную литературу. Компетентность эксперта и его право на проведение подобных экспертных исследований подтверждены. До начала производства экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертом использованы и исследованы правоустанавливающие и технические документы на квартиру, что отражено в исследовательской части экспертного заключения.

Доказательств иного размера разницы покупной цены ответчиками не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает требования истца о взыскании разницы в покупной цене квартиры подлежащими удовлетворению в пределах заявленных исковых требований 153445 рублей.

Данная сумма подлежит взысканию с ответчиков не солидарном порядке, как просит истец, а в равных долях с каждого, поскольку продавцы по договору купли-продажи продали каждый по 1/3 доле в квартире.

Таким образом, с каждого из ответчиков в пользу истца подлежит взысканию по 51148 рублей 33 копейки в счет уменьшения покупной цены квартиры.

Доводы возражений на апелляционную жалобу о том, что устранение заявленного недостатка предполагает проведение работ в отношении наружных стен, которые относятся к общему имуществу дома, а потому указанные требования должны быть адресованы управляющей компании в рамках проведения текущего и капитального ремонта, являются несостоятельными.

Требования истца основаны на п. 3.1.4 договора купли-продажи квартиры, согласно которому в случае обнаружения покупателем скрытых недостатков объекта недвижимости, которые не были оговорены продавцами, покупатель вправе требовать от продавцов уменьшения покупной цены.

Поскольку заявленная истцом сумма представляет собой убытки, необходимые для восстановления нарушенного права и только в отношении принадлежащей ему квартиры, данные требования обоснованно предъявлены к ответчикам, как к продавцам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6089, 40 рублей, тогда как подлежала уплате 4268, 90 рублей.

Кроме того, за подачу апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина 3044, 70 рублей, тогда как подлежала уплате в сумме 150 рублей.

Таким образом, в пользу истца должна быть взыскана госпошлина в возврат в размере 4418, 90 рублей (4268, 90+150), в равных долях с каждого из ответчиков, то есть по 1472, 96 рублей.

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу в установленном законом порядке.

Согласно абзацу второму ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

С ответчиков подлежат взысканию расходы за проведение экспертизы, назначенной судом первой инстанции для определения обстоятельств, являются ли дефекты скрытыми, стоимость которой составила 10000 рублей, оплаченной истцом.

Также истцу следует возместить 1830 рублей, затраченных по двум договорам лабораторных исследований по измерению параметров микроклимата, проведенных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (по 915 рублей каждый), и 3000 рублей - за проведение экспертизы (заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ). Данные доказательства подтверждают наличие скрытых недостатков.

Всего в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы 14830 рублей, по 4943 рубля 33 копейки с каждого из ответчиков.

Не подлежат взысканию расходы в сумме 371, 82 рубль, затраченные на направление ответчикам претензии, поскольку досудебного порядка разрешения данного спора законом не предусмотрено.

Кроме того, судебная коллегия полагает не связанными с рассмотрением дела понесенные истцом в досудебном порядке расходы на проведение экспертиз по определению стоимости работ по утеплению наружных стен в кухне и гостиной, а также по определению стоимости работ по утеплению наружных стен в ванной комнате в размере 5000 рублей и 6000 рублей, соответственно. Установление обстоятельств, связанных со стоимостью работ по утеплению наружных стен находится за пределами исковых требований об уменьшении покупной цены квартиры.

С ответчиков должны быть взысканы расходы по проведению судебной экспертизы, назначенной определением судебной коллегии от 1 марта 2021 года.

В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части 1 статьи 96 и статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно заявлению ООО " "данные изъяты"" и счету на оплату от ДД.ММ.ГГГГ стоимость экспертизы составила 17500 рублей, которая сторонами оплачена не была.

Данной экспертизой установлена разница в покупной цене квартиры с недостатками, связи с чем судом удовлетворены исковые требования истца об уменьшении покупной цены квартиры, поэтому данные судебные издержки подлежат возмещению за счет ответчиков.

На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 5 марта 2020 года отменить, принять новое решение.

Взыскать с Ивонцина А.В, Романовой М.П, Романовой Т.П. в пользу Коршунова В.И. по 51148 рублей 33 копейки в счет уменьшения покупной цены, по 2134 рубля 46 копеек в счет возврата госпошлины, по 4943 рубля 33 копейки судебных расходов с каждого.

Взыскать с Ивонцина А.В, Романовой М.П, Романовой Т.П. в пользу ООО " "данные изъяты"" расходы на проведение экспертизы по 5833 рубля 33 копейки с каждого.

Председательствующий Н.П. Рассошенко

Судьи Е.С. Костылева

Т.Н. Рудь