Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 августа 2021 г. по делу N 33-6876/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Рукавишникова Е.А, судей Выскубовой И.А, Дроня Ю.А, при секретаре Косаревой В.А, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 10.08.2021 гражданское дело по иску Давбера Сергея Борисовича к ООО "Брик" о расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Брик" на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 26.03.2021.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Рукавишникова Е.А, выслушав объяснения представителя истца Леонтьевой О.В, представителей ответчика Шевелева С.Ю, Злобиной Е.А, судебная коллегия

установила:

Давбер С.Б. обратился в суд с иском к ООО "Брик" о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что 22.02.2012 между ООО "Брик" и ООО ПКК "Сибирский торговый дом" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:101275:93, адрес относительно ориентира: НСО, г "данные изъяты" строительства комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными общественными и офисными помещениями и подземной парковкой.

Земельный участок был передан ООО "Брик" 30.08.2013. Впоследствии, 18.10.2013 ООО ПКК "Сибирский торговый дом" продал данный земельный участок Давберу Б.М, который заключил с ООО "Брик" соглашение о перемене лиц в обязательстве договора аренды земельного участка от 22.02.2012.

Давбер С.Б. является собственником земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.09.2015 и соглашения о разделе наследства между наследниками от 25.09.2015. Стороны 25.01.2016 заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве договора аренды земельного участка от 22.02.2012. Дополнительным соглашением N12 от 27.09.2018 срок договора аренды земельного участка был продлен до 30.08.2021.

Истец указывает, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, а также систематическое невыполнение обязательств: не выплачивается денежная часть арендной платы. 20.08.2019 стороны заключили соглашение о погашении задолженности по денежной части арендной платы за 2018 год, за 1-3 кварталы 2019 в размере 509 470, 50 руб. в срок до 31.12.2019. Обязательство ответчиком не выполнено. Денежная часть арендной платы за 4 квартал 2019, 1-2 кварталы 2020 также не выплачена. Также истец указывает, что ответчиком не выполнены в полном объеме инвестиционная часть арендной платы - не оформлены договоры участия на места для хранения автомобилей; строительство на земельном участке не ведется с 2016; вырытый ответчиком котлован в 2017 и 2019 стал объектом введения мэрией города Новосибирска чрезвычайной ситуации, в результате чего он засыпан грунтом. Также ответчик не выполняет своих обязательств по дополнительному соглашению от 19.08.2019 к договору аренды, которым были установлены новые сроки для строительства. Срок разрешения на строительство истек 09.08.2018 и не продлен. Решением Арбитражного суда НСО в продлении разрешения на строительство ответчику отказано. Истцом ответчику 12.06.2020 вручена претензия о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с систематическим невыполнением обязательств по договору, а именно, не оплатой денежной части арендной платы, не осуществлением работ по строительству. Истец, ссылаясь на положения Гражданского кодекса РФ, просил расторгнуть договор аренды земельного участка.

Решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 26.03.2021 исковые требования Давбера С.Б. к ООО "Брик" о расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворены.

Расторгнут договор аренды земельного участка от 22.02.2012.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Брик", в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывает, что спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства, расторжение договора аренды земельного участка повлечен невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия, при этом действия арендатора направлены на вывод земельного участка из категории гаранта исполнения обязательств.

Также указывает, что инвестиционная часть арендной платы исполнена в полном объеме, что подтверждается подписанным актом о расчетах по договору аренды N 10 от 16.07.2014, а также выпиской из ЕГРН.

Застройщик дополнительно (вне рамок исполнения обязательства по договору аренды) предоставил арендодателю помещения по договору участия в долевом строительстве на общую сумму долевого взноса в размере 23 434 800 руб, которая до настоящего момента истцом оплачена не была.

Размер неисполненного обязательства по выплате денежной части арендной платы составляет 509 470, 50 руб.

В данном случае расторжение договора аренды несоразмерно размеру неисполненного обязательства по соотношению в той части, которая исполнена застройщиком перед арендодателем.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области установлено, что ООО "Брик" производится строительство на земельном участке, который является предметом спорного договора. ООО "Брик" прилагает все возможные усилия для того чтобы возобновить строительство и выполнить свои обязательства перед третьими лицами. Расторжение договора аренды приведет не только к невозможности выполнения обязательства по передаче жилых помещений, но и фактически лишит права на получение квартир участников долевого строительства.

Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 22.02.2012 между ООО ПКК "Сибирский торговый дом" и ООО "Брик" был заключен договор аренды земельного участка, категория земель населенных пунктов для реконструкции здания детского сада под административное здание с надстройкой 4-х этажей, в т.ч. мансардного, кадастровый номер "данные изъяты" предоставляемый арендодателем в аренду арендатору для строительства комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными общественными и офисными помещениями и подземной парковкой; земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности; договор заключен на срок 42 месяца с момента передачи земельного участка и государственной регистрации.

Условиями договора аренда предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей: денежной и инвестиционной; денежная часть арендной платы определяется исходя из прямых затрат арендодателя на содержание участка (налог на землю и пр.); инвестиционная часть рассчитывается из параметров, определяемых согласно согласованному сторонами и утвержденному мэрией "адрес" эскизного проекта жилого комплекса "Парадиз" и составляет 30% от общей площади жилых и нежилых помещений на каждом этаже; денежная часть начисляется, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и уплачивается арендатором авансом ежеквартально, до начала текущего квартала, равными частями путем перечисления денежных средств на p/счет арендодателя; оплата инвестиционной части осуществляется путем оформления договоров долевого строительства на объект.

Согласно п.п. 4.2.2. и 4.2.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Пунктом 7.3 и 7.4 договора арендодатель вправе требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, если имеют место существенные нарушения условий договора арендатором, а именно: не вносится денежная часть арендной платы два и более раза подряд; если арендатор не получит всех необходимых согласований, одобрений, лицензий и разрешений для строительства жилого комплекса в течение 12 месяцев после подачи соответствующих заявок.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО 21.03.2012.

Мэрией города Новосибирска ответчику 09.03.2013 выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: НСО "данные изъяты"

18.10.2013 ООО ПКК "Сибирский торговый дом" продал данный земельный участок Давберу Б.М, который заключил 21.10.2013 с ООО "Брик" соглашение о перемене лиц в обязательстве договора аренды земельного участка от 22.02.2012.

Истец является собственником земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.09.2015 и соглашения о разделе наследства между наследниками от 25.09.2015.

05.02.2016 стороны заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве договоре аренды земельного участка от 22.02.2012, согласно которому новый арендодатель - Давбер С.Б. принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.02.2012; передача прав и обязанностей производится в связи со смертью Давбера Б.М. и переходом права собственности в порядке наследования Давберу С.Б

Дополнительным соглашением N12 от 27.09.2018, заключенному сторонами, срок договора аренды земельного участка был продлен до 30.08.2021.

В отношении земельного участка произведена государственная регистрация обременения в виде ипотеки физических и юридических лиц в силу договоров участия в долевом строительстве.

Факт неоплаты денежной части арендной платы ответчиком не оспаривался. Также данный факт подтверждается и заключенным между сторонами 20.08.2019 соглашением о погашении задолженности по договору аренды земельного участка, согласно которому задолженность арендатора перед арендодателем по денежной части арендной платы за 2018 и 1-3 кварталы 2019 года составляет 509 470, 50 руб. и должна быть погашена в срок до 31.12.2019.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 11.02.2019 также был установлен факт неуплаты денежной части арендой платы арендатором ООО "Брик" в размере 6 380 596 руб.

29.04.2019 истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Брик" в связи с наличием просроченной задолженности в размере 6 380 596 руб.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.08.2019 производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Брик" было прекращено в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения, по которому должник обязался погасить задолженность, установленную решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 11.02.2019, в размере 6 380 596 руб. равными платежами, начиная с 30.06.2020 и до 31.12.2021.

Также установлено, что срок разрешения на строительство, выданного ответчику, продленный до 09.08.2018, истек.

ООО "Брик" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска о признании незаконным решения от 25.09.2019 об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство и понуждении мэрии продлить срок действия разрешения на строительство на 7, 5 месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.06.2020, вступившим в законную силу 23.09.2020, в удовлетворении исковых требований отказано. Установлено, что Обществом начато строительство многоквартирного жилого дома, выполнено обустройство котлована. В результате строительных работ на земельном участке возникла чрезвычайная ситуация, угрожающая жизни и здоровью граждан, а именно: угроза обрушения котлована, созданного на земельном участке, а также в зданиях по "данные изъяты" образовались дефекты и повреждения в наружных и несущих стенах, основной причиной образования указанных дефектов явилось влияние открытого котлована по "данные изъяты"

Распоряжением мэрии "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-р введен режим "ЧС" на строительном объекте по "данные изъяты"

Как следует из решения Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, мэрией "адрес" ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление "О введении режима ЧС локального уровня", которым поручено проведение работ по геодезическим изысканиям и экспертизе объектов, расположенных по адресам: "данные изъяты" комиссией по предупреждению и ликвидации ЧС принято решение обеспечить проведение работ по ликвидации строительного котлована.

Постановлением Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2021 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.06.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО "Брик"- без удовлетворения.

11.02.2021 мэрией города Новосибирска ответчику было отказано во внесении изменений в разрешение на строительство.

Истец указывает также, что строительство на земельном участке, который был предоставлен для целевого использования, не ведется ответчиком с 2016г. Ответчик, не оспаривая данный факт, указывает, что строительство не ведется с 2017г, с момента введения ЧС.

В суд ответчиком представлен проект организации строительства (корректировка), выполненная ООО "СибТехПроект", из которого следует, что на июнь 2020г. работы выполнены на 35%, выполнена разработка котлована, подготовка и усиление откосов котлована, подготовка территории для строительства (снос 2 зданий), вынос инженерных сетей с территории строительства, частично подведены внешние инженерные системы к строящемуся объекту; начато бетонирование фундамента и заливка фундаментной плиты. Остаточный объем строительных работ 65%.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка ООО "Брик" исполнялись ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности. В связи с существенным нарушением условий договорных обязательств, суд расторг заключенный договор аренды земельного участка от 22.02.2012.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным фактическим обстоятельствам настоящего дела, основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Так, судом установлено, что на спорном земельном участке ответчиком строительство не осуществляется, фактически выполнено обустройство котлована; у ответчика отсутствует действующее разрешение на строительство, срок действия выданного мэрией города Новосибирска разрешения на строительство истек; вступившим в законную силу судебным решением отказано во внесении изменений в разрешение на строительство и понуждении мэрии продлить срок действия разрешения на строительство; обязательства ответчика по внесению денежной части арендной платы не выполняются с 2015г.; существующая задолженность по оплате денежной части арендной платы ответчиком не погашена до настоящего времени.

Установленные обстоятельства (не оплата денежной части арендной платы более двух раз подряд, не осуществление строительства дома) в соответствии с п.п. 7.3.1, 7.4 договора являются основаниями для расторжения договора, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о расторжении спорного договора. Ввиду изложенного доводы апеллянта об исполнении договора в части инвестиционной части арендной платы и намерение осуществлять строительство правового значения не имеют.

Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет нарушение прав дольщиков, судебной коллегией отклоняются как несостоятельный.

Из положений ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что после регистрации договора, право аренды данного земельного участка в силу закона переходит в залог к участнику долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

В силу ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

После расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает снятие залога в силу самого факта расторжения договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, само по себе расторжение договора аренды земельного участка, права участников долевого строительства не ущемляет.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 26.03.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брик" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи