Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27 июля 2021 г. по делу N 8Г-14085/2021[88-15093/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рипка А.С, судей Романова М.В, Подгорновой О.С, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Долгих Ирины Анатольевны на решение Отрадненского городского суда Самарской области от 4 декабря 2020г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15 марта 2021г. по гражданскому делу N 2-433/2020 по иску Долгих Ирины Анатольевны к Матвеевой Лидии Николаевне о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, заслушав доклад судьи Романова М.В, объяснения Долгих И.А, ее представителя Гумерова М.Р, представителя Матвеевой Л.Н. - Наумовой Т.В, проверив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Долгих И.А. обратилась в суд с иском к Матвеевой Л.Н. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 8 ноября 2019г, заключенного с Матвеевой Л.Н, взыскании с Матвеевой Л.Н. денежных средств в размере 3000000руб, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 8 ноября 2019г.; возврата имущества ответчику, взыскании убытков в сумме 9679руб. за выполнение технического плана квартиры, 4514руб. - за выполнение технического заключения по факту перепланировки помещений квартиры, а также расходов по оплате услуг представителя в сумме 35000руб.

Решением Отрадненского городского суда Самарской области от 4 декабря 2020г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15 марта 2021г, в удовлетворении исковых требований, отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений, с учетом того, что продавцом было передано по договору купли-продажи жилое помещение, которое не отвечает его назначению, в частности, удовлетворению жилищных потребностей, с существенными недостатками, возникшими вследствие нарушения требований в ходе работ по переустройству и перепланировке помещения, препятствующими использованию жилого помещения по назначению, при этом отражено, что суд, приняв решение по делу без заслушивания эксперта, нарушил права истца на предоставление дополнительных доказательств и не позволил дать объективную и всестороннюю оценку заключению эксперта.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании Долгих И.А, ее представитель, доводы кассационной жалобы поддержали.

Представитель Матвеевой Л.Н. возражал относительно доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 8 ноября 2019г. Долгих И.А. (покупатель) и Матвеева Л.Н. (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры N47, общей площадью 71, 4 кв.м, расположенную по адресу: "адрес", договор исполнен сторонами в полном объеме, денежные средства и жилое помещение переданы и получены, что не оспаривается сторонами.

10 марта 2020 года Долгих И.А. направила в адрес Матвеевой Л.Н. требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества со ссылкой на существенные нарушения договора купли-продажи, выражающиеся в том, что после вселения в квартиру обнаружены множественные скрытые недостатки квартиры, не оговоренные в договоре купли-продажи - самовольная перепланировка, в результате которой увеличена площадь санузла, в связи с чем часть помещения санузла находится над и под жилой комнатой, в результате уменьшения площади кухни над и под жилой комнатой находится помещение кухни (газифицированное помещение), что противоречит техническим нормам и правилам, также в квартире низкий напор воды, в связи с чем, не работает водонагревательное оборудование и отсутствует горячее водоснабжение. Поскольку в результате незаконной перепланировки замурованы системы водоснабжения и водоотведения, в том числе общедомовые, то отсутствует возможность технического обслуживания и устранения аварийных ситуаций систем водоснабжения и водоотведения многоквартирного жилого дома.

Из материалов дела следует, что судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ".

Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ" от 29 октября 2020 года N 2020/452 в квартире, расположенной по адресу: "адрес", произведены переустройство и перепланировка.

Квартира N47, расположенная по адресу: "адрес", не соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм, предъявляемым к жилым помещениям по следующим условиям:

- часть ванной, расположена над жилой комнатой, находящейся этажом ниже, что является недопустимым условием п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях": в квартирах не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;

- часть ванной, расположена над жилой комнатой, находящейся этажом ниже, что является недопустимым условием п. 24 Постановления правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом": Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях;

- квартира не оборудована автономными дымовыми пожарными извещателями, что не соответствует требованиям п. 7.3, 5 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные": жилые помещения квартир и общежитий (кроме санузлов, ванных комнат, душевых, постирочных, саун) следует оборудовать автономными дымовыми пожарными извещателями, соответствующими требованиям нормативных документов по пожарной безопасности;

- квартира не оборудована отдельным краном, для присоединения шланга внутриквартирного пожаротушения, что не соответствует требованиям п. 7.4.5 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные": На сети хозяйственно-питьевого водопровода в каждой квартире следует предусматривать отдельный кран диаметром не менее 15 мм для присоединения шланга, оборудованного распылителем, для использования его в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения для ликвидации очага возгорания. Длина шланга должна обеспечивать возможность подачи воды в любую точку квартиры;

- высота над подиумом в кухне 2, 34 м, что не соответствует п.5.8 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные": высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах IA, 1Б, 1Г, 1Д и ПА, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2, 7 м, а в других климатических подрайонах - не менее 2, 5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей и под ними определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2, 1 м. В жилых комнатах и кухнях квартир, расположенных в этажах с наклонными ограждающими конструкциями или в мансардном этаже, допускается уменьшение относительно нормируемой высоты потолка на площади, не превышающей 50%;

- отсутствует разрешение и согласованный проект перепланировки и переустройства квартиры, что является нарушением статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации: переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Стоимость приведения квартиры в исходное состояние в ценах 4 квартала 2020 года составляет 470612руб. 16коп.

Элементы произведенной в квартире перепланировки (переустройства) не носят скрытый характер, могут быть визуально определены.

По результатам строительно-технической экспертизы экспертом сделан вывод о том, что произведенные в квартире N47 по адресу: "адрес", переустройство и перепланировка обеспечивают безопасность жизни и здоровья граждан, проживающих в этой квартире. Квартира пригодна для проживания и эксплуатации.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 421, 429, 432, 450, 475, 476, 556, 557, исследовав заключение эксперта ООО "Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ" от 29 октября 2020 года N2020/452, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, поскольку истцом не представлено доказательств того, что приобретенная квартира не пригодна для проживания. Судом отражено, что истец, приобретая дорогостоящее недвижимое имущество, осматривала жилое помещение перед приобретением, имела возможность привлечь специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность.

Проверяя законность решения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу п. п. 1, 2 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состоянии.

Истец считает, что при заключении договора купли-продажи квартиры Матвеевой Л.Н. была скрыта информация о том, что произведенные в жилом помещении строительные работы по переустройству и перепланировке квартиры осуществлены без получения каких-либо разрешительных документов. По мнению истца, указанное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчиком перед продажей объекта недвижимости были совершены действия, противоречащие действующему жилищному законодательству РФ, которые в дальнейшем могут повлечь для истца неблагоприятные последствия.

Истец после выявления недостатков квартиры пыталась узаконить произведенную перепланировку, в связи с чем заказала технический план и техническое обследование квартиры в МУП "АрхПроект". По результатам обследования экспертной организацией произведенная перепланировка признана не соответствующей требованиям строительных норм и было рекомендовано восстановить перегородки согласно техническому паспорту жилого помещения от 15.06.2005 года.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу положений ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

В соответствии со статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертов является одним из доказательств, на основании которых, суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для дела.

Определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование, прием и оценка доказательств, в соответствии с положениями статей 56, 57, 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, относится к исключительной компетенции суда.

Согласно положениям статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Из представленного заключения эксперта следует, что спорная квартира не соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе с учетом того, что часть ванной, расположена над жилой комнатой, находящейся этажом ниже, что является недопустимым.

Из содержания договора купли-продажи от 8 ноября 2019г. не следует, что покупателю было сообщено о произведенной перепланировке квартиры, доказательств получения разрешения на произведение работ не представлено.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что продавцом перед продажей объекта недвижимости были совершены действия, противоречащие действующему жилищному законодательству Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости, которые в дальнейшем могут повлечь для истца неблагоприятные последствия.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статья 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Указанным требованиям процессуального закона обжалуемые судебные акты не отвечают.

Допущенные нарушения норм права являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены судебного актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Отрадненского городского суда Самарской области от 4 декабря 2020г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15 марта 2021г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий А.С. Рипка

Судьи М.В. Романов

О.С. Подгорнова