Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 03 августа 2021 г. по делу N 66а-2708/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Синьковской Л.Г, при секретаре Борковской А.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-10/2021 по апелляционной жалобе Заливатской Л.К. на решение Калининградского областного суда от 19 февраля 2021 года, которым частично удовлетворено административное исковое заявление Заливатской Л.К. об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, объяснения представителя администрации муниципального образования "Мамоновский городской округ" Козловской Т.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Заливатская Л.К. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просила об установлении кадастровой стоимости находящегося у нее в аренде объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N (Единое землепользование), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, общей площадью 3 765 697 +/- 686 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 10 430 981 рубль.

В обоснование требований указала на нарушение ее прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" в размере 566 180 913 рублей 96 копеек, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " Б." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 19 февраля 2021 года административные исковые требования Заливатской Л.К. удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), расположенного по адресу: "адрес", установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 269 600 000 рублей.

В апелляционной жалобе Заливатская Л.К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что в отношении эксперта, составившего заключение, которое положено в основу при вынесении решения, имеется решение о применении меры дисциплинарного воздействия за выявленные нарушения требований законодательства и нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности при ее осуществлении. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку ссылка эксперта на отсутствие ограничений по использованию земельного участка противоречит условиям договора аренды, которым установлен ряд ограничений в использовании земельного участка, в том числе в виде охранных зон и права проезда. Вид разрешенного использования земельного участка, указанный экспертом, противоречит виду разрешенного использования, установленного решением Арбитражного суда Калининградской области от 25 декабря 2019 года, следовательно, объекты-аналоги, подобранные экспертом, не соответствуют по виду разрешенного использования объекту исследования.

От государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" поступили письменные возражения, в которых указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы, с результатами повторной судебной оценочной экспертизы с просьбой об оставлении решения суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме. От административного истца Заливатской Л.К. поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие административного истца, а также иных неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что Заливатской Л.К. на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "Мамоновский городской округ" от 3 февраля 2020 года N, заключенного с администрацией муниципального образования "Мамоновский городской округ", является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N (Единое землепользование), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, общей площадью 3 765 697 +/- 686 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно пункту 4.2 договора аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" и по состоянию на 1 января 2019 года составляет 566 180 913 рублей 96 копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 сентября 2020 года N), на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 февраля 2020 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " Б." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляла 10 431 000 рублей.

В связи с наличием возражений администрации муниципального образования "Мамоновский городской округ", государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству администрации по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Заключением эксперта ООО " О." N от 21 января 2021 года определена рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N (Единое землепользование), по состоянию на 1 января 2019 года в размере 269 600 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку из содержания заключения и приложенных к нему материалов усматривается, что эксперт не принял во внимание наличие ограничений в использовании земельного участка в виде охранных зон и права проезда и не провел соответствующие корректировки, отнес земельный участок к сегменту рынка земельных участков населенных пунктов производственных зон, в то время как разрешенным видом использования спорного объекта недвижимости является "сельскохозяйственное использование", подбор объектов-аналогов осуществлен без учета вида разрешенного использования объекта исследования.

В связи с этим, судебной коллегией назначена повторная судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО " С." Б.Б.Б., на разрешение которой поставлен вопрос о размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Заключением эксперта ООО " С." N от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N (Единое землепользование), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, общей площадью 3 765 697 +/- 686 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 192 000 000 рублей.

Судебная коллегия находит названное заключение соответствующим действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованный метод оценки (сравнительный подход) и проведенные расчеты, обоснование отказа от доходного и затратного подходов, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Экспертом должным образом проанализирован рынок недвижимости Калининградской области, в том числе рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для анализа и расчета рыночной стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Судебная коллегия учитывает, что эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Сторонам была предоставлена возможность ознакомления с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, возражения против принятия его в качестве допустимого доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости поступили от государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".

Между тем доводы учреждения о допущенных экспертом нарушениях не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, доводы о неверном определении экспертом при проведении корректировки на местоположение подлежат отклонению. Анализируя местоположение объектов сравнения, эксперт признал необходимым провести корректировку на статус населенных пунктов, численность населения, характеристики местоположения в границах населенных пунктов, условия подъезда. Данных, указывающих на необходимость при наличии названных корректировок проведения дополнительной корректировки на типовую зону, не имеется. Суждение о существенно лучшем положении оцениваемого земельного участка по сравнению с объектами-аналогами материалами дела не подтверждено.

Применение корректировки на площадь обусловлено значительным размером объекта исследования по сравнению с объектами-аналогами, размер корректировки определен на основании справочных материалов, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки.

Иные лица, участвующие в деле, возражений относительно принятия в качестве допустимого доказательства представленного заключения повторной экспертизы не высказали.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Калининградского областного суда от 19 февраля 2021 года изменить, поскольку изложенные в решении суда первой инстанции выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости основаны на экспертном заключении, не учитывающем основные ценообразующие факторы. Оснований для отмены решения в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининградского областного суда от 19 февраля 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 192 000 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Заливатской Людмилы Константиновны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи