Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 августа 2021 г. по делу N 8а-16972/2021[88а-20958/2021]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Шелудько В.В.

судей Мальмановой Э.К. и Иванова А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Зафирова С.В, действующего в интересах ООО "Пансионат семейного отдыха "Магадан", на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 апреля 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО "Пансионат Семейного отдыха "Магадан" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Шелудько В.В, выслушав объяснения представителя ООО "Пансионат семейного отдыха "Магадан" по доверенности Зафирова С.В, настаивавшего на удовлетворении кассационной жалобы, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Будагян И.А, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Пансионат семейного отдыха "Магадан" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило:

- признать недостоверной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 34 830 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2016 года;

- исключить из сведений государственного кадастрового учета недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года;

- устранить в сведениях единого государственного реестра недвижимости техническую ошибку, возникшую в результате неправильного определения удельных показателей кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка исходя из приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2007 года N 39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";

- установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года в размере 214 349 741 рубль 10 копеек.

Решением Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 года административное исковое заявление ООО "ПСО "Магадан" удовлетворено частично. Признаны недостоверными сведения, использованные при определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере 344 611 154 рубля 70 копеек по состоянию на 1 января 2016 года. Исключена из сведений государственного кадастра недвижимости указанная кадастровая стоимость земельного участка. В отношении земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года в размере 200 143 823 рубля.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 апреля 2021 года решение суда перовой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе, поданной представителем ООО "ПСО "Магадан" по доверенности Зафировым С.В. в кассационный суд общей юрисдикции, ставится вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения краевого суда.

Кассационная жалоба, поступившая в суд первой инстанции 11 июня 2021 года, определением судьи кассационной инстанции от 5 июля 2021 года с делом передана для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Выслушав объяснение представителя ООО "Пансионат семейного отдыха "Магадан" по доверенности Зафирова С.В, настаивавшего на доводах и требованиях кассационной жалобы, объяснение представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Будагян И.А, полагавшей апелляционное определение законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

В кассационной жалобе указано на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, нарушение и неправильное применение норм процессуального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела.

На основании части 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" даны разъяснения, согласно которых при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, действовавших в спорный период, установлены, в том числе следующие виды разрешенного использования земельных участков (далее - ВРИ):

- "земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки" (подпункт 1.2.2), то есть ВРИ 2;

- "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" (подпункт 1.2.8), то есть ВРИ 8.

Как следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 34 830 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", предоставлен администрацией г. Анапы истцу в аренду.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 13 сентября 2005 года с видом разрешенного использования "для использования в целях размещения детского оздоровительного лагеря санаторного типа Нико", и относится к категории земель населенных пунктов.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 344 611 154 рубля 70 копеек в ходе очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края, проводившейся в 2016 году обществом с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит", и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

Оспариваемая кадастровая стоимость 31 января 2017 года внесена в единый государственный реестр недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 1135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По результатам проведения государственной кадастровой оценки ООО "АФК-Аудит" подготовлен отчет от 7 ноября 2016 года N 2300-ГКОЗНП-2016.

Согласно отчету, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена оценщиком в соответствии с пунктом 2.6.4 Методических указаний N 39 в редакции, действовавшей на день составления отчета об оценке.

Из приведенного пункта указаний следует, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

- определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) (в случае отсутствия - в субъекте Российской Федерации);

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 настоящих Методических указаний, путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что оценщиком при расчете кадастровой стоимости допущено неверное применение соотношения между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.8 Методических указаний, и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе). В таблице N 4 отчета об оценке данный показатель для вида разрешенного использования 1.2.8 для земельных участков, находящихся в городе-курорте Анапа, указан "0, 9293928", в то время как при расчетах по определению кадастровой стоимости земельного участка применено значение равное "1, 600245525", происхождение которого и правильность его расчета административными ответчиками не доказаны. Суд первой инстанции исходил из того, что соотношение равное "0, 9293928" подлежало применению при расчете кадастровой стоимости спорного земельного участка как соотношение между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости. В результате произведенного судом перерасчета с применением значения "0, 9293928" кадастровая стоимость составила 200 143 823 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Апелляционный суд правомерно не согласился с такими выводами.

В соответствии со статьей 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент проведения государственной кадастровой оценки) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ) (статья 24.12 Закон об оценочной деятельности).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке и в соответствии с требованиями к содержанию запроса, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 24.13 Закон об оценочной деятельности).

Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (статья 24.14 Закон об оценочной деятельности).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 6 октября 2015 года N 1327 предписано провести в 2016 году на территории Краснодарского края государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов.

Для выполнения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Краснодарского края 25 декабря 2015 года между департаментом имущественных отношений и ООО "АФК-Аудит" заключен государственный контракт на проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2016 года.

Для целей проведения государственной кадастровой оценки филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю был сформирован перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, который департаментом имущественным отношений Краснодарского края направлен исполнителю работ по оценке.

Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", согласно пунктам 1 и 2 которого данный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости и является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 6 ФСО N 4 предусмотрено, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы: заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке; сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации; построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки (пункт 7 ФСО N 4).

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него (пункт 9 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу (пункт 16, 17 ФСО N 4).

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода (пункт 18-20 ФСО N 4).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком (пункт 21 ФСО N 4).

В процессе проведения государственной кадастровой оценки объект недвижимости с кадастровым номером N в рамках группировки земельных участков отнесен оценщиком к 8-й группе "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения", и включен оценщиком в группу расположенных на территории сельских населенных пунктов на берегу Черного моря.

В связи с недостаточным количеством данных о сделках (предложениях) для построения статистических моделей расчет кадастровой стоимости земель рекреационного назначения проведен с использованием метода индивидуальной рыночной оценки в рамках доходного подхода с помощью метода предполагаемого использования. В рамках данного подхода оценке подлежат будущие доходы и расходы, связанные с функционированием объекта в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования земельного участка.

Таким образом, данный сегмент был проанализирован на основании средней стоимости размещения в санаториях Краснодарского края, специализирующихся на предоставлении данных услуг.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости рекреационного назначения была рассчитана методом удельных показателей кадастровой стоимости на основе эталонного земельного участка, расположенного "адрес".

Площадь эталонного земельного участка была принята в размере 2 га (20 000 кв. м) для упрощения расчетов. В дальнейшем оцениваемые объекты скорректированы на разницу в площади с эталонным земельным участком.

Удельный показатель рыночной стоимости земельного участка, отнесенного к 8 группе для сельских населенных пунктов черноморского побережья рассчитанный в рамках доходного подхода, составил 8 300 руб./кв. м.

Удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков 2 группы, расположенных в прибрежной зоне в "адрес" определялся оценщиком на основе метода статистического моделирования, полученной для модели с использованием специализированного программного обеспечения "Кадастровая оценка недвижимости" (далее по тексту СПО).

Согласно расчету, проведенному с использованием СПО, удельный показатель для земельных участков 2 группы ВРИ составил 5 186, 70 руб./кв. м.

Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости по 2 группе ВРИ в размере 6 182, 86 руб. рассчитано с помощью СПО и является средним показателем в кадастровом квартале индивидуальной жилой застройки, рассчитанной для перехода от стоимости индивидуальной жилой застройки к стоимости рекреационных объектов недвижимости.

Следуя алгоритму расчета, указанному в пункте 2.6.4 Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка составит 344 611 154, 70 руб. (1, 600245525 х 6 182, 86 руб. х 34 830 кв. м. (площадь земельного участка)).

Приведенные в апелляционном определении расчеты сомнений в достоверности не вызывают. Их обоснованность подтверждается, кроме прочего, показаниями работников ООО "АФК-Аудит", принимавших непосредственное участие при составлении отчета об оценке, и допрошенных апелляционным судом в качестве свидетелей.

Материалы дела не содержат сведений о допущенных оценщиком при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка математических и методологических ошибок, оспариваемая кадастровая стоимость определена оценщиком в соответствии с требованиями, изложенными в пунктах 6-21 ФСО N 4, выбор подхода, метода и модели оценки оценщиком аргументированно мотивирован, при проведении группировки объектов недвижимости в отчете об оценке приведено обоснование выбора показателей, значений или диапазона значений данных показателей, правильно определены и применены значения ценообразующих факторов, которые соответствуют данному объекту оценки, модели оценки, выбранной оценщиком, алгоритм расчета оспариваемой кадастровой стоимости произведен в соответствии с пунктом 2.6.4 Методических рекомендаций N 39, определение кадастровой стоимости выполнено с использованием компьютерного моделирования (специализированного программного обеспечения "Кадастровая оценка недвижимости"), что не противоречит пункту 9 ФСО N 4.

Ссылка представителя административного истца о необходимости расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 845, 77 руб./кв.м, определенного на основании Методических указаний от 12 августа 2006 года N 222 несостоятельна, поскольку данный нормативный акт согласно пункту 1.2 применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях образования нового земельного участка; изменения площади земельного участка; изменения вида разрешенного использования земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель; включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась оценочной организацией в порядке массовой оценки, проводившейся на территории Краснодарского края.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями законодательства и рекомендациями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Нарушений в действиях административных ответчиков не выявлено.

Доказательств использования недостоверных сведений об указанном объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости административным истцом не представлено, а потому предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене судебного решения и отказе в удовлетворении исковых требований.

Поскольку апелляционным судом не были допущены неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, а изложенные в апелляционном определении выводы соответствуют обстоятельствам административного дела, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований кассационной жалобы.

Руководствуясь статьей 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 апреля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение изготовлено в полном объеме 10 августа 2021 года.

Председательствующий В.В. Шелудько

Судьи Э.К. Мальманова

А.Е. Иванов