Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 августа 2021 г. по делу N 66а-1117/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Котченко Д.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-123/2021 (УИД 26OS0000-04-2020-000452-69) по административному исковому заявлению Мурсалимова Эдуарда Равильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционной жалобе представителя Мурсалимова Эдуарда Равильевича Тимофеевой Натальи Александровны на решение Ставропольского краевого суда от 19 апреля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Тимофеевой Н.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мурсалимов Э.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 18940 +/- 48 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельный участок прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: "адрес", а также земельного участка с кадастровым номером N площадью 3200 +/- 20 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельный участок для строительства станции технического обслуживания и ремонта автотранспорта, расположенного по адресу: "адрес", равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанных земельных участков. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком ИП Шуруповым Д.А. в отчете об оценке от 24 августа 2020 г. N КС 021/2019, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Ставропольского краевого суда от 19 апреля 2021 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 26458000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 7421000 рублей; с административного истца Мурсалимова Э.Р. в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Эксперт" взысканы расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 80000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца Мурсалимова Э.Р. Тимофеева Н.А. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение. В обоснование приведены доводы, указывающие на то, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельных участков не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки. Ходатайствует о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Тимофеевой Н.А, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта З. проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец Мурсалимов Э.Р. и заинтересованное лицо Арутюнян С.А. на основании договора аренды от 18 декабря 2015 г. N 380, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N площадью 18940 +/- 48 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельный участок прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: "адрес"

Также Мурсалимов Э.Р. на основании договора аренды от 23 апреля 2019 г. N 90, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 3200 +/- 20 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельный участок для строительства станции технического обслуживания и ремонта автотранспорта, расположенного по адресу: "адрес"

Согласно приложениям к указанным договорам аренды расчет арендной платы за пользование земельными участками осуществляется исходя из их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 38217700, 2 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 11127200 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Принимая во внимание, что Мурсалимов Э.Р. является арендатором земельных участков, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 24 августа 2020 г. N КС 021/2019 выполненный оценщиком ИП Шуруповым Д.А. (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 15919000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 3914000 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту Автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультационная Служба" (далее - АНО "НЭКС").

Согласно заключению эксперта АНО "НЭКС" М. от 30 ноября 2020 г. N 814/11/20Э (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 19656500 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 4198000 рублей.

Оценив указанное заключение эксперта, с учетом возражений Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество", содержащих замечания о допущенных при производстве экспертизы нарушениях, указывающих на недопустимость использования заключения эксперта в качестве доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков, в целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд первой инстанции назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Эксперт" (далее - ООО ОК "Эксперт").

Согласно заключению эксперта ООО ОК "Эксперт" З. от 1 марта 2021 г. N 032-21-ОК рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 26458000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 7421000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы в заключении эксперта ООО ОК "Эксперт" З. от 1 марта 2021 г. N 032-21-ОК.

Отчет об оценке, а также заключение эксперта АНО "НЭКС" М. от 30 ноября 2020 г. N 814/11/20Э судом обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости земельных участков. Содержащиеся в отчете об оценке, заключении эксперта от 30 ноября 2020 г. N 814/11/20Э выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости, опровергнуты заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 1 марта 2021 г. N 032-21-ОК.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 1 марта 2021 г. N 032-21-ОК получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 1 марта 2021 г. N 032-21-ОК в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельных участков, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Определение рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Довод апелляционной жалобы о наличии зарегистрированного объекта недвижимости на объекте-аналоге N 1, что, по мнению автора апелляционной жалобы, свидетельствовало о необходимости применения соответствующего корректирующего коэффициента, является несостоятельным. В ходе исследования экспертом установлено, что объект-аналог N 1 представлен к продаже с объектом незавершенного строительства в виде фундамента, не представляющим ценности ввиду накопленного износа. Данные о состоянии фундамента получены экспертом, в том числе из консультации с продавцом, а также посредством изучения снимка земельного участка, содержащегося в ресурсе https://www.google.com/maps/ (стр. 88-91 Заключения). По мнению эксперта, затраты на снос такого объекта не существенны в цене предложения участка, и могут быть нивелированы использованием годных остатков для нового строительства. В этой связи использование корректировки не требовалось.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом учтено наличие улучшений на объекте-аналоге N 2 в виде ограждения (бетонный забор), и строений: гараж, сторожка, нежилой корпус посредством применения корректирующих коэффициентов: на наличие ограждения (бетонный забор) - 1, 18, на снос ветхих строений - 0, 93. Общая корректировки цен по данному параметру для объекта-аналога N 2 составила - 8, 8 %. Информация об улучшениях объекта-аналога экспертом установлена по результатам проведения исследования, в частности, из консультации с продавцом, а также детального анализа фотографий объявления посредством карты "Google". Экспертом установлено, что указанные строения материальной ценности не представляли, поскольку обладали высоким износом. Обоснованность примененных корректировок сомнения у судебной коллегии не вызывают.

Аналогичным образом к объекту-аналогу N 4 экспертом применена корректировка цен "на снос строений" в размере 7, 53 %. Из экспертного заключения следует, что на данном аналоге также имеются ветхие строения под снос (теплицы и нежилое здание, в ветхом состоянии (каркас) с большим накопленным физическим износом). Из консультации с продавцом эксперт установил, что данные объекты ценности не представляют. Стоимость земельного участка в объявлении о продаже указана без учета данных строений.

Вышеизложенная информация об объектах-аналогах подробно приведена на страницах 88-100 заключения эксперта. Расчет корректирующих коэффициентов экспертом произведен с использованием данных аналитического сайта "СтатРиелт", его обоснование содержится на страницах 112-113 заключения.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия также не усматривает.

Выводы суда в части распределение судебных расходов мотивировано приведены в обжалуемом решении, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит. Размер взысканных судом с административного истца в пользу экспертной организации расходов на проведение судебной экспертизы соотносится с объемом выполненной экспертом работы и является разумным.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 19 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 августа 2021 г.

Председательствующий

Судьи