Кассационное определение СК по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11 августа 2021 г. по делу N 8а-5405/2021[88а-6715/2021]

Судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Зиганшина И.К, судей Кудриной Я.Г, Зайцевой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу и.о. руководителя Управления Росреестра по Сахалинской области Кивчун Е.В. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятые по административному делу по административному исковому заявлению Киктева "данные изъяты" к Управлению Росреестра по Сахалинской области в лице межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам об оспаривании отказа в государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Зиганшина И.К, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Киктев Ю.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Сахалинской области в лице межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам об оспаривании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права и возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок N, площадью 800 кв.м, расположенный в СНТ "Витамин" по адресу: "адрес".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО6, действовавшей через представителя ФИО8, вышеуказанный земельный участок по договору купли-продажи, сделка сторонами фактически исполнена. ДД.ММ.ГГГГ продавец умерла.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права на земельный участок отказано по мотиву отсутствия записи о регистрации права собственности продавца на этот земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости со ссылкой на нарушение пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С указанным решением он не согласен, считает его незаконным, поскольку свои обязательства по договору купли-продажи стороны исполнили, земельный участок фактически передан ему во владение, поэтому государственный регистратор обязан совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, административное исковое заявление Киктева Ю.В. удовлетворено, решение Управления Росреестра по Сахалинской области в лице межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права признано незаконным, на Управление Росреестра по Сахалинской области в лице межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности Киктева Ю.В. на земельный участок N, площадью 800 кв.м, расположенный в СНТ "Витамин" по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ и.о. руководителя Управления Росреестра по Сахалинской области Кивчун Е.В. подана кассационная жалоба, поступившая в Девятый кассационный суд общей юрисдикции ДД.ММ.ГГГГ, в которой ставится вопрос об отмене состоявших по делу судебных актов и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Киктевым Ю.В. требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о спорном земельном участке и правах на него, а также его кадастровом учете, что является препятствием для осуществления заявленных регистрационных действий. Учитывая смерть продавца земельного участка, полагает, что требования Киктева Е.В. подлежат рассмотрению в рамках искового производства. Кроме того, принятое по делу решение является неисполнимым, поскольку не содержит необходимых для внесения в кадастр недвижимости ЕГРН сведений.

ДД.ММ.ГГГГ Киктевым Ю.В. представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором он возражает против отмены принятых по делу судебных актов, ссылалась на их законность, а доводы административного ответчика о невозможности провести регистрацию права собственности опровергает уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому регистрационным органом внесены ДД.ММ.ГГГГ сведения о праве его собственности на земельный участок в порядке исполнения решения суда.

Лица, участвующие деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились, в соответствии с частью 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции в силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

В данном случае судами первой и апелляционной инстанций таких нарушений не допущено.

В силу части 1 статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии пунктом 5 части 1 статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО8 и Киктевым Ю.В. (покупатель) заключен письменный договор купли-продажи земельного участка N, площадью 800 кв.м, расположенного в СНТ "Витамин" по адресу: "адрес". Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается нотариально удостоверенным договором купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Передача земельного участка от продавца к покупателю оформлена по передаточному акту. Из содержания расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 получил от Киктева Ю.В. денежные средства в сумме 200 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Сахалинской области поступило заявление Киктева Ю.В. о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

По результатам проведенной правовой экспертизы государственный регистратор направил заявителю уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что в нарушение пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации права собственности продавца ФИО8, в связи с чем переход права собственности от указанного лица к Киктеву Ю.В. невозможен.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Сахалинской области направило Киктеву Ю.В. уведомление об отказе в государственной регистрации, поскольку отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности продавца влечет невозможность регистрации перехода права к административному истцу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (главы 22 Кодекса административного судопроизводства) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Целью правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество. При проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Разрешая спор и проверяя законность отказа административного ответчика в регистрации права административного истца на земельный участок, суды нижестоящих инстанций исходили из того, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавцом земельного участка являлась ФИО6, а не ФИО8, действовавший от имени продавца на основании нотариально заверенной доверенности, поэтому отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации за представителем продавца права на отчуждаемый объект недвижимости не могло являться основанием к отказу в государственной регистрации перехода права к Киктеву Ю.В, как и отсутствие сведений о праве ФИО6 на земельный участок, права которой в отношении спорного объекта зарегистрированы компетентным органом ДД.ММ.ГГГГ в порядке, действовавшем до введения в действие закона о государственной регистрации прав, и удостоверены свидетельством, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Анивского района Сахалинской области.

С учетом указанных обстоятельств суды пришли к верному выводу о противоречии требованиям закона уведомления Управления Росреестра по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации права Киктева Ю.В. на земельный участок, продавец которого умер ДД.ММ.ГГГГ, что объективно препятствует подаче соответствующего заявления о переходе права к покупателю. Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы соответствуют доказательствам, представленным в материалы дела, исследованным по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы кассационной жалобы Управления Росреестра по Сахалинской области не свидетельствуют о законности отказа Киктеву Ю.В. в регистрации права собственности на земельный участок, сводятся к несогласию с выводами суда первой и апелляционной инстанций, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, иное толкование норм материального права, поэтому не могут являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в кассационном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Сахалинской области - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу принятого по административному делу решения.

Председательствующий

Судьи